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【广安房价.漫谈之7】广安房价“大涨”,真的是有人在联手炒作?

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发表于 2018-6-29 08:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
系列:
   1.【广安房价.漫谈之1】对前段时间广安房价的“大涨”,我们需要一个理性的态度
https://www.mala.cn/thread-15237689-1-1.html
   2.【广安房价.漫谈之2】广安房地产市场能独立于全国吗?
https://www.mala.cn/thread-15238806-1-1.html
   3.【广安房价.漫谈之3】广安房地产市场“3类参与者”分类详析
https://www.mala.cn/thread-15241234-1-1.html
   4.【广安房价.漫谈之4】房产将失去投资价值 以后很难找到接盘侠?真的....
https://www.mala.cn/thread-15243706-1-1.html
   5.【广安房价.漫谈之5】与南充等周围四城市相比,广安房价虚高吗?
https://www.mala.cn/thread-15245075-1-1.html
   6.【广安房价.漫谈之6】河北建设4.68亿卖掉“桃花源地块”,退出广安房地产市场。无奈or倒卖土地?
https://www.mala.cn/thread-15247780-1-1.html


       前段时间,广安房价突然在一夜之间上涨500。论坛里就像开了锅一样,沸腾起来了:整版都是讨论这个问题的帖子。其中,有个观点比较流行:这是某些势力联手炒作广安房价,呼吁政府强力干预。

       是否是某些势力联手炒作广安房价?没有根据,也不能瞎说。
       其实,这也无关紧要。关键是,广安房价已经上涨了,这是事实。打口水仗也没用。与其继续打口水仗,不如静下来,想想这次上涨背后的原因。这似乎更有价值,对不?

       在系列2《广安房地产市场能独立于全国吗?》中说过,中国房地产市场是在政府控制下的市场,虽然算不上真正的市场,但毕竟有市场性一面。房子作为不动产,本身还有其特殊性。

一、供应、需求决定的房价
       经典经济理论,真正的市场,商品价格由供应和需求决定的。房地产市场的商品房价格,也会受到供应和需求影响。
(一)供应
       广安主城区,目前在销售楼盘大约87个(参见《与南充等周围四城市相比,广安房价虚高吗?》),如果加上拿了地,还没有开盘的,可能得90多个,远超达州、巴中2个城市主城区在售楼盘总数。

       对于30万人口的城市来说,这个供应量也太大了吧。
      如果每套90平计算,具体可以满足多少人居住?相信广安市住建局有专门的数据。………

(二)需求
       在前面的帖子里说过,广安市区真正的购房主力还是广安区、前锋区。这2区户籍总人口约126.7万、常驻人口约89万。

      未来10年(也许20年),广安主城区流入89*50%-30=15万。考虑到岳池、华蓥,再加5万。
      也就是未来10年或20年,广安主城区可能流入20万。(注意,需要10年、20年慢慢流入)

二、房地产的特殊性
(一)必需性
       人的基本生存条件。

(二)不可移动
      不能把广安的房子搬到重庆、成都。

(三)稀缺性、唯一性、不可替代
       广安友谊中学的学区房,就那么多,这是不可替代的、唯一的、稀缺的。

       正是这些特殊性,广安市不同地段的同类房子,价格才不相同。也正是这些特殊性,广安房子的价值应该高于巴中、达州。

三、外围其他因素
(一)货币供应量
       最主要看一下M2。2018年5月174.31万亿、2013年5月104.217万亿,5年同比增长66.3%。
       简单来说,假设房价同步与M2,如果广安现在房价5000,那么2013年5月应该是5000/1.663=3007。假设2013年5月广安房价4000元,则2018年5月应该是4000*1.663=6652。

      广安房价增速低于M2增速
       最近5年,重庆房价上涨大约1倍多、成都接近2倍,超越了M2的增速。

(二)国家政策
      去年以来,国家连续出台各种政策,打压一线、二线城市的房价。

   1.从需求端,
      比如成都限购,比如首套房利率上浮10%以上。这些都逼着购房需求流向3、4、5线城市。

   2.供应端
       收紧房地产开发商的融资。开发商借钱更难、成本更高。

       其目的很简单,去掉3、4、5线城市的库存。目前效果明显。

(三)比价效应
       在国家政策指引下,全国各地的3、4、5线城市的房价都在不同程度的上涨。川内的这些城市也不例外。
       据有关统计数据,截至2018年6月,城市热门区域房价,遂宁1100、南充8000、达州8000、广安洋房6500。

