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南门投资看房，今天入手，浅谈购房心得和成都楼市看法
群山回唱
看朋友们近期在论坛里对成都房价走势多有争论，而恰巧本人前段时间顶着高温在南门芳草街片区、紫荆片区、桐梓琳片区、神仙树片区、新北片区、新会展片区，大源片区、中和片区、天府新区投资看房，在二手房与新房之间反复考虑，到今天在天府新区购得一学区地铁新房，总算一切尘埃落定，也就来谈谈本人看房心得和对成都房价走势的看法。当然以下纯属一家之言，欢迎大家讨论，如果和朋友们意见相左，也请大家多多包涵。我不是有钱人，也不是专家，我也不认为天府新区就好得不得了，风险依旧存在（在下文我谈我观点），今天置业顾问说我赚了，我也回答，“这是一场赌，几害相权取其轻而已。”
我觉得买房这个事就好比是谈恋爱，青菜萝卜各有所爱，你眼里的西施在人家眼里也许满身毛病，不必太过介怀，量力而行最好，十全十美的房子只是针对少数人而已，但在能力范围许可范围内，选择最好的，个人认为其实是最节约方式。
买第二套房时，每平方均价比周盘楼盘贵了2000出头，但还是咬一口牙撑了下来，从现在保值增值来看，确实比周边楼盘好了许多。而我买的第一套房却始终涨幅排后。同时认为制约楼盘后期价值的还有下面几个因素制约，本次买房时，下面几个因素也是我一直考量
1.物管素质，物管专业程度直接影响着每一位业主日常生活，同时也是二手房交易的活招牌；
2.业主素质，业主素质和物管素质有着直接的互动，如果一个小区业主整体素质偏低，我只有“呵呵”两声，再好的物管也会被拉低水准；
3.公交配套，特别是地铁
4.学区，
5.至于其他大型商业能有最好
6.公路交通便利性
以上几点我个人认为直接影响着房屋上涨空间，仅就投资而言，地铁，学区是重点，如自住，业主素质个人认为要重点考量，我认为重要性甚至在物管素质之上。
紫荆片区
是我重点考察区域，但是交通复杂，街道窄，单行道多，稍不注意，开车就冲过路口，因为此，是房屋中介骑着电瓶车载着我跑遍了几乎紫荆的所有区域。
四季家园，2000年住宅，没有小区环境可言，也谈不上小区物管，放出来的房源普遍显得装修偏老，但价格在8000冒头。
紫竹院，2001年住宅，地段好，与家乐福一街之隔，小区环境不错，但以大户型为主，出来的房源大多上百万，预算再调高也有距离
紫荆核动力研究院、没物管没小区环境，1998年单位建房，房子异形多，但价格冲上每平9000
圣安卓花园，交通很好，出来就是广场离地铁近，是紫荆不多的电梯高层，每平价格冲上一万，但据住旁边的朋友说，物管不好。
彩世界，小户型跃层为主，总价不高，但朋友和中介都不推荐，因为是小开发商开发的独栋，小区物管跟不上，上涨空间有限。
观南上域，应该算紫荆最年轻的小区之一了，2008年房子。就是新老物管打架的那个小区，小区环境好，离家乐福近，物管看着也不错，但是价格也漂亮，冲上每平15000，一套45平方的也买到70万，感觉已经涨到头，只好放弃。
新竹苑，小区外的街道非常不错，绿树成荫，但房屋太老，进去以后，觉得以前的业主都搬得差不多了，一股凉意扑来，有点鬼气森森感觉，小区楼道包括业主防盗门上都贴满了小广告。侧面说明门口守门大爷只盯衣服鲜明的链家中介，其他的都不管。
紫荆春天，2004年小区，有一套儿户型不错，均价9000多，物管负责，小区绿化很好，但小区外街道狭窄，小区车位也是严重不足，停车是个大问题。
神仙树片区
融城后街，2009年住宅，靠着成雅高速辅道上坡处，价格冲上11000，但小开发商开发的盘，电梯局促，楼道阴暗，物管混乱，没有交通可言，门口有个公交站，看了一眼就没兴趣了。
心里维多利亚公寓，上海绿地开发2005的盘，小区绿化不错，但物业管理辜负了绿化，价格冲上12000，交通没有突出地方。
神仙树大院，走进神仙树大院感觉一股富贵气扑面而来，呵呵，小区大门旁边车库出入口，随时看到跑车豪车进进出出，进了小区，绿意让40度暑气褪去不少，但以大户型为主，超预算太多，小户型套一放出也有78万，且是通道式，且临街，性价比偏低，放弃。
桐梓琳片区我就看了金地贝福家园，前面有提到，小区门口的街道非常不错，但里面户型一般。
桐梓林神仙树紫荆芳草这几个小区有个共同特点，整个社区非常成熟，绿树较多，生活气息非常浓厚，但二手房源普遍偏老，2000年左右的老房子单价至少也在八千多。但这也是看各人喜欢，我一好朋友就刚在那里买了90年代的二手房，价格算下来，可以在天府新区买带大花园或对中庭或对江景的大房子了，但他就是喜欢那里的生活气息。
当然在这个区域内也有非常不错的小区，桐梓琳片区里的别墅价格在2000万左右，所以选房子一分钱一分货，青菜萝卜各有所爱，手上就这点钱要什么都占完是不可能的。
大源、中和、会展片区
中和去看过一次后也被排除，因为整个镇都在修整，给人感觉太乱，镇外临江的益才竹岛不错，但可惜没有房源。
也就把目光放在了新会展的天鹅湖
