广安楼市处于健康成长期

发发发发发发 · 发表于 2011-12-21 22:17

随着国家房地产调控政策的实施，北京、上海、广州、郑州等大中城市的楼市出现了“有价无市”的情况，成交量开始下降，“金九银十”现象没能如愿出现。人们称：楼市遭遇了“寒流”。一时间，楼市“寒流”成为大家热议的话题。

　　　　近年来，我市房地产业呈现一派繁荣景象，成为推动广安经济社会发展的一支重要力量。对广安楼市呈现出的新特点，到底应该怎么看？广安楼市也会遭遇“寒流”吗？

　　　　今年下半年，国家针对房地产业的调控措施出台得十分密集，除了增加廉租房、经济适用房和小户型房供应外，又提高了第二套住房抵押贷款的首付比例和利率，而且从11月26日开始，央行今年以来第九次上调存款准备金率，还贷支出将会随之增加。种种措施出台，使得购房者购房时更为理性，特别是对欲投资第二套、第三套房者有明显的抑制作用。“大气候”可能是导致广安楼市成交量小幅回落的主要原因。

　
从近一两年广安楼市的情况来看，广安楼市总体上是平稳健康发展的。首先，广安房价小幅上升，而非“一夜暴涨”，只是今年房价相对于长期偏低的状况涨幅稍快。这是由建筑原材料涨价，广安人居环境改善、城市品位提升，外来购房者及房地产投资者需求量增大等因素推动的，房价仍处于合理的增长范围。其次，虽然10月份商品房成交量减少，但新建商品房的成交套数、面积和金额出现不同程度的增长；今年前10个月的成交总量同比大幅度增长，目前情况表明说明，持续活跃、发展后劲足是广安楼市当前的主要特点。

市几家有名房地产公司的负责人在谈到广安出现的这一新情况时，认为在国家调控的宏观形势下，消费者可能有观望心理，惜购，楼市成交量出现小幅回落是正常的，但他们对广安房地产业发展前景看好。他们说，周边城市邻水、华蓥、岳池、武胜等城市，房价涨幅温和，形成可贵的“凹地”效应。据统计，现在广安楼市的消费群体不再局限于广安市民，已经扩大到整个豫西地区。有这样一个庞大的市场容量，广安楼市不仅不会遭遇“寒流”，而且会在未来一个时期仍呈现较好的发展势头。

ANT/sun · 发表于 2011-12-22 08:04

豫西地区。有这样一个庞大的市场容量，广安楼市不仅不会遭遇“寒流”，而且会在未来一个时期仍呈现较好的发展势头。

ANT/sun · 发表于 2011-12-22 08:04

现在广安楼市的消费群体不再局限于广安市民，已经扩大到整个豫西地区。有这样一个庞大的市场容量，广安楼市不仅不会遭遇“寒流”，而且会在未来一个时期仍呈现较好的发展势头。

穿越地中海 · 发表于 2011-12-22 08:13

已经扩大到整个豫西地区.你好拽哦，格老子的，你还卖到河南去了。;P;P

苦味 · 发表于 2011-12-22 08:32

哈哈，明白人一看就知道LZ不是房产商就是炒房的。还在哪里去抄袭来的文章，抄袭就抄袭呗该删的还是要删除掉啊。还已经扩大到整个豫西地区

一夜飘雪 · 发表于 2011-12-22 08:57

老子笑死了！

一夜飘雪 · 发表于 2011-12-22 08:57

老子笑死了！

在广安 · 发表于 2011-12-22 09:00

LZ研究研究地图再说啊，一点科学依据都没有。你说你不是地产商都没人信

我摄工作室 · 发表于 2011-12-22 09:18

无稽之谈，
广安8年前房价是400元现在是5000元，长了12倍，
这不是“一夜暴涨”是什么？
请问那个地方的房价长了12倍？？？

外地人是不会到广安来安家的，外地人来买房全是炒房者，投机客。现在成交量很低，炒房客出不了货，全部套牢。
相反广安本地很多有钱的人都到外地购房安家，这些人每周五就去成都过周末。

现在没有人再去买几套房子来炒作了，坐等增值，随着房产税进一步推广，多余的房子反而成了烫手的山芋，成了甩都甩不掉的包袱。 党的18大后的相关政策，会让大家这种体会更加直接。

大家要知道广安城南和城北常住人口是多少？
已建和在建的住房共有多少套，就知道广安目前还剩多少套房子正在等待真正的主人去住。

前两天和一个搞房地产的亲戚吃饭，就谈到建筑成本。
今年的建筑成本，仅仅是建筑成本，不算苛捐杂税和土地钱。
乡下修的预制板房子建筑成本400元
城里现浇房子建筑成本600元

利润空间之高，暴利啊
目前广安市商品房，土地成本、苛捐杂税、管理费等，大约每平方米1000元，再加建筑成本600元，总成本约1600元，房子卖四五千元。
即使房价跌一半还是暴利，也难怪这次调控后北京等地个别楼盘价格已经跌了一半，还是无人问津。

补充一点，如果房价很低，我们就可以用更少的钱买面积更大的房子，买面积更大的房子，更能拉动房地产的相关产业。

谢谢欣赏
欢迎点评

广盛信息 · 发表于 2011-12-22 09:53

“豫西地区”怎么理解啊?请教LZ

IversonAllen · 发表于 2011-12-22 15:47

呵呵，看大家评论如何!

