系列:
1.【广安房价.漫谈之1】对前段时间广安房价的“大涨”,我们需要一个理性的态度
https://www.mala.cn/thread-15237689-1-1.html
2.【广安房价.漫谈之2】广安房地产市场能独立于全国吗?
https://www.mala.cn/thread-15238806-1-1.html
3.【广安房价.漫谈之3】广安房地产市场“3类参与者”分类详析
https://www.mala.cn/thread-15241234-1-1.html
4.【广安房价.漫谈之4】房产将失去投资价值 以后很难找到接盘侠?真的....
https://www.mala.cn/thread-15243706-1-1.html
5.【广安房价.漫谈之5】与南充等周围四城市相比,广安房价虚高吗?
https://www.mala.cn/thread-15245075-1-1.html
6.【广安房价.漫谈之6】河北建设4.68亿卖掉“桃花源地块”,退出广安房地产市场。无奈or倒卖土地?
https://www.mala.cn/thread-15247780-1-1.html
前段时间,广安房价突然在一夜之间上涨500。论坛里就像开了锅一样,沸腾起来了:整版都是讨论这个问题的帖子。其中,有个观点比较流行:这是某些势力联手炒作广安房价,呼吁政府强力干预。
是否是某些势力联手炒作广安房价?没有根据,也不能瞎说。
其实,这也无关紧要。关键是,广安房价已经上涨了,这是事实。打口水仗也没用。与其继续打口水仗,不如静下来,想想这次上涨背后的原因。这似乎更有价值,对不?
在系列2《广安房地产市场能独立于全国吗?》中说过,中国房地产市场是在政府控制下的市场,虽然算不上真正的市场,但毕竟有市场性一面。房子作为不动产,本身还有其特殊性。
一、供应、需求决定的房价
经典经济理论,真正的市场,商品价格由供应和需求决定的。房地产市场的商品房价格,也会受到供应和需求影响。
(一)供应
广安主城区,目前在销售楼盘大约87个(参见《与南充等周围四城市相比,广安房价虚高吗?》),如果加上拿了地,还没有开盘的,可能得90多个,远超达州、巴中2个城市主城区在售楼盘总数。
对于30万人口的城市来说,这个供应量也太大了吧。
如果每套90平计算,具体可以满足多少人居住?相信广安市住建局有专门的数据。………
(二)需求
在前面的帖子里说过,广安市区真正的购房主力还是广安区、前锋区。这2区户籍总人口约126.7万、常驻人口约89万。
未来10年(也许20年),广安主城区流入89*50%-30=15万。考虑到岳池、华蓥,再加5万。
也就是未来10年或20年,广安主城区可能流入20万。(注意,需要10年、20年慢慢流入)
二、房地产的特殊性
(一)必需性
人的基本生存条件。
(二)不可移动
不能把广安的房子搬到重庆、成都。
(三)稀缺性、唯一性、不可替代
广安友谊中学的学区房,就那么多,这是不可替代的、唯一的、稀缺的。
正是这些特殊性,广安市不同地段的同类房子,价格才不相同。也正是这些特殊性,广安房子的价值应该高于巴中、达州。
三、外围其他因素
(一)货币供应量
最主要看一下M2。2018年5月174.31万亿、2013年5月104.217万亿,5年同比增长66.3%。
简单来说,假设房价同步与M2,如果广安现在房价5000,那么2013年5月应该是5000/1.663=3007。假设2013年5月广安房价4000元,则2018年5月应该是4000*1.663=6652。
广安房价增速低于M2增速。
最近5年,重庆房价上涨大约1倍多、成都接近2倍,超越了M2的增速。
(二)国家政策
去年以来,国家连续出台各种政策,打压一线、二线城市的房价。
1.从需求端,
比如成都限购,比如首套房利率上浮10%以上。这些都逼着购房需求流向3、4、5线城市。
2.供应端
收紧房地产开发商的融资。开发商借钱更难、成本更高。
其目的很简单,去掉3、4、5线城市的库存。目前效果明显。
(三)比价效应
在国家政策指引下,全国各地的3、4、5线城市的房价都在不同程度的上涨。川内的这些城市也不例外。
据有关统计数据,截至2018年6月,城市热门区域房价,遂宁1100、南充8000、达州8000、广安洋房6500。
四、结论
1. 从市场供需来看,广安供应远远大于需求,房价上涨缺乏动力。
2. 房地产特殊性来看,广安靠近重庆,有一定价值。至少比巴中、达州有价值。
3. 从货币供应来看,广安房价还有上涨空间。
4. 从近期国家政策来看,符合国家希望。
5. 从比价来看,广安房价上涨合理。