眉山“伊顿雅筑”与业主的博弈 住在“别人”的房子里

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以下图文均来自 《读者报-壹周刊》

记者顾渐黎  实习记者屈李平  眉山报道

小区内占地约一亩的“私家”花园

     同很多开发商和业主之间的纠纷一样，眉山“伊顿雅筑”同样面临着一个尴尬的事实：主管部门处理了开发商，罚了开发商的款，而实际上业主并没有从中受益。罚款对于开发商的警示作用远远小于开发商获得的实际利益——开发商从违章修建的第7层楼所获取的利润远远超过了罚款数，而这些利润恰恰又建立在损害业主的权益之上。
       虽然“伊顿雅筑”已经被相关部门进行了处理，但业主并未受益，利益受损的业主们，最终成为维权者。当拖延、欺骗、蛮横、拒绝改变、强势、欺诈等手段成为某些开发商逃避责任的“利器”时，开发商与业主之间的诚信度也就消失殆尽，最后成为对立方。业主们认为开发商有必要认识到——建立诚信和建造房屋，同样重要。
       苦苦等待
       4年来，“伊顿雅筑”的业主们还纠结于开发商最初的美好承诺。本来应该有的小区音乐喷泉广场、底层的公共绿地、儿童游乐场，还有欧式园林、休闲长廊、小桥流水等等，这些至今都还只是一句美丽、看来永远也无法兑现的承诺。
       这些最初在“伊顿雅筑”开发时勾画在宣传单上的美丽图景，在现在看来，不过是幻象，而在“伊顿雅筑”，这仅仅是体现最朴素的自然情怀的东西，今天真的成了幻象。
       杨玉云、梁涛、叶安静、林中平是眉山伊顿雅筑小区的业主代表。比起杨玉云、梁涛，叶安静和林中平算是幸运的了，他们的房产证在开发商手里，如果不是因为在违约金的问题上纠缠，房产证随时都可以拿到，而杨玉云、梁涛所购买的房子却连备案都没有……
       现在距杨玉云第一次与开发商签订购买房屋合同，已经整整过去了4年。
       4年里，他们也多次和开发商交涉，交涉似乎永远没有结果。奔着利益而去的两方，最终成为对立者。
       不断变更的合同
       “伊顿雅筑“位于眉山市东坡区彩虹街——新眉山中学旁。开发商是眉山市鑫城房地产公司，而据了解，小区的实际开发商却另有其人。
       “伊顿雅筑”的购房者王子成是东坡区的农民，在上海打了10多年工，有一个9岁的孩子。他在2006年4月24日第一次交付了30%的购房款总计70928元；2007年4月27日，交付了剩下的60%房款13万元。剩下的10%房款约定在拿房产证、土地证时一并付清。
       杨玉云的房子，至今还未备案……
       同王子成一样，杨玉云也来自于眉山市青神县黑龙镇的一个小村子。杨玉云在2007年5月19日首付了30%房款共计72372元；同年10月29日，再次支付了60%的房款14.4745万元；余下的10%房款也约定在拿“两证”时付清。
       林中平来自重庆，子女在成都上班，无奈成都房价太高，就近在眉山买了一套房子。2007年2月3日，首付了54500元，2006年3月15日，交付了52500元，2007年4月份，交纳了最后一笔房款50000元。
       同这个小区里的大多数业主一样，王子成他们都是倾尽一生积蓄才买了一套房子，可是等待他们的不是买房的喜悦，而是无尽的烦恼。即使今天，王子成也依然在外面租着房子度日。

