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【广安房价.漫谈之2】广安房地产市场能独立于全国吗?

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发表于 2018-6-19 12:32 | 显示全部楼层 |阅读模式
系列:
   1.【广安房价.漫谈之1】对前段时间广安房价的“大涨”,我们需要一个理性的态度
https://www.mala.cn/thread-15237689-1-1.html


      看到这个标题,你可能笑于楼主的“弱智”:这么简单的问题还用说,广安房地产市场是全国房地产市场的一部分,当然不可能独立存在。
      其实,我要说的是,中国房地产市场。先搞清中国房地产市场的一些基本东西,再回头看看广安房地产市场,许多问题很好解释了。

      先声明:下面所说,仅限于、出于技术讨论。各位不要上升到政治层面

一、所谓的“商品房”
       房地产市场的商品,其实就是商品房。
       但中国房地产市场的商品房,有点特殊,和全世界都不同。所谓的“商品房”,其实是不到70年的使用权(70年是从开发商拿到地开始计算)。商品房下面的土地,只有70年的使用权,70年到期后,就回到了国家手中。根据法律,土地上的“商品房”也回到国家所有。
       70年到期后,居民手中的“商品房”如何处理,目前国家还没有法律明文规定。

二、地产市场3个参与者
(一)地方政府
       地方政府掌管着土地,这是房地产市场商品的“主要原材料”,而且这个原材料,是不动的,没法带走,不可替代。具有绝对的权威性。
       地方ZF供应哪块地、供应多少地、何时供应、地上盖多少房子?等等地产市场的关键因素,全是地方ZF掌控。地方zf在房地产市场拥有绝对的权力。
       同时地方ZF还是房地产市场的管理者。
       用通俗的话来说,就是ZF是运动员、又是裁判、还是规则制定者。
       这3重身份,各位自己想想房地产市场……….。至少不是真正的市场,更和自由市场扯不上关系。

(二)房地产开发商
       房地产开发商本身就是一个企业。企业的本质就是追求利润最大化。否者,这个企业就没法生存。
       但是在各种宣传下,人们总是把企业绑架上道德,用道德来评价企业。
       我以为,正确评价一个企业的标准就是:在合法经营的前提下,企业的利润率。

(三)买房人
      分为2类人。
      1. 为住房而买的人,姑且叫“刚需购房者
      2. 为投资而买的人,叫“投资购房者”。(投机购房者,其实也可归于此类)。

三、3个参与者的利益
       对于市场参与者,不管包装上多么美丽的外衣,其本质还是“自己利益最大化”
      1. 房地产开发商
         总是希望房价越高越好,这样能赚到更多的钱。
      2. 买房人
         总是希望能够用最低的价格买到房。
         但是一旦买到房,变成了房地产拥有者后(某种意义来说,变成了房地产开发商的角色),总是希望房价涨得越高越好、涨得越快越好。
      3. 地方ZF
        大家自己思考吧。………

      总之,一句话,中国房地产市场的运行是这3个参与者为自己利益不断博弈的过程


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发表于 2018-6-19 15:29 | 显示全部楼层
其实中国各城市房价高与低的话语权决对是在地方政府手中,远的不说就以重庆为例,以前黄在重庆执政时重庆是全国唯一的一个以套内面积计算面积的,而其他所有城市都是以建筑面积计算。并且当时就算是套内面积为什么重庆的房价在与全国其他各大城市比较的话,其房价都是最低的。去年黄一走重庆的房价就开始大张,这一现象就很好说明了一个问题,大家去慢慢理解……

 楼主| 发表于 2018-6-19 17:51 | 显示全部楼层
堝敵縿 发表于 2018-6-19 15:29
其实中国各城市房价高与低的话语权决对是在地方政府手中,远的不说就以重庆为例,以前黄在重庆执政时重庆是 ...

说得在理。主贴里有说明。

黄是罕见资本运作高手。没有他,重庆的电子产业为零。如今电子产业占重庆GDP三分之一。
黄在位时,控制房价,大力发展产业,这在其他省市很少见的,并且还取得了巨大成功。

 楼主| 发表于 2018-6-20 11:38 | 显示全部楼层
看样子,论坛深度思考的比较少。

发表于 2018-6-20 17:18 | 显示全部楼层

发表于 2018-6-20 22:12 来自麻辣社区客户端 | 显示全部楼层
堝敵縿 发表于 2018-6-19 15:29
其实中国各城市房价高与低的话语权决对是在地方政府手中,远的不说就以重庆为例,以前黄在重庆执政时重庆是 ...

不是你说的这样的哦,不是套类重庆房价便宜哦,黄市长是大量在推公住房哦,公租房要政府投钱,黄市长走了政府不愿意大量投公租房了,毕竟公租房是赔本买卖。

 楼主| 发表于 2018-6-21 08:52 | 显示全部楼层
小麻辣1G1V14 发表于 2018-6-20 22:12
不是你说的这样的哦,不是套类重庆房价便宜哦,黄市长是大量在推公住房哦,公租房要政府投钱,黄市长走了 ...

确实这样。
公租房 只有重庆力度最大。

发表于 2018-6-21 09:43 | 显示全部楼层
楼主说的是。 只有要买房还没有下手的人希望房价降或者价低,一旦买入,都希望涨,升值。其他的开发商与管理者都是一样。 所以,房价一旦涨上去要跌下来就很难了。 就看各地的所谓调控措施,就一下子明白。涨不涨主要还是地方说了算。涨了他们乐在心里呢,正在盘算哪块地又能多卖多少钱。

发表于 2018-6-22 08:09 | 显示全部楼层
所以除了没房想买房的都不希望房价跌,而买了房的马上角色转变也不想房价跌了

 楼主| 发表于 2018-6-22 08:48 | 显示全部楼层
monjie 发表于 2018-6-21 09:43
楼主说的是。 只有要买房还没有下手的人希望房价降或者价低,一旦买入,都希望涨,升值。其他的开发商与管 ...

对。
说到底 还是为了自己的利益。

 楼主| 发表于 2018-6-22 08:51 | 显示全部楼层
wsh732 发表于 2018-6-22 08:09
所以除了没房想买房的都不希望房价跌,而买了房的马上角色转变也不想房价跌了

哈,这就是 角色转换。

一旦买到房,变成了房地产拥有者后(某种意义来说,变成了房地产开发商的角色),总是希望房价涨得越高越好、涨得越快越好。

发表于 2018-6-22 10:11 | 显示全部楼层
黄不值得吹捧 重庆几年前是超过成都的,现在呢

 楼主| 发表于 2018-6-22 17:35 | 显示全部楼层
xinhaione 发表于 2018-6-22 10:11
黄不值得吹捧 重庆几年前是超过成都的,现在呢

黄对重庆经济的发展难道应该值得肯定吧
理由就在上面。

重庆这几年落后成都,何解?能否简单说一下。

发表于 2018-6-22 20:03 | 显示全部楼层
从广安楼市扯到成都重庆的发展,怕不是又要吵架
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