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空头大师 - 张平首页
温州现大量“弃房”折射三大危机？
2013-08-23
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一些温州中介、银行、法院等人士最近在接受《第一财经日报》采访时说，之前房价在高位时，满负荷贷款的新建商品房，如今在房价经历30%－40%暴跌，有的甚至被腰斩后，大都面临成交价低于银行贷款的窘境。业内预测，在房屋供应量放大、实体经济尚无起色的当下，下半年温州房价还可能下降10%左右。从理论上看，这些商品房将面临成交价不足偿还银行贷款的风险，银行成为房东的可能性正在加大。
温州房地产泡沫的恶果正在慢慢发酵，似乎温州房价泡沫破裂正是中国各大城市明天的预演。很多温州炒房者对媒体坦言，炒房客动用的购房资金，基本来自各种渠道的银行贷款，他们于2010年上半年以8万元/平方米左右价格买进大量商品房，如今市场价4万元/平方米无人问津。当年在高位时买进，现在几乎全部被套，随着经济形势趋恶，炒房客的资金链已经枯竭，接下来只能断把房产抛给银行，让银行去做房东了。
事实上，温州银行业已经面临大批购房者弃房的问题了。据温州市法院人士说，“现在，拍卖成交价低于银行贷款的房源经常出现。”以前这种“倒挂”房源极为少见，但这两年越来越频繁，好多房子不在市场价基础上打折卖不出去，而即使打折卖了以后还不够偿还银行贷款。他说，这些房源主要来自银行起诉，再经过公告、起诉、答辩、执行等司法流程，这些房屋委托拍卖最快需要6个月时间。
截至今年7月，温州房价已经连续23个月下降，新建商品房价格一路跌跌不休，个别豪宅甚至拦腰斩断。在这个关键节点，8月6日温州在全国46个限购城市中，率先对地方版“限购令”进行松绑，希望以此激活房屋市场交易。不过笔者认为，房价下跌已经产生信用风险，如果实体经济不好转，即便房价下跌态势扭转也是暂时的。那么温州银行业逐渐成为房东给我们带来啥警示呢？
首先，中国银行业不应低估房产泡沫破裂给金融业带来的冲击。尽管这两年银监会不断对房地产泡沫带来的风险进行压力测试，还大幅提高了银行业的拨备覆盖率，以控制房贷市场风险。但还面临着三大隐性问题：
一、房地产抵押物被高估问题，像温州这样经济前几年还比较好，房价在上涨，金融机构信贷额度比较充裕，客户尽量希望贷款最大化、评估公司也提高评估价格，银行也满足客户需救济金，基本上一套市场价500万抵押贷款的房子，客户便可以如愿以偿贷到500万。当抵押物价格暴跌，房源成交价低于银行贷款价时，银行马上会面临客户弃房的坏账风险，这时可以才看出银行业在抵押物上存在高估风险。二、监管部门对房地产业的压力测试，并没有把经济处于不景气周期中，贷款者实际还款能力受到影响算进去。三、在房价持续下跌过程中，银行就算手中握有大量断供商品房，由于需求不旺，其变现能力将大大折贬。所以温州银行业的金融风险才刚刚开始。
再者，温州开始出现大面积弃房现象，将会直接动摇和破坏社会信用体系，一些炒房客、担保、开发商都纷纷跑路。当整个社会的信用体系被坏殆尽，这不仅是房价下跌的问题，而且还会导致当地私人借贷、地下钱庄、小贷公司、担保公司等影子银行体系一边出现大面积崩盘，一边更加收紧资金链条。使当地的实体经济愈发低迷，这无疑会给本处在浙江省倒数行列中的温州经济更加雪上加霜。
最后，随着温州房价的低迷不振，弃房群体的不断增加，不良贷款率的急骤上升，银行业出于风险控制的要求，必然会收紧银根，这就会造成越是对房地产业惜贷，房地产业越是低迷的恶性循环。温州是一个严重依赖于土地财政的城市，去年温州政府一次性推52宗土地以缓解财政压力。如果温州房地产泡沫持续破裂，会使温州市政府对债务还款能力受到严重影响，最终导致地方债务危机的发生。
有着全国楼市风向标之称的，温州房地产正面临着从阴跌——弃房——坏账风险的整个可怕历程。温州已经出现银行放贷最后演变成房东的现象，似乎温州的房地产泡沫破裂只是全国楼市泡沫崩盘之前的预演。虽然我国银监会已提高了对银行业的监管标准，但是对房贷的压力测试还是过于乐观，而且比较呆板，很多参数没有考量进来。另外，房地产泡沫风险一旦破裂就会如多米诺股牌，引发出影子银行风险、地方政府债务风险等诸多连锁问题，最终将危及整个宏观经济的运行，显然温州楼市和经济只是中国楼市、经济的未来浓缩版而已。
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发表于 2013-8-25 05:10