kingsea_lee · 发表于 2011-12-22 17:15

楼主太不小心了，现宝。

忠于人民 · 发表于 2011-12-22 20:10

喜剧

zjsrciwf · 发表于 2011-12-22 20:37

的确有些现宝！

刘国正 · 发表于 2011-12-22 21:38

一句话鼓吹房价涨的是杂种奸商，投机客，现在政策不好说，想买房的再等等

板车 · 发表于 2011-12-23 10:14

　中国房地产市场正在崩溃吗？民间借贷问题有多严重？银行业是否陷入困境？中国的杠杆率太高了吗？通胀会回落吗？中国对出口的依赖有多大？资本生产率在下降吗？中国还有放松政策的空间吗？如果全球增长停滞，中国将会怎样？潜在的风险是什么？

　　面对欧洲主权债务危机和美国经济的疲弱复苏，或许投资者应能从中国经济的坚挺表现中得到一些安慰。但是让我们惊讶的是，许多投资者对中国的情况反而极度担忧。我们不得不每天地对各种关于中国经济即将崩溃的争论予以反驳。以下是几乎所有人都会问到的一系列关于中国的问题，我们将答案述于报告正文。

　　房地产市场正在崩溃吗？

　　房地产仍是中国最具争议的话题。近期，房地产销售趋弱，一些城市的房价也开始下跌。房地产市场正在崩溃吗？

　　我们不敢苟同。我们认为房地产市场的疲弱主要由政府的紧缩政策所致，包括限购令(起初在一线城市，后来扩展到二线甚至一些三线城市)、较高的房贷首付要求以及限价措施。事实上，在实施了一年多的紧缩政策后，房地产销售和价格依然如此坚挺，这已出乎我们的意料——我们原来预计2011年销售和价格会下跌10%。随着政府继续实施当前的房地产紧缩政策，我们预计未来数月里房地产销售将会下跌、价格也可能最终开始下降。

　　疲弱的销售和年初迄今活跃的新开工是否令市场积累了大量库存？我们认为，库存只是温和增长，而担忧被夸大了：(i)大多数中国房地产都是以“预售”的形式销售，即房屋在售出1-2年后才竣工并交付。若我们将竣工面积和销售面积进行比对，库存的积累则可能不再那么令人担忧；(ii)近期强劲的房屋新开工数据包含了加速的保障房开工，而保障房大多是不作出售的，因此应不会对开发商构成实际的库存压力；(iii)更疲弱的销售很可能将最终导致新开工项目减少(这在9月份已有所体现)。

　　购房者是否会拒绝入场？如果开发商像政府所期望的、试图通过降价以去库存，那么在通胀下行、前景疲弱的背景下，购房者是否还会入市？消费者心理向来不易预测，但我们认为购房者不太可停止买房，因为(i)在没有实施限购令的城市中，房地产销售仍保持强劲；(ii)居民负债水平很低，以居住和投资为目的的房屋需求仍然强劲；(iii)长期房价的正收益预期仍存在、而改变需要时间；(iv)令家庭偏好于将房产作为资产的一些因素在未来几年不太可能改变，包括低利率、高储蓄以及无需缴纳房产税。因此，虽然我们预计随着政府继续实施紧缩政策，高端、商品房市场将会趋弱，但我们认为房地产市场并不会崩溃。

　　同时，我们认为保障房将在未来12-15个月里支撑整体房地产建设活动。政府为2011和2012年制订了每年新开工1000万套的宏伟目标，然而地方政府一直缺乏动力和资金。在中央政府施加的巨大压力下，保障房新开工在过去4个月里大幅加速。我们认为保障房新开工情况可能是被夸大了，因为对相关建筑材料的实际需求并非如新开工数据显示的那样强劲。不过，就如国务院于9月末发布的相关措施所显示的，政府决心通过各种可能的办法推动保障房项目的融资和建设活动。我们认为，这将成为任何财政和信贷宽松政策首要的支持目标。

　　在评估保障房对整体房地产行业或经济的重要性时，我们应当关注总体建设面积而非房地产投资总额。因为后者是一个名义数量并且包含了土地交易价值，而保障房的土地往往是免费或者低价提供的。从建设面积来看，我们曾预计今年整体房地产建设面积将增长5-10%左右，但目前为止这个数据强于我们的预期。对2012年，由于至少60%的“已开工”保障房项目将有望在明年继续建设，另外还有1000万套(或者说5亿平方米)新开工保障房，我们认为整体房地产建设活动仍然会有较低的个位数增长。

　　若房价下跌30%，中国的投资和实体经济将会受到什么影响？这是一个我们常常被问到的问题。答案十分简单：我们认为固定投资和实体经济将会发生硬着陆。房地产投资占到固定投资总额的20%以上，并且我们估算实体经济中几乎30%的最终产品被房地产部门消化。(正确衡量)房价的崩溃可能由较长期的销量暴跌造成，并且伴随着房地产建设活动的暴跌。基于该部门对整体经济的重要性，硬着陆可能难以避免。请注意，这里我们并非在讨论官方报的价格，即那些主要反映了市场中低端房产供给增加、而高端房产销售受限购令影响的价格变动。