系列：
1.【广安房价.漫谈之1】对前段时间广安房价的“大涨”，我们需要一个理性的态度
https://www.mala.cn/thread-15237689-1-1.html
2.【广安房价.漫谈之2】广安房地产市场能独立于全国吗？
https://www.mala.cn/thread-15238806-1-1.html
3.【广安房价.漫谈之3】广安房地产市场“3类参与者”分类详析
https://www.mala.cn/thread-15241234-1-1.html
4.【广安房价.漫谈之4】房产将失去投资价值 以后很难找到接盘侠？真的....
https://www.mala.cn/thread-15243706-1-1.html
5.【广安房价.漫谈之5】与南充等周围四城市相比，广安房价虚高吗？
https://www.mala.cn/thread-15245075-1-1.html
6.【广安房价.漫谈之6】河北建设4.68亿卖掉“桃花源地块”，退出广安房地产市场。无奈or倒卖土地？
https://www.mala.cn/thread-15247780-1-1.html
7.【广安房价.漫谈之7】广安房价“大涨”，真的是有人在联手炒作？
https://www.mala.cn/thread-15250806-1-1.html
对广安房价未来的看法，实际上对广安城市未来的看法。
谁不爱自己的家乡呢？我的主观看法可能会引起一些网友的不快。希望这些不快的网友，能够理性提出自己的反对意见。
本帖算是对前面帖子的总结篇。再次强调： 某个城市房地产的未来，关键看这个城市是不是人口流入？
一、广安城市的未来
（一）优势
1. 大环境：广安城市靠近重庆（重庆主城直线距离约90KM）、属于成渝都市圈，理论上属于未来人口流入区。这点强于巴中、达州。
2. 伟人故乡。这名头给广安带来利益越来越少了，但不可否认，它会继续给广安带来不少利益。
（二）劣势
1. 不在大通道上，交通发展受限，比如高铁，未来10年可能性很小。
这点不如达州。达州是川府定的2个川东北核心城市之一（另一个是南充）。
2. 基础薄弱。30万人口、没有产业、没有一所大学（人才）。
二、房地产未来的担忧
（一）产业的忧虑
尽管广安高层使出浑身招数，目前广安的产业没有大的起色，而且目前看不出有好转的可能。
没有产业，留不住本地人，更谈不上吸引人口流入。
（二）房地产巨大供应量的潜在风险
前面帖子多次提到，广安房地产目前有90个左右的楼盘，较小购买量，何年何月才能卖完？也许10年、20年………
1.买房人的风险
房子多，买房人可以有更多选择。但房子不是普通商品，更要重视风险。
（1） 房子质量差。开发商为了生存、必然降低成本，降低房子质量。
（2）买的房子 可能烂尾的风险。如果你买到这种房，你只能加入wei权/shang访的队伍了。
2. 房地产开发商的风险
（1）房子卖不出去的风险
这个很好理解。
2018年以来，不到半年时间，枣山、官盛、奎阁卖出住宅用地大约15块左右，这速度…………，更加剧了开发商的风险。
（2）资金链断裂的风险
如前面帖子所说，广安房地产开发商多是4、5流、甚至临时组建的公司。这类公司很难从银行拿到钱。融资成本估计在10%（年息）左右，也可能更高。如房子房子卖不出去，现金流如何弥补？只能撤东墙补西墙。
加上近年来，国家收紧房地产资金。这类公司现金流风险增高。
3. 政府风险
（1）后续房地产收入锐减的风险
（2）买房人wei权的风险
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本贴仅代表作者观点，与麻辣社区立场无关。
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发表于 2018-7-2 12:18
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