懵懵懂懂来测算下德昌的房价

kunermei · 发表于 2012-4-9 13:30

一、地价成本

1、按照2011年1月德昌县国土局官网介绍，其城区住宅用地三级基准价为32.9万元/亩，按照1.5倍溢价（暂估），则为49.35万元/亩，折合地价740元/平米。
2、德昌县国土局官网介绍的住宅用地容积率为1.8，但实际上开发商至少做到2.4-3之间，则每亩实际开发建筑面积为1600-2000平米之间，地价折合为建筑单价为246—308元/平米之间。

二、建安成本（含前期工程费，基础设施费，建筑安装工程，配套实施费，开发间接费）
这个实在不好说，现在人工成本极高，外面一个小工日报酬需要100-150，师傅级需要200-500元/天，参考成都周边县市2000-2600的水平，德昌估计在1500以下，估摸为1000-1200元/平米。

三、财务费用（正常融资渠道，高利贷不算）
在此假设开发20亩土地，地价987万，开发商自有资金25%，贷款740.25万元，贷款利率6.8%，上浮30%为8.84%，综合担保费3%，合计11.84%，加各种杂费，约为12%，年利息88.83万元。财务费用折合67元/平米。

四、税费
使用倒推，约占总成本15%

四项主要成本
土地成本取300元/平米+1100元/平米+67元/平米+300元/平米=1767元/平米

不专业，貌似这个价格等同于09年凤栖园销售价。（09年前的地价、建材价格，各项费用相比现在，成本要低。）

请知情人士指点算法与数字的正确性！谢谢

kunermei · 发表于 2012-4-10 13:06

没人顶我，杯具

看不惯得很 · 发表于 2012-4-10 14:22

经鉴定：准确:)

kunermei · 发表于 2012-4-10 15:04

回复看不惯得很的帖子

给我发个证书呗

384040174 · 发表于 2012-4-16 10:16

个人修建建安成本还可以降一些，加上开发商以次充好，偷工减料等价格还有降的空间。确切说德昌房子在2000以内还可以接受。

jinbo90miao · 发表于 2012-4-16 12:36

人算不如天算，政府是天。再不推高房价地方政府连吃饭都成问题了，各地都在蠢蠢欲动。因此连温总都一再担心房价会反复。还有，货币贬值的大潮还没有来临。德昌的几个房屋中介所都开始耍礼拜天说明了什么？说明目前是购房的最佳时期！

kunermei · 发表于 2012-4-16 14:53

回复 jinbo90miao 的帖子

我看未必到来，再等等吧

中国制造 · 发表于 2012-7-19 11:38

楼主忘了还有政府的回扣了:lol:lol:lol

jy简简单单 · 发表于 2012-7-22 19:07

实际成本全框架在1200-1800之间，具体还是看用料

尼古拉斯混混 · 发表于 2012-7-23 12:17

德昌房子犹如草木，空房多得要命，一些投机的农民哥哥在自己的土地上建起了“商品房”，求你们了，不要以为你们修了个楼房就是在搞房地产，德昌都没得空隙了，你们自己家人住又住不完，房子修那么好你租可能又舍不得，你想卖又卖不脱，唉何必哦，一天洋气得很，你才是房地产大亨哦

顺子哥哥 · 发表于 2012-7-24 10:24

还有灰色和黑色成本呢？

摇曳的风信子 · 发表于 2012-8-15 13:03

那德昌的房价还不是一直在涨啊.....

爱德昌 · 发表于 2013-2-22 22:28

;P;P;P;P;P

dcxgm · 发表于 2013-3-3 11:27

买不起

包包123 · 发表于 2013-3-7 21:00

挣人气 :loveliness::loveliness:

dcxgm · 发表于 2013-3-7 21:15

应该是1500元左右

草莓干 · 发表于 2013-3-10 17:53

新人到，人气来:$:$:$

毒琵琶 · 发表于 2013-3-15 23:45

小米椒、花椒、海椒

包包123 · 发表于 2013-3-17 13:39

:Q:Q:Q:Q

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