原告刘桂英诉被告安岳县经济适用住房管理办公室 合同纠纷一案
代理词
尊敬的法官、书记员：
本人依法接受原告的委托，经过法院今天的审理和双方对证据的质证以及本人庭前对案件所掌握的情况，现在发表如下辩论意见：
本人认为，原告请求人民法院判决被告要求原告增加给付经济适用房差价款31067.28元无效；判决原被告双方所签订的《经济适用住房买卖合同》第六条由被告收取水、电、气入户费的约定无效，退还原告已交水、电、气入户费合计6442 元；判决被告按照合同约定代为申请办理发放商品房产权证书、国有土地使用权证书、契税证书等证件等事项有以下事实、依据：
第一个问题;被告要求每平方米增加463.76元违约违法。
根据原被告双方所签订的《经济适用住房买卖合同》约定， 原告购买被告2007年11月6日开工，2008年4月1日竣工的第一期经济适用房66.99平方米，原告交了首付款三万元。《经济适用住房买卖合同》第六条第3项第三项约定：水、电、气入户费由原告支付。【见原告的证据1】
由于被告违约，2010年10月28日，华西都市报高冰洁记者以《经济适用住房修好3年 96户居民无法入住》一文曝光，【见原告的证据2】
2011年5月17日安岳县发展和改革局和安岳县房地产管理局联合《公告》【见原告的证据3】：公告载明：三、住房市场价格：
1、2007年普通商品房的市场均价为1060元【经济适用住房的成本价为825.23元】。
2、2008年普通商品房的市场均价为1260元【经济适用住房的成本价为921.70元】
四、税费缴纳标准
除成本价格外，购房户应缴纳相关税费标准
天然气官网维护改造费2867元/户；
自来水户表安装综合费2275元/户；
电户表安装费1300元/户。
2014年9月22日，被告公告要求第一期经济适用住房每平方米增加463.76元结算，即要求原告向被告多支付31067.28元=463.76元/平方米X66.99平方米。
原告认为，被告应当按照2007年安岳发展和改革局公告核定的经济适用住房成本价格845.23元/平方米结算原告所买经济适用房差价，被告要求每平方米增加463.76元小计增加购房价款31067.28元违反《合同法》第63条规定，侵犯原告的合法权益。
《合同法》第六十三条，“执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。”
就本案而言，原告所买经济适用房是政府定价，在原被告双方合同约定的交付房屋期限内，政府没有调整价格，且由于被告的原因，延期三年交付标的物，应当按照《合同法》第63条的规定，按照2007年交付房屋使用之前的价格825.23元执行，如果原告要求按照商品房发放产权证，应当按照2011年5月17日安岳县发展和改革局、安岳县房地产管理局公告第三条第一项2007年普通商品住房市场平均价格每平方米1060元执行。 被告按照7年后2014年的商品房市场平均价梅平方米4000元执行，违反《合同法》第63条规定，违反双方所签订的合同约定，与安岳县发展和改革局与安岳县房地产管理局联合发布的公告的内容不符合，违背《民法通则》和《合同法》有关诚实信用原则。
第二个问题：被告收取水、供电、供气管网费、维修费、安装费等费用违法。违法收费用应当退还。
四川省物价局2005年2月1日起执行的《关于进一步明确商品住宅销售价格有关问题的通知》中规定，商品房价格的成本构成中已包括房屋建筑安装工程费和基础设施建设费用(即开发项目内发生的道路供水、供电、供气等费用)。不再价外收取“两管三线”的安装费用。根据这一规定，被告要求原告缴纳水、电、气入户费以及水电气管网费、维修费、安装费等违反本法规定。
《资阳市经济适用住房管理办法》第十条规定： 经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费减半征收。经济适用住房项目小区外基础设施建设费用由政府负担。 根据本规定，被告代收水电气入户费以及经济适用住房项目小区外基础设施建费、管网费、维修费、安装费等违反本规定。
2007年7月27日四川省十届人大常委会第9次会议表决通过的《四川省消费者权益保护条例》（修订案）第32条：““经营者经营商品或者提供服务以计量作为结算依据的，应当标明法定计量单位，并自备和使用与其经营或者服务项目相应的、符合国家规定的计量器具”。根据前述规定，就本案而言，水表、电表（包括变压器）、气表等计量器具以及水、电、气管网费已经进入水电气收费的成本价，不应当重复收费，不应当让消费者承担。被告要求原告承担水电气管网费、入户费违反四川人大的本法律规定
综上，原告要求被告退还违法收取的水、电、气入户费、管网费、维护费6442 元合法有据。
第三个问题：关于发放房屋产权证和土地使用权证的问题。
根据合同约定，被告应当在法律规定的期限内为原告申办发放所买房屋相关证件。但是，被告至今没有向购房户发放相关证件，也没有出示房屋验收报告，实属违反下列规定的行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“ 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
由此，本案有以下几个问题：
首先，在没有约定办理房屋所有权证书的期限的情况下，可以依照前述司法解释的予以确定。本案的标的物为期房，因此应当适用该条第一款第（二）项的期限规定。
其次，关于损失赔偿的问题，因为双方未在合同中约定逾期办理房屋所有权证书应当支付违约金，因此本案不能主张违约金，但可要求赔偿损失，标准可依照前述第十八条第二款的规定计算。
综上三个问题，请求人民法院采纳本代理人的意见。
此致
代理人胡代国
2014年 11月19日
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发表于 2014-12-12 15:37
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楼主
发表于 2014-12-12 15:54