        对于那些搬进去的住户来说，他们也并不轻松。有人为房产证纠结，有人为备案烦恼，有人不满小区的设施，有人提心吊胆地防着小偷。


顶楼为违规修建的第7楼
  193户业主中，迄今还有6户没有备案，在业主维权的反映书上，签名的就有60多户，而这还不包括一些没在家的住户。
       而这所有的一切，都从合同开始。多次变更的合同，最终成为导火索。
       这个小区里的业主，几乎都改签过合同。王子成改签过，林中平改签过，而没有改签的杨玉云因此就未能备案。
       第二次的改签合同几乎都发生在2007年4月，王子成他们猜测可能是因为开发商之前在并没有拿到预售许可证时，就开始违规售房了。业主们的这一点想法并没有得到眉山市规划局的认可，因为他们直到现在也没有查阅到开发商需要提供的小区规划设计书、综合验收合格书等一些售房的必需文件。
       而对于杨玉云来说，收回他这份合同的意义在于开发商可以不承认之前签订的商品房买卖合同了，至于重新签订的房管局统一合同与之前签订的合同有所变更的内容也可以一笔勾销。
       在2010年7月26日四川省眉山鑫城房产公司出具给杨玉云的通知上，收回此合同的理由是当初签订的这份合同因为未加盖鑫城房产公司的公章而无法办理备案手续。当然，要办理产权证需要房管局统一合同，但是对于杨玉云来说，他并不愿意签订的这份统一合同上出现了与原先合同上不同的内容。
       而实际上，就是同一批次签订的合同也并不一样。开发商所承诺的权益并不一样，譬如有的合同上规定了楼梯窗为玻璃幕墙，有的合同就没有。这些细微的差异到今天就成为了骗局，同时也是把柄。
       而眉山鑫城房产公司收回合同的决心依然不减，他们在2010年9月7日再次向杨玉云提出改签合同的要求，而这次，威胁来自于如果杨玉云再不配合，他们将要解除当初签订的伊顿雅筑商品房买卖合同。



2009年3月，《眉山日报》以“开发商‘牛气’，购房者无奈”报道过伊顿雅筑小区的问题

  早在2009年3月，《眉山日报》就以“开发商‘牛气’，购房者无奈”报道过伊顿雅筑小区的问题。但事情并没有得到解决，报道当时距离开发商约定交房的时间相距一年多，如今又过去了两年，大部分业主已经装修完住了进去，但是没有拿到房产证和产权证的人也大有人在。
       按照最初的合同约定，交房的时间是在2007年10月31日之前，在杨玉云这份原始的商品房买卖合同上还有专门的合同补充协议，协议上规定出卖人应在2008年1月30日前将土地使用证和房产证交付受买人。
       在这条补充协议上，还特别注明了前约定的第11条作废。前约定的第11条规定出卖人应在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该约定内也对违约也做出了相应的责任约定。
       实际上大多数业主都经历过2007年10月底之前交房、2008年11月底交房、12月底前一定交房、2009年2月交房、2010年……2011年……
       这样的托辞比比皆是。
       杨玉云在2007年缴纳首付时还专门到施工现场看了，那个时候的房子的主体结构就已经完工，属于半现房，开发商也保证说10月底一定交房。可是10月底房子还是不能入住，第二年的10月底，第三年的10月底，直到现在房子还没有备案。很长的一段时间里，杨玉云都只能住在成都的子女家，为了房子的问题，他不停地往返于成都和眉山之间。
       一个始终想不通的问题在杨玉云脑中缠绕：房子修好后为什么迟迟都不能拿到证件，是开发商的猫腻，还是别的问题？
       杨玉云说当时《眉山日报》的报道中就曾质疑过该商品房的规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表等一些商品房开发出售的“五证一书”。
       后来，“伊顿雅筑”也被罚了款，它作为眉山市集中处理的一批违规建房中的一员，得到了严肃的处理，但处理的力度并没有得到业主的认可，更尴尬的是业主并未从处理中受益的维权之心不减，开发商和业主陷入了长久的僵局之中。

