一、商品房购房人和建设主管部门之间的诉求、抗辩
1、购房人以《开发条例》第31条申请建设主管部门对主体结构重新核验，援引设计文件、国家标准等客观依据，作出主体结构质量是否合格的明确结论。判决支持案例：江苏省南通市中级法院（2016）苏06行终784号判决书、江苏省高级法院行政裁定书(2018)苏行申254号。且，存在较多建设局对商品房购房人提出的质量问题、或主体结构质量问题进行多种形式核验的案例。
2、建设部门抗辩理由：建办法函[2003]524号观点“竣工验收后，不再进行质量核验”；但目前各渠道均未见支持建办法函[2003]524号能够抗辩抵触上位法《开发条例》第31条的判决。
二、争议依据
1、《城市房地产开发经营管理条例》第二条【建设并经营】本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。 第三十一条 商品房交付使用
后，购买人
认为主体结构
质量不合格的，
可向工程质量监督单位申请
重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房
；给购买人造成损失的，房地产开发企业应依法承担赔偿责任。
1.1《建设工程质量管理条例》释义 国务院法制办，建设部-中国城市出版社-2000年
第四十七条 县级以上地方人民政府建设行政主管部门和其他有关部门应当加强对有关建设工程质量的法律、法规和强制性标准执行情况的监督检查。
[释义] (二)有关建设工程质量的法律、法规，如《建筑法》、《招标投标法》、《计量法》、《土地管理法》、《标准化法》、《城市规划法》、《产品质量法》、《合同法》、《消防条例》、《城市房地产经营管理条例》【注：即《城市房地产开发经营管理条例》
】、《注册建筑师条例》、《建设工程质量管理条例》等。
2、《商品房销售管理办法》第一条 为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法
》、《城市房地产
开发经营管理条例》，制定本办法。
第三十五条 商品房交付使用后
，买受人认为
主体结构质量不合格
的，可依照有关规定委托
工程质量检测机构
重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房
；给买受人造成损失的，房地产开发企业应依法承担赔偿责任。
3、2000年之前的核验制度文件。（90）建建字第151号《建设工程质量监督管理规定》（１９９０年４月９日）关联条文如下：
刊载链接：广东省建东工程监理有限公司https://jdjl.gdut.edu.cn/info/1187/1233.htm
第九条 建设工程质量监督站主要职责是：
(三)核验工程的质量等级和建筑构件质量，参与评定本地区、本部门的优质工程。
第十七条 监督工作的内容：
(一)工程开工前，监督员应对受监工程的勘察、设计和施工单位的资质等级及营业范围进行核查，凡不符合规定要求的不得开工。
施工图设计质量监督，主要审查建筑结构、安全、防火和卫生等，使之符合相应标准的要求。
(二)工程施工中，监督员必须按照监督计划对工程质量进行抽查。房屋建筑和构筑物工程的抽查重点是地基基础、主体结构和决定使用功能、安全性能的重要部位;其它工程的监督重点视工程性质确定。
建设构件质量的监督，重点是核查生产许可证、检测手段和构件质量。
(三)工程完工后，监督站在施工单位验收的基础上对工程质量等级进行核验。
第十八条 对委托监理的工程，当地建设主管部门或由它授权的质量监督站主要是核查其勘察设计、施工单位的资质和核定工程质量等级。
【废止情况：已在2001年7月废止】《建设部关于废止〈建设工程质量监督管理规定〉等11件规范性文件的通知》（建法〔2001〕143号），经2001年6月29日第44次部常务会议审议通过，2001年7月12日发布，自发布之日起生效。该文件在废止清单中列第1项。
4、《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定》(国发[20035号
)之“附件：1.国务院决定取消的第二批行政审批项目目录(406项)”中的第76项已经将“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收核准”
“改为告知性备案”。
5、建设部2011年1月26日公告第894号：继续有效：（序号68 建办法函[2003]524号 关于对深圳市建设局《关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示》的复函）
建设部关于对深圳市建设局《关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示》的复函 建办法函[2003]524号深圳市建设局：
你局《关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示》(深建字[2003]75号)收悉。《城市房地产开发经营管理条例》【tips第二条适用范围是建设,并转让项目或销售、租赁商品房】是1998年7月发布的，而《建设工程质量管理条例》【tips第二条适用范围是建设+监督】是2000年1月发布的，依据《立法法》第83条的规定“新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。”根据《建设工程质量管理条例》第16条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。”和第49条“建设单位应自竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案”的规定，商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用，建设行政主管部门依法对已竣工的建设工程不再进行质量核验，核发竣工验收证书。因此，购房人认为房屋的主体结构质量不合格的，可以委托具有相应资质的工程质量检测机构进行质量检测。此复。 建设部2003年10月28日