四、结论
     1. 从市场供需来看,广安供应远远大于需求,房价上涨缺乏动力。
     2. 房地产特殊性来看,广安靠近重庆,有一定价值。至少比巴中、达州有价值。

     3. 从货币供应来看,广安房价还有上涨空间。
     4. 从近期国家政策来看,符合国家希望。

     5. 从比价来看,广安房价上涨合理。



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   本贴仅代表作者观点,与麻辣社区立场无关。
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发表于 2018-6-29 09:14 | 显示全部楼层
只要有人买,两万一平都敢卖。

发表于 2018-6-29 09:16 | 显示全部楼层
3万一平也不高,一个市那么多的人,你买不起,还是有人买的起,有钱人还是多的,我不相信我广安都是穷人。穷人是少数,富人是多数,买不起房的穷人,他们叫让他们叫逗是,莫管他。必须跟着节拍走,钱钱投入房子是保值的,稳妥的赚钱方式,只赚不赔;其它行业才不稳当,要相信我们的政府,政府要房价涨就你们买房必须赚,亏的不会有;亏的不就亏国家了吗,不就亏政府了吗,所以你们大胆跟进就好!相信100年后广安的房价20万以上,因为那时的人民币已经是纸了。

发表于 2018-6-29 09:39 | 显示全部楼层
补充一点,楼主勿怪,房产的金融性太可怕,有点闲钱第一想到的就是买房保值,有几套房的人比比皆是,这样房价也下不来呀
发表于 2018-6-29 09:42 | 显示全部楼层
我看到好多住广安的,还在老家拿吃的去,广安没有就业岗位。如果都待在广安。真不敢想能不能活下去,如果真那样,比活在农村都貧。也许是我见识太少了。我的想法太土了,我的要求就是农村有一栋漂亮的小房,一个独院子。想去城里了或去城里上班开车去就好了,我相信城里的各种费用加起来也够我开车加油了。人就几十年,生活质量最重要,现在的城里人也不高人一等,只不过是国人的虚荣心作怪。每个人的想法不一样,勿喷

发表于 2018-6-29 09:45 | 显示全部楼层
房价越高,房地产对广安的贡献就越大,GDP数字才能更快增加,增加,慢慢超过排在广安前面的城市,慢慢追上成都。 所以,大家都赶紧买房,没钱的去想办法,一切的办法,都要买房,买房、买房,然后卖房、卖房、没有人接手就组团互相买卖呀,一买一卖,房子就更加值钱了,GDP就爆发式增长了。你看,管理者也开心了,百姓手里的资产价值也高了。皆大欢喜呀。
发表于 2018-6-29 09:49 | 显示全部楼层
当然,有条件的有资金的买房更好

发表于 2018-6-29 09:55 | 显示全部楼层
一夜之间几乎所有楼盘一起涨,少的500,多的1500,平均都接近1000,是正常的吗?步调这么一致?

GDP涨?大家的收入又涨了多少?物价又涨了多少?不能为了数据而数据。

发表于 2018-6-29 10:02 | 显示全部楼层
痛并快乐着HAHAH 发表于 2018-6-29 09:42
我看到好多住广安的,还在老家拿吃的去,广安没有就业岗位。如果都待在广安。真不敢想能不能活下去,如果真 ...

正确是正确的,现在还不止是住房的一套,也不是虚荣心那么简单,是形成了全民炒房。
是形成了人人都要拥有5套住房,一人持有10套就更好,那就是财富的象征!大家想过没得,你的房子到时卖与谁?谁来接手?
国家政府为何就是管不了炒房,管不了房价?
房子已经是国家在放任罢了,让人民炒着玩!
房子已经不是住的,是拿来让人看的!
吃的粮食为何炒不起,住的住房炒的起,住房已经胜过炒股了。
总会到时跳楼的多,我只是先把尔等放个响屁在此!
死人的多了到时又在网上指责谁,那时又是谁之过?