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至今都还未完工的喷泉

无奈的业主
       2008年，受地震影响，川内的房市有所疲软，眉山也不例外。眉山市城市规划局的一位官员介绍说这段时间内开发商盲目追求利益，出现了很多“6+1”的模式，“伊顿雅筑”也同样出现了这样的问题。
       所谓“6+1”的模式的就是规划为6楼，第7楼作为六楼的花园不得单独出售。而在实际操作中，开发商往往会违规修建第7楼，单独出售。
       这样造成的问题反映在业主的权益上就是公摊面积会相应增加，从而造成业主经济损失。
       对于伊顿雅筑的业主来说，如果仅仅是第7楼和公摊面积的问题，还不至于彼此的矛盾不可调和，王子成说这个小区的问题太多了。
       追溯到最初的房地产宣传单时，每个人都有受骗的感觉。
       在眉山鑫城房地产开发公司眉山伊顿雅筑楼盘的全程策划、销售、租务、物业管理的旺地发展顾问网页上今天也依然可以看到对于眉山伊顿雅筑项目的介绍：该项目位于四川省眉山市彩虹街，紧靠永通河，与金罗马广场隔路相对。占地18320平方米，总建筑面积25766平方米为纯住宅花园社区。共有住宅194套，其中多层168套，情景洋房24套，别墅2套。项目建筑和园林设计一流，堪称眉山之最，为眉山第一家全现浇结构住宅。整体户型以130平方米左右的三房二厅为主。是目前眉山住宅市场的顶级产品。预计2006年初开盘。
       就是这个眉山住宅市场的顶级产品，当初承诺有景观、有音乐、有大树、有雕塑、有长廊、有草坪的社区，今天就只有一些稀疏的胡乱撒下去的草籽长出的幼苗，还有总共花费不足3000元的几套健身设施藏于一角，以及一个直径不足3米的干涸喷水池。至于雕塑、长廊、大树，林中平说那些东西都是需要钱的。
       而与之相反的是，在小区右侧这栋房子底楼的业主却可以享受到每家接近一亩的“私家”花园，有人还可以种菜，可以养鸟，可以喂鱼，而王子成说在最初的规划书上这一片是公共绿地。因为这栋房子都是大户，面积都在300平方米左右。作为售房的附加值，公共绿地被送出去了。
       而林中平回忆，他曾听说小区里拥有最大私家花园的两套别墅里的住户其中有一位是官员。
       这种不平等待遇的由来，开发商并没有说明。这使得小区业主有了很多不着边际的猜测。
       而王子成更关心的是车库的事情，在一期的规划里，并没有出现车库。但是到了二期规划，也就是要求改签合同时规划书中小区突然冒出了一个地下车库。
       地下车库挨着小区大门的出口刚好对着王子成的房屋，地下车库出口的形状是一个等腰梯形，笃信风水的王子成觉得这更像是一个坟墓。
       “关键是这东西并不是一开始就应该有的，在早期的规划中，这是一条平坦的路面，可以开着汽车一溜烟儿跑过。”王子成说，“即使要建，也应该征求大家的意见，为什么就私自把它建了，还说是规划上有的。”
       仅仅是车库的问题也是不够的，在伊顿雅筑业主维权反映书上，业主们列举了开发商的“6宗罪”，包括已经提到的双证发放严重延期，无法备案，地下车库和违规建筑第7楼，还有小区部分建筑设施不符合合同约定：楼梯窗原合同为玻璃幕墙，现为塑钢窗；阳台合同为金属骨架，玻璃挡板，现为简易铁栏；合同有儿童游乐设施、喷泉、信报箱等，现无；绿化设施严重不达标，生活设施严重不齐全。
       反映还有住房有渗水、返潮等质量问题。更为严重的是，小区所有房屋的预埋电线管道内均未安装电线。王子成的房间内就没有安装电线，林中平住进房屋也是重新安装的电线，业主们至今很纳闷这样的设施怎么通过了相关部门的质量检测？


原本小区内的通道变成了底楼的私有产权

利益双方的博弈
       梁涛在日前被开发商起诉到法院，作为小区业主维权的代表之一，梁涛的表现多少让开发商有点头痛。
       当初在2006年因为赶着结婚，梁涛在“伊顿雅筑”选中了房子，按照约定的交房时期，婚礼时就能住进新房。但是，开发商迟迟未能交房，婚礼都只能在外面举行，梁涛心里憋着一肚子火。
       当时梁涛交过两笔钱，分别为36140元和30620元。剩余的5万元房款梁涛申请了按揭。
       这笔按揭的房款等到今天，梁涛说开发商居然告诉他没有按揭下来，因为他提供的手续不全而致，在鑫诚房地产开发有限公司递交给法院的诉讼状中鑫诚房地产表示多次催过梁涛缴纳剩余房款，梁涛都置之不理，也不配合公司办理产权证。
       梁涛也表示房地产公司催促过他，但是房地产公司只是催着缴钱，缴钱，而自己是委托房地产公司办理按揭，且房产商按照先期规划的设施却不改进。“自己和他们根本就谈不拢。”梁涛语气很坚决。
       在前期表现中失去信用度的房地产开发商已经很难再把这群业主聚集在一起，王子成就表示太多的欺骗已经让他不再对开发商抱有希望。
       业主代表们向眉山市住房和城乡建设局反映问题，申请调解。但最终住房和城乡建设局也只能以调解失败告终。
       对立的双方都企图维护自己的权益，争论的焦点放在了违约金上，梁涛们要求剩余的房款不再缴纳，而开发商显然不同意。
       一位内情人士也告诉记者，因为开发商当初在签订合同时订立的违约金太高，如果按照合同上约定的违约金赔偿规定，他们在100平方的房屋上到今天的赔偿额差不多超出了当初出售房屋的所得了。因为违约金过高，开发商不能不强势，而业主们也死死抓住了这一点，咬着不放。
       奔着利益而来的两方人，最终成为了不可调和的对立者。



