专家解读成都住房限购新政：“因区施策”有利于成都楼市平稳发展

枕头包

专家解读
　　西南财大经济学院副教授、博导、留美经济学博士刘璐：

　　“因区施策”
　　有利于成都楼市平稳发展
　　17日，成都市新一轮住房限购政策发布后，西南财大经济学院副教授、博导、留美经济学博士刘璐接受了记者采访，对成都房地产限购政策的升级版进行了详细解读。刘璐认为，本次调控措施最大亮点在于“因区施策”。

　　重点清理存量土地

　　“新政中提到，对溢价率超过60%的土地，要在三个月内交清全部土地出让价款，这是对高溢价率的地块实施的比较严厉的规定。”刘璐说，该条措施可以避免企业拿地之后“囤很长时间不开工”。刘璐认为，新政中提到的“增加有效供给”和这条措施都是针对土地存量市场。“我认为这是在清理存量土地。”刘璐说，近年来监管部门对企业拿地后何时动工、竣工有了比较明确的规定，但在更早前，没有这么详细的规定，也就造成企业拿地后迟迟不动工。“对约定动工开发日期满一年未动工开发的，依法按照土地出让价款的20%征缴土地闲置费；对动工开发日期满两年以上未动工开发的，依法收回土地使用权”，刘璐认为将有效避免企业囤地情况的出现。“在市场比较好的情况下，如果有新增土地供应，往往会有比较高的成交价格。但是对存量土地的梳理，不会影响土地成交价格，所以可以非常有效地增加住宅供应，避免了土地闲置。”刘璐说。

　　防止楼盘“分批跳涨”
　　《通知》中提到，要完善房地产预售管理，加强价格指导。在刘璐看来，这一条措施是在成都上一轮房地产调控政策的基础上，对房地产营销环节作出了更加详细的规定。“主要目的是避免价格跳涨。”刘璐说，以前房地产营销手段往往通过分批进入市场，“不同批次之间会有一个价差”。《通知》对此作了更详细的规定，要求“项目面积在5万平方米以上且分期开发建设的，每期申请预售面积不应低于3万平方米（尾盘除外），在5万平方米以下的应一次性申请办理预售许可”。刘璐认为，这将对楼盘分批加价进行限制，“不太可能出现不同批次跳涨的情况。”《通知》中还调整了住房公积金贷款最低首付款比例，并实行公积金贷款金额与职工缴存余额和缴存时间双挂钩政策。刘璐认为，住房公积金贷款最低首付款比例与此前调控政策区别不大，但贷款金额与公积金存缴余额和时间双挂钩，“是一种辅助的信贷收紧的手段”。

　　因区施策是最大亮点
　　刘璐认为，本次调控措施中，最关键的是“深化因区施策，强化限购限贷”。“这次调控把目光放在了成都房地产市场最活跃的高新区南部园区、天府新区成都直管区，也就是我们说的城南。”与上一轮调控相比，本次调控措施中增加了“在这两个区域就业并连续缴纳社保或个人所得税1年以上的外地人才能买一套商品房”。刘璐认为，这一措施的目的在于避免短期外来资金的炒作。“从中可以看出，高新区南部园区和天府新区成都直管区两个区域的限购政策进一步收紧，这也可以预测出，在这两个区域购买二套房的首付比例肯定会大幅上升。”刘璐说。纵观本次调控措施，刘璐认为，最引人注意的是针对热点区域实行“因区施策”。“中国楼市分化很严重，不同城市之间，政策不能‘一刀切’，甚至在城市内部，不同区域之间分化也很大。”刘璐说，他一直呼吁实行分区域的调控政策。“这是一种非常科学的调控政策，符合分类调控和分区域调控的理念，这次调整措施的发布，没有改变成都楼市健康发展的态势，对保证成都房地产市场的平稳发展有积极意义。”刘璐说。