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1.【广安房价.漫谈之1】对前段时间广安房价的“大涨”,我们需要一个理性的态度
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看到这个标题,你可能笑于楼主的“弱智”:这么简单的问题还用说,广安房地产市场是全国房地产市场的一部分,当然不可能独立存在。
其实,我要说的是,中国房地产市场。 先搞清中国房地产市场的一些基本东西,再回头看看广安房地产市场,许多问题很好解释了。
先声明:下面所说,仅限于、出于技术讨论。各位不要上升到政治层面。
一、所谓的“商品房”
房地产市场的商品,其实就是商品房。
但中国房地产市场的商品房,有点特殊,和全世界都不同。所谓的“商品房”,其实是不到70年的使用权(70年是从开发商拿到地开始计算)。商品房下面的土地,只有70年的使用权,70年到期后,就回到了国家手中。根据法律,土地上的“商品房”也回到国家所有。
70年到期后,居民手中的“商品房”如何处理,目前国家还没有法律明文规定。
二、地产市场3个参与者
(一)地方政府
地方政府掌管着土地,这是房地产市场商品的“主要原材料”,而且这个原材料,是不动的,没法带走,不可替代。具有绝对的权威性。
地方ZF供应哪块地、供应多少地、何时供应、地上盖多少房子?等等地产市场的关键因素,全是地方ZF掌控。地方zf在房地产市场拥有绝对的权力。
同时地方ZF还是房地产市场的管理者。
用通俗的话来说,就是ZF是运动员、又是裁判、还是规则制定者。
这3重身份,各位自己想想房地产市场……….。至少不是真正的市场,更和自由市场扯不上关系。
(二)房地产开发商
房地产开发商本身就是一个企业。企业的本质就是追求利润最大化。否者,这个企业就没法生存。
但是在各种宣传下,人们总是把企业绑架上道德,用道德来评价企业。
我以为,正确评价一个企业的标准就是:在合法经营的前提下,企业的利润率。
(三)买房人
分为2类人。
1. 为住房而买的人,姑且叫“ 刚需购房者”
2. 为投资而买的人,叫“ 投资购房者”。(投机购房者,其实也可归于此类)。
三、3个参与者的利益
对于市场参与者,不管包装上多么美丽的外衣,其本质还是“自己利益最大化”。
1. 房地产开发商
总是希望房价越高越好,这样能赚到更多的钱。
2. 买房人
总是希望能够用最低的价格买到房。
但是一旦买到房,变成了房地产拥有者后(某种意义来说,变成了房地产开发商的角色),总是希望房价涨得越高越好、涨得越快越好。
3. 地方ZF
大家自己思考吧。………
总之,一句话, 中国房地产市场的运行是这3个参与者为自己利益不断博弈的过程。
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