“私家”花园一角

司法途径的可能？
       在调解失败通知书上，眉山市住房和城乡建设局要求梁涛等业主按照司法程序解决。
       对于司法程序解决可能产生的结局，梁涛曾经找过一位做律师的朋友咨询，朋友告诉结果可能有两个：要么中止合同，开发商收回房屋；要么开发商承认违约，支付违约金。
       显然，要让开发商承认违约并不是一件简单的事，而改签过后的合同，能够赔偿多少，梁涛心里也没底。
       而两种结果，开发商都有可能要求收回房屋，这显然是梁涛、林中平、王子成等业主不愿意的事情。当初“伊顿雅筑”的房屋就1000多元每平米，而现在眉山的房价普遍都接近4000元左右每平米，即使如今的“伊顿雅筑”再不济也可以卖到3000多元一平米。如终止合同收回房屋，赚的还是开发商。
       所以，梁涛他们并不愿意走司法程序，无论是胜诉还是败诉对于业主来说，都是失败。梁涛说只有一种可能，按照今天的房价来赔偿他，显然这在程序上也是不可能的。
       而如果按照梁涛们的赔偿要求，业内人士估计鑫诚房地产开发有限公司在这个项目上将不会赚钱。所以，这注定是一件难缠的事情。
       梁涛认为，开发商存在着欺骗的违规行为就应该得到惩罚，而主管部门对于开发商的处罚虽然已经尘埃落定，现在再谈处罚有点盖棺论定。但是开发商违规，在违背了国家法规的同时，也同时严重损害了业主的权益。违规的行为相关部门已经给予了处理，但是业主们被损坏的权益，却还是没有得到维护，而这种损害到底又该谁来承担，谁来维护？

MS闲云

想通过调解解决，基本没可能。不管你到那个部门都是被开发商买通了的。我相信你们跑过很多部门，没的向着你们说话的吧。除非你们小区业主能有利益方面制约到开放商情况下，可能还有一谈。

powermate

三苏酒的老板开发的，清水湾、伊顿雅筑，总是出问题，为什么不将他的资质？！！！！！！！！！！！

闪电

去看过，私家花园确实很大，地下车库门口仍然用沙子堵到的

紫果果

看了这篇文章，有几个问题：
1、迟迟不交房，新房变旧房？
   住进去了几年了也说没有交房，能说的过去么？既然不认可为什么要住进去？不显得虚伪么。
2、说别墅的后花园大？
   为什么自己当初不买呢？现在别人把自己花钱所得的地方装饰出来，觉得漂亮了，你们就眼红了！羡慕了，现在拿出来闹事，以前在卖楼的时候你怎么不去说不去买？房子是好是坏都是自己选择的，不要把自己的错推给别人，这样就是瞒不讲理。我去看过了，里面的底楼人人都有自己的花园嘛，只是有大有小，如果大家都为了你们共同的利益，何不都把花园退出来作为所谓的通道和公共花园呢！
3、主要在发言的还是那几个代表吧，既然觉得上当受骗就要求开发商退房啊。
4、据里面的其他业主可不是这么说的，都说他们做的太过分了，把那堆沙擅自堆在停车场门口那儿严重影响了其他业主的生活，其他业住只要发表一下他们的意见，就立刻会被以林中平为首的以恶言驳回，这说明什么，这说明他们（她们）只为了个人的利益在说话，完全不顾及到其他的想法。更有人说这个林老太婆仗势着自己有心脏病和高血压让别人都不敢惹她，和另外几个代表跑到售房部去闹事把她们的门给强行锁了，不让她们上班，这样霸道的人值得同情吗？值得社会大众关注吗？有事你直接找老板解决啊，你说你们去为难几个打工的员工能起到什么作用？如果她们反起诉你们强制的无赖行为导致她们失业，你们该如何怎么赔偿？