警钟

纯粹汉语

   据统计，我国每年有80--100个村庄消失，那些村庄的房子被人们遗弃在那儿，任凭它荒芜、倒塌。想当初,人们也是辛辛苦苦省吃俭用，攒起钱来修房子，刚修好它的时候，人们一定是放鞭炮，喝喜酒，欢天喜地，热热闹闹，就跟我们现在买了新房子一样。这给我们一个警示，现在人们都往大城市跑，加上现在的人都是独生子女，他们的上辈人过世以后他们就会多有两套房，农村和小城镇里居住的人肯定会越来越少，房子却越来越多，到后来不说它会荒芜、倒塌，但肯定会缺人住，需求不足房价会怎样？如果以后实行物业税，那些房子多的人还得为他那些非自住的房子倒贴一笔，那时候他们会惊异地发现，房屋市场上只有卖家，到那时房价又会怎样？
    二三线城市房价的上涨是因为一线城市限购，令资金转移到小城市，导致的房价上涨，而不是小城市经济发展的本身导致的，导致投资买房比例增大，这些房子最终是要卖给本地人的。这些城市限购，导致资金从这些市场抽离，资金是闲不住的，总是向有利润的空间流动，就会远离泡末成分比较大的小城市，重新关注原住地的房产市场。这样，靠资金炒作快速升温的小城市犹如釜底抽薪，降温也是很快的。最简单的道理，一小盆水只有少许能量就能加热到沸腾，而没有能量，凉的也更快；而一大锅水，热的慢，凉的同样慢。小盆水就是小城市，大锅水就是一线城市。
    比如秦皇岛，楼盘快速放量，是历史最高峰，因为周边限购，把大开发商都赶到二三线城市了，又赶上是旅游黄金假期，许多楼盘都为了吸引投资的，都赶在7月集中供应，这是供应的变化；但是秦皇岛人由于旧村改造和许多本地人参与炒房，许多人手里已经有了多套房子，本地人对房屋的需求却是和供应呈相反的方向，现在需求主要集中在投资和外地人那里，这是需求的变化；如果限购一出来，那外地人的买房路就断了，而本地人手里还有大量的房子需要倒卖出去，这里刚性需求的人却很少，就会导致供需严重失衡，秦皇岛炒房的需要把房子卖给秦皇岛人，外地炒房的的也需要把房子卖给秦皇岛人，而秦皇岛人本来就不缺房子，结果呢。
   上世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机，二十几年过去了至今仍无完全恢复的迹象。战后50年，日本经济取得了举世瞩目的辉煌成就。上世纪80年代初期日本仅用几年时间连续赶超意大利、法国、英国和德国，成为亚洲第一强国和仅次于美国的世界第二大强国。日本的贸易和制造业直逼美国，在电子汽车钢铁和造船等领域更是将美国打得毫无“招架之力”。日本经济实力达到美国一半，外汇储备超过4000亿美元，占世界外汇储备的50%。日本人成为世界上最富有的人，土地成为世界上最昂贵的土地。弹丸岛国的日本房地产总价值超过地大物博的整个美国，日本平均房地产价格是美国的100倍，东京大阪的价格是纽约、芝加哥的几十倍。日本人买下纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美国人最骄傲的产业好莱坞影片公司。尤其是日元大幅度升值使得日本人极其富有备感自豪，资金指处所向披靡。伴随“国富民强”，大量新资金没有去处，只好集中和积聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越来越高，价格和泡沫与日俱增。
    在20世纪80年代中期之前，日本没有经历过泡沫经济，缺乏对泡沫经济的认识和警惕性。战后经济上的巨大成功，又大大助长了日本的自信心，对于80年代后期的资产迅速膨胀，很多日本人形成错觉，认为是“一个崭新时代的到来”。这也是为何在房地产泡沫时期日本政府和媒体一直没有人公开表示过对泡沫破灭的担忧，而民众更多看到和听到的是“土地升值”、“银行不倒”、“三菱并购美国洛克菲勒中心”等令人鼓舞的消息。多数人也相信，日本强大的经济实力、土地资源的稀缺性等会支撑“土地神话”的延续。
     在这种沉醉的氛围下，加上1990年6月日本房价开始出现拐点时，制造业设备投资、对外出口及国内销售依然活跃，无论政府还是国民都没有意识到房地产泡沫开始走向破灭，更没有想到的是，日本经济从此会进入“失去的二十年”。很多人认为，地价下跌只是暂时的，至少跌幅不会这么大，银行也是抱着这种希望而搁置已经出现的不良债权问题。支撑这一想法的理由除了对“土地升值”的信念外，还有一个是：日本是出口导向型经济，在日元不断升值的形势下，为促进出口，政府会增发货币来拉低日元汇率。随着日元对美元汇率逐步回归，日本经济就会保持稳定增长，房价也会随之恢复，并存在上涨的可能。所以，在日本房地产泡沫破灭、地价下跌的初期，没有多少人急着出售手中的房产，社会总体处于稳定的常态。
    1991年以后，日本几大都市圈的地价开始明显下跌，现在日本的住宅价格还不到泡沫时期的一半。2010年以来日本房地产价格又连续下降，离大阪市中心仅十几分钟车程地方的房价，比北京五环的房子绝对价格还要便宜。并且，这还因为当今日本房产的买主中华人占了很大比例。对这个奇怪的现象，在关西地区做房地产三十年的一位老不动产商表示，这是因为华人有储蓄的习惯，而日本的中坚阶层，至今还在为二十年前泡沫经济时代的房价还债。
    谈到泡沫时代的房价，日本人至今一朝被蛇咬，十年怕井绳，说起来苦不堪言。笔者手中有一张日本平均房价的变更示意图。从中可以看出，1984年的房价，与今天基本持平，但到1990年泡沫经济的顶峰，仅仅五六年时间，房价居然可以涨到今天的八倍！正是这个巨大的差额，使泡沫经济高峰期购买房地产的日本中产阶级，在房价回复到今天的价位时，仍不得不为占80%，已经成为泡沫的贷款努力还债。他们付出的这笔钱，在经济正常的时光里，大约永远也无法收回投资。
    这不能不让我们想起中国楼市价格的节节攀高，也是在短短几年中，中国的房价也在急剧增长，北京的房价翻了三到四番。那么，泡沫经济时代的日本，和今天的中国是不是真的很相似，不能不引起中国人的警惕。

开心815

写得好