6、生效行政判决书。江苏省南通市中级法院（2016）苏06行终784号判决书，除诉讼双方主体信息外：
第19段显示：本案中，生效的本院（2015）通中行终字第00114号行政判决、南通市港闸区法院（2014）港行初字第00282号行政判决已经认定，姜某、航姆公司向南通市城乡建设局书面反映的房屋质量问题明显属于业主在装饰装修环节形成，而非房屋建造过程中的主体结构质量问题，不符合《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的重新核验的条件，遂判决驳回要求重新核验的诉讼请求。
第20段显示：根据上述生效判决，可以证明以下几个事实：第二，生效判决虽然驳回姜某、航姆公司要求重新核验的诉讼请求，但这并不表明南通市城乡建设局不具有对案涉房屋主体结构质量进行重新核验的法定职责。理由是，首先，从生效判决的分析说理来看，事实上均未否认南通市城乡建设局对房屋建造过程中的主体结构质量问题，非经法定程序验收合格并交付用户前，具有对该主体结构质量因业主要求进行重新核验的法定职责。换句话说，生效判决仅是认为，由于案涉房屋质量是因业主装修过程中造成而非建造过程中造成，且已经竣工验收合格并交付了用户，故此情况下不存在由南通市城乡建设局重新核验的问题。反过来讲，如果案涉房屋质量是在建造过程中形成，且未经竣工验收合格即交付购买人使用，或虽经竣工验收合格并交付购买人，但购买人以及相邻方并未进行过装修而认为主体结构质量不合格的（主观要件），即可以要求南通市城乡建设局进行重新核验。第三，生效判决已经判定，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条【即现行第31条】对商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。
6.1厦门市同安区住建和交通局的核验方式。厦门市同安区政府 行政复议决定书（厦同政行复[2024]210号）
https://www.xmta.gov.cn/zc/zfxxgkzl/bmzfxxgk/sfj/zfxxgk/zfxxgkml/xzfy/202412/t20241216_1082365.htm
其中显示：质量安全管理协会受建设局委托组织专家进行技术咨询，质量安全管理协会出具《关于溪堤尚城2号地块6号楼一层及地下室局部钢筋砼构件缺陷处理专家技术咨询意见》（厦建质安协咨〔2019〕199号）《关于溪堤尚城2号地块6号楼XXX室及XX室混凝土构件质量检测专家技术咨询意见》（厦建质安协咨〔2019〕281号）。2022年4月21日健研检测集团有限公司受同安区五显镇政府委托作出检测报告，业主对委托福建省建筑工程质量检测中心有限公司进行检测不认可，该委托检测最终没有实施。
6.2四川省绵阳建设局进行了组织核验。四川省绵阳市中级法院(2018)川07行终88号第四段显示“2015年1月21日，绵阳市质监站组织相关人员对涉案房屋现场进行了核验，共18个问题”、第86行至88行显示“各参建单位加盖印章”、第93行显示“绵阳市质监站先后组织了包括省厅专家在内的多位专业人士到场进行了踏勘，并给出了行业意见”、2017年1月23日四川省住房和城乡建设厅向原告作出川建厅信复查字（2017）02号《关于蒲某某信访事项的复查意见》。
6.3江苏省高级法院行政裁定书(2018)苏行申254号，第三段显示 本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，商品房交付使用后，购买人认为主体质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。江苏锡山质监站在“业主提出《鉴定方案》之外的鉴定要求，且不符合检测规程，致开发商委托鉴定中止”后，锡山质监站参照《建设工程质量管理条例》相关规定，督促中大公司组织原施工、设计、监理单位组成核验组，对所涉房屋实体结构质量进行现场勘察、复验，并出具了复验意见。 7、复函仅是观点，不作为审判依据。《最高人民法院公报》2006年第6期：
博坦公司诉厦门海关行政处罚决定纠纷案：福建省高级人民法院认为：“三、我国是社会主义法治国家，”显示【海关总署政法司的复函，既不是法律、法规和规章，也不是海关总署为具体应用法律、法规和规章作出的解释，仅是海关总署内设机构对相关法律问题表达的一种观点，依法不能作为行政案件的审判依据。】
三、个人观点仅供分享，具体各位看官是否采信，请综合全文、自行斟酌参考
1、建办法函[2003]524号观点中“不再核验”，经查看前后句“不再进行质量核验，核发竣工验收证书”，即应理解为“不核验，是指不再进行核发竣工验收证书的核验”；不核验的阶段为“竣工验收阶段”，也即为（90）建建字第151号第十七条第(三)项“工程完工后的质量等级核验”；则综合分析，应理解为“不再进行质量等级核验、核发竣工验收证书”。