发表于 2018-6-29 10:39 | 显示全部楼层
货卖要家


发表于 2018-6-29 11:12 | 显示全部楼层
多买几套,有升值?……不给你办证(……)。多少年后,再说……

发表于 2018-6-29 11:18 | 显示全部楼层
多买几套…会升值!…不给你办证…多少年后…再说!

发表于 2018-6-29 12:58 来自麻辣社区客户端 | 显示全部楼层
华联通讯 发表于 2018-6-29 10:02
正确是正确的,现在还不止是住房的一套,也不是虚荣心那么简单,是形成了全民炒房。
是形成了人人都要拥 ...

你不是一般的二,二球中的二球。张口闭口的炒房,现在国家政策嫩个严,到处都在限购,买了还不能立即倒手。就你聪明迈?你才晓得房子要崩溃,说明有刚性需求。

发表于 2018-6-29 13:25 | 显示全部楼层
小麻辣1G1V14 发表于 2018-6-29 12:58
你不是一般的二,二球中的二球。张口闭口的炒房,现在国家政策嫩个严,到处都在限购,买了还不能立即倒手 ...

还说是刚需,刚需是一户人家3套5套还不够住吗,简单的道理,房子3年5年一个价,不故意涨价,他会叫的欢,到时楼市腰斩了才有哭爹叫娘的!这事情你们该看的到了,快来临了的!纯粹是套后买房的血汗钱,叫人跟进,后面的人一跟进就是死的难堪!到时就是网上指责的一大片!又得大声疾呼——国家政策怎么了!国家政策哪里出问题了!现在不是联手炒作的问题,是已经形成了全民炒房之心!用全部心思在炒房,集全部家资还都欠国家巨款在炒房!(全民炒房,所有资金全部投入房子,全中国人民都欠国家贷款,每个公民都在还房贷10年,20年,那又怎么过,是不是水深火热?都有多套房子了,房子在那里又怎么了,你又把房子当饭吃!国家悠着点,见好就得收!)

发表于 2018-6-29 14:35 | 显示全部楼层
现在人也累,一家人都得打工还房贷,还要一个也不落下,如若有一年一人生病了,那就还房贷不起了,要么生病那人就不治疗,你说卖了房子去治病,那房子有可能是卖不掉的,家家房子都有多的,见着亲人病死吗?你们说现在人好过了,看来未必好过,还累的要死!无形中的高房价!坑死多少人!

发表于 2018-6-29 15:23 来自麻辣社区客户端 | 显示全部楼层
华联通讯 发表于 2018-6-29 14:35
现在人也累,一家人都得打工还房贷,还要一个也不落下,如若有一年一人生病了,那就还房贷不起了,要么生病 ...

免费分给你,不要钱就好过了二球。不劳而获哪里来?房价低了ZF没得收入,想修铁路、市政建设公职人员的工资,一大堆烂摊子事,那来的钱,你来弥补挖二球。前几年房价低迷广安水泥企业占据了省内的半壁江山,那时候企业都快夸了,高房价永远都只能按住它不太涨,慢慢来增加工资,每年国家广义m2.5都是超发,不超发不得行,这个是经济发展规律,不然这个国家社会只能停滞不前。

发表于 2018-6-29 15:45 | 显示全部楼层
小麻辣1G1V14 发表于 2018-6-29 15:23
免费分给你,不要钱就好过了二球。不劳而获哪里来?房价低了ZF没得收入,想修铁路、市政建设公职人员的工 ...

凭什么房价会一直涨,凭什么高房价要百姓来承担,到时还是会死的!

发表于 2018-6-29 16:55 | 显示全部楼层
wsh732 发表于 2018-6-29 09:39
补充一点,楼主勿怪,房产的金融性太可怕,有点闲钱第一想到的就是买房保值,有几套房的人比比皆是,这样房 ...

变不了现才知道哭,现在乡镇的房子已经有价无市,广安这个级别的小城市也快了

发表于 2018-6-29 16:58 | 显示全部楼层
518是个导火索,先别说房价,就说开发商拿地的价格,隔条马路,518之前楼面价一千多,518之后立马涨1000,楼面价涨1000这反映到房价上至少要1500.
不清楚今年的销售情况,销售不好的话,518之后拿地的开发商估计全部要亏钱,到时候政府不出政策估计全得烂尾。

发表于 2018-6-29 17:37 | 显示全部楼层
记得你以前发过云轨帖子吧
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