天鹅湖南苑非常好，阳台超大，看见很多业主都把阳台打理的生机盎然，但是户型大多在200平米左右，没有150万到200万基本拿不下来。
天鹅湖北苑以中小户型为主，大概是三梯十户，但有个非常具体问题是，因为开放商问题，我看了不下十套，几乎每套的卫生间天花板角落位置都有被水腐蚀迹象，有的还非常明显。
只有一套82平方的没有这种状况，而且阳台超大，正对环球中心，视野非常漂亮，但价格一直没谈拢，考虑到天鹅湖地铁城市综合体新会展等配套都非常成熟，买那里保值没问题，但增值空间还是有限，所以最终还是放弃了
同时在天府软件园里的青年一号看了一套江景房，江景确实漂亮，户型方正，离地铁也不远，交通便利，价格适中72万82个平方，如正要，肯定还可以往下谈2万，但是独栋，整栋楼基本连门卫都没有，里面有很多年轻的创业公司，如果对物业要求不高的话，这个真的是不错选择
天府新区
再来说说天府新区看房经历，这段时间为熟悉环境，开车延天府大道一直往下开，感觉道路笔直，街道宽敞，确实感觉政府在话巨资投入。这段时间跑了几个新盘，几乎都是一个风格，我进去之后人声鼎沸，没有一个置业顾问理睬我，因为前几次是踩点，所以一般也是站在人家身边听巴片。
昨天家庭会议确定买新房后，今天更是夸张，找了一个妹子带我去售楼部，路上城西开城南，三环路堵车，链家妹子等在那里比我还着急，发动汽车前还有20套，一个小时候磨到售楼部，又孤零零站在沙盘边等了半个小时，目睹链家小妹几次被置业顾问甩白眼后，才见她拉来一位傲娇的置业顾问，开口就是只有28到32的八套了。
我当时就信了，因为我昨天六点过跑来看时，依然人声鼎沸，但是电话告知老婆，老婆却吐槽一番，又临街、又当西、楼层还很高，决定不买，我只好给置业顾问说我再考虑考虑，对方倒很平静用荧光笔往沙盘一打，平静说到“理解，你们可以考虑下一期这栋，开盘会涨一千。”
到这里再说说天府新区，讲了这么多，很多人肯定会以为我是天府新区的托，因为我的立足点毕竟是在天府新区买的房嘛，但事实上我对天府新区正反各有看法，用一字总结也是“赌”吧。
正面
1．成都作为西南重镇，在中国西南地区的经济地位不言自明，而天府新区作为云贵川渝第三个国家级新区，其重要性和前景也是让人充满憧憬。
2．城南纵横交错的地铁路网规划，侧证政府投入力度。
3．教育资源和医疗资源都在向该区倾斜
4．我一朋友转述权威人士消息“中央每年对天府新区投资100亿
5．百度百科里天府新区总体定位：中国西部地区的核心增长极与科技创新高地，以现代制造业和高端服务业为主，宜业宜商宜居的国际化现代新区。其五大核心功能包括全面创新改革试验区、现代高端产业集聚区、内陆开放经济高地、宜业宜商宜居城市、统筹城乡一体化发展示范区。
真那么好吗？
又来说反面：
1.目前停水停电频繁，至少现在居住不便
2.天府新区的发展非市场经济自然选择，主要是由于政府托市，但政府如果真正万能，那么去年股市怎么解释？
3.目前低迷经济基本面能否支撑天府新区开发包括房价在内一路高歌猛进？
4.天府新区土地共计太过充足，缺乏物以稀为贵的基本市场原理，如果国家政策出现拐点，新区会不会又是一个鬼城。我在西边两次置业都有一个共同原因，都是风传省政府要搬过来，结果他现在去南边了。
5.城南的CBD已经供大于求
到最后，我个人简单分析一下成都房价走势和格局，水平有限，抛砖引玉，如果得罪，敬请原谅。
首先回到本文开头，我认为成都楼市未来的格局肯定是强者恒强，弱者恒弱，为什么？
房屋的总库存摆在那里，过去那种全城普涨的时代应该不会再现。
东南西北四个方向，北门改造力度太大，估计政府不会在此投入过大资源进行旧城改造，前段时间去金牛万达看了独立日2，看见今年万达除了吃得，整条而言显得萧条。
东门除了那几个大小区与大型CBD撑着，估计上涨空间也比较有限，该拆迁改造的都拆迁改造了，再投入资源进行旧城改造，估计可能性也很小，房价上涨空间应该也比较有限。
西门方向，羊西线两侧正西方和优品道等西南方向，个人认为还具备一定上涨空间，但整体而言也不容乐观，我一朋友在西门靠近北门附近的房子还出现了房价已跌破他新房买入价，只能寄希望于地铁通了后，价格上涨回来后赶快出手。
而南门方向，老富人区域紫荆桐梓琳神仙树芳草街等，普通老房子目前保值潜力还是有的，但基本已涨到位，因为房龄现实因素摆在那里，随着岁月流逝，或有下跌也未可知，但这一区域的真正高档楼盘和别墅，就象邮票里的珍品，素质在那里，老绅士的底蕴在那里，再有上涨也未可知。
市中心和人民南路两侧，与以上分析相同。
但房子都是各人心头爱，在一个地方住惯了，有根了，涨跌与自己又有多大关系。房子除了投资属性，毕竟还是我们的家，金钱哪里能够完全衡量。
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发表于 2016-9-20 14:07
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