冠杰律师，深圳法律
“共有产权房”问世！ “共有产权”，通俗的来讲，就是如果把买房子看成是要成立一家创业公司，政府（代持机构）出资占股50%（具体占股比例需要协商和进一步明确），民营资本（购房者）出资占股50%，但公司的管理和运营权则由民营资本（购房者）支配。 具体来说，如果这个房子的总价是500万，那么按照各占50%的份额算，有资格购买“共有产权房”的购房者，只需要花250万就能拥有这个房子的全部使用权（政府将自己的使用权让渡给购房者），如果购房者贷款200万的话，也就是说，只需要首付50万，就能获得500万的“共有产权”住房。 “共有产权房”是允许出租的，但获得的租金是按照原始“份额”来分配，不过我个人觉得这个租赁市场不太好管理，具体落实存在难度，因为使用权掌握在购房者手里，后期到底是自住还是出租，监督难度较大。 还是拿刚才那个例子来说，假设购房者2017年以250万获得了一套占50%份额的“共有产权”住房，五年后这个房子价格涨到了600万，那么购房者持有的份额，就价值300万，比原来升值了50万，如果按照300万卖给其他“共有产权”资格购房者，或者回购给代持机构，增值的50万（税前），依然属于购房者所有。这跟卖掉某个公司股份获得的收益类似。反之亦然，如果房价下跌，购房者在选择抛售自己份额的时候，就会亏损。
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从中可以明显的看出，“共有产权”直接降低了首次购房者要付出的成本，但并没有从价格的角度对房子做出“限价”，实际上这就是所谓的“市场化”调控方法。这个方法可能比“限价房”、“经济适用房”等“自住房”要更符合市场自身运行模式。 从具体对购房者的影响来看，假设某“共有产权房”实际推出后规定购房者所占份额为50%，代持机构占50%，那么对于购房者来说，购买后相当于拥有一套稳定的住房，但其所花的钱却一下子少了50%。 “共有产权房”的目的是非常明确的，满足自住性需求，抑制投资投机性购房，稳定房价（注意这个）。但由于购买“共有产权”的条件非常苛刻，从年龄（30岁之后），到具体家庭住房背景（家庭名下没有住宅、没有卖过房、没有拆迁安置等协议、离婚后至少要三年等等），以及出售条件（五年）等都做出了明确的限制，“共有产权”毕竟难以满足更多换房或有投资需求阶层的家庭。真正的作用可能是，要把投资需求从最基本的保障性需求市场排挤出去。
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小编推荐：共有产权如何出售个人部分 共有产权房，就是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。 共有产权房与经适房的最大区别是，其用地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。共有产权房将传统划拨土地经适房的有限产权量化为明确的产权比例，从根本上解决了界限不明确等诸多问题，让保障性住房的产权有了准确的法律定位，也让过去经适房退出与市场接轨的问题变得简单明了。 共有产权房执行政府指导价，购房人的出资与房价总额的差价为政府出资，并按出资比例形成共有产权。共有产权住房上市或退出时，只要购买政府的产权部分或按比例与政府分成即可，并实施5年内原价购买，5至8年加同期贷款利息，8年后则按市场评估价购买或按比例分成转让收益。 购买共有产权房屋办理过户时，比单一产权人过户要复杂，需要每个共有权人都签署与售房有关的所有文件，如果买房人办理贷款，还需所有共有权人在银行工作人员面前签署售房文件。 在房地产交易所办理过户手续时，房产共有人应当到场配合买房人办理过户手续。如果因特殊原因不能到场现场，需提供经过公证的授权委托书，授权他人代为办理。需要的手续主要有：1、买卖双方持买卖协议、双方《身份证》、户口本、原《房屋所有权证》到房地产交易管理部门申请办理房屋产权转让手续，并申报交易价格;2、房地产交易管理部门根据需要(实际上是必须，因为房地产交易管理部门一般和房地产评估机构是一伙的)，要求对交易的房地产进行价格评估;3、由买方到财政部门缴纳契税，卖方到地方税务局申报缴纳营业税、个人所得税(根据情况有优惠政策)，任任何买卖双方(也可以在合同或协议中约定一方)到房地产交易管理部门缴纳交易费、工本费;4、等待领《房屋所有权证》5、买方持新的《房屋所有权证》和原来的《土地使用权证》到国土资源管理部门办理土地使用权变更手续，工本费，领取新的《土地使用权证》 共有产权房屋，可以出售个人部分吗?共有产权房屋出售的话必须要得到全部产权人的同意，只有部分人同意是不能出售房屋的。
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发表于 2017-8-18 10:20