2、从《开发条例》第31条、（90）建建字第151号第十七条和第九条第(三)项分析，核验有三种阶段：一是施工过程中对构件的质量核验、二是工程完工后的质量等级核验、三是商品房交房使用后的主体结构质量重新核验。
其中，施工过程的构件质量核验，根据（90）建建字第151号第十七条第(二)项理解为“施工过程的构件质量监督核验为核查”；结合“主体结构和决定安全性能的重要部位抽查”，则核验、核查、抽查，存在某种共性，比如理解为“抽查式核验”。
3、结合（2016）苏06行终784号行政判决书中，对于《开发条例》第31条主体结构质量理解“是指施工过程中的主体结构质量问题”，则，《开发条例》第31条的重新核验，是对应施工过程中质监站对构件和主体结构质量核验、核查、抽查，进行商品房交付使用后的重新核验。
4、建办法函[2003]524号是特指在“竣工验收阶段、工程完工后”不再核验，不等于可以抵触上位法《开发条例》第31条对于“商品房交房使用后”的主体结构质量重新核验。建办法函[2003]524号是偏向《建设工程质量管理条例》的观点，但复函效力无法抵触上位法《城市房地产开发经营管理条例》，尤其是《城市房地产开发经营管理条例》第二条适用范围为“建设，并销售商品房”的特殊规定，也无法抵触《建设工程质量管理条例》释义 第74条有关法律包含的《城市房地产开发经营管理条例》。
5、★总结：质监站以建办法函[2003]524号抗辩“不再对商品房交付使用后的重新核验职责”，在现行有效的《城市房地产开发经营管理条例》没有删除“ 第三十一条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应依法承担赔偿责任。”之前，还是无法回避对于商品房购房人申请的主体结构质量重新核验职责。
四、附：（90）建建字第151号（1990年4月9日）建设部《建设工程质量监督管理规定》通知
建设工程质量监督管理规定(建设部1990年4月)
第一章 总则第一条 为了加强政府对建设工程质量的监督、确保工程质量，维护国家和人民生命财产安全，根据《中华人民共和国标准化法》和国家有关行政法规，特制订本规定。
第二条 建设工程质量监督是指由政府授权的专门机构对建设工程质量实施的监督。其主要依据是国家颁发的有关法律、法规、技术标准及设计文件。
第三条 各类新建、改建和扩建的工业、交通和民用、市政公用工程及建筑构件，均应按照本规定接受建设工程质量监督机构的监督。其中，国务院工业、交通各部门委托监理单位实施监理的大中型建设项目，可暂不实行质量监督。
第四条 建设工程质量监督工作的主管部门，在国家为建设部，在地方为各级人民政府的建设主管部门。国务院工业、交通主管部门负责所属的和相应的国家专业投资公司投资的大中型建设工程项目的质量监督工作。
第二章 机构与职责
第五条 建设部对质量监督管理工作的主要职责是：
(一)贯彻国家有关建设工程质量方面的方针、政策和法律、法规、制定建设工程质量监督、检测工作的有关规定和办法。
(二)负责全国建设工程质量监督和检测工作的规划及管理。
(三)掌握全国建设工程质量动态，组织交流质量监督工作经验。
(四)负责协调解决跨地区、跨部门重大工程质量问题的争端。
第六条 省、自治区、直辖市建委(建设厅)和国务院工业、交通各部门对质量监督管理工作的主要职责是：
(一)贯彻国家有关建设工程质量监督方面的方针、政策和法律、法规，制订本地区、本部门建设工程质量监督、检测工作的实施细则。
(二)负责本地区、本部门建设工程质量监督和检测工作的规划及管理，审查工程质量监督机构的资质，考核监督人员的业务水平，核发监督员证书。
(三)掌握本地区、本部门建设工程质量动态，组织交流工作经验，组织对监督人员的培训。
(四)组织、协调和督促处理本地区或本部门重大工程质量问题争端。
第七条 市、县建委(建设局)应负的工程质量监督管理职责，由省、自治区、直辖市建委(建设厅)规定。
第八条 省、自治区、直辖市建委(建设厅)和国务院工业、交通各部门根据实际需要，可设置从事管理工作的工程质量监督总站。
第九条 市、县建设工程质量监督站和国务院各工业交通部门所设的专业建设工程质量监督站(以下均简称监督站)为建设工程质量监督的实施机构。其主要职责是：
(一)核查受监工程勘察、设计、施工单位的建筑构件厂的资质等级和营业范围。
(二)监督勘察、设计、施工单位和建筑构件厂严格执行技术标准，检查其工程(产品)质量。
(三)核验工程的质量等级和建筑构件质量，参与评定本地区、本部门的优质工程。
(四)参与重大工程质量事故的处理。
(五)总结质量监督工作经验，掌握工程质量状况，定期向主管部门报告。
第十条 大中型工业、交通项目质量的监督，按隶属关系由其建设主管部门或由它授权的工程质量监督机构负责;其它建设工程质量的监督，由工程所在地质量监督站负责。
第三章 监督站的管理及人员资质
第十一条 监督站实行站长负责制，站长对监督站的工作全面负责。监督员对受监工程负责。
监督站的人员专业结构要合理、配套，其中，技术人员不得少于该站人员总数的70%。
第十二条 监督站站长、监督员资质条件：
(一)监督站站长应由取得建筑类工程师以上职称的技术人员担任。其中，特大城市和负责大中型工业、交通项目监督的监督站站长应由高级工程师担任;技术力量薄弱的县监督站站长可以由助理工程师担任。
(二)监督员应由具备相应建筑类中专以上学历并从事设计或施工5年以上的技术人员担任;技术力量薄弱的县也可以由具备相当于高中毕业文化程度且具有5年以上施工经验的人员担任。
第十三条 监督员必须经过省、自治区、直辖市建委(建设厅)，国务院工业、交通各部门的建设司考核合格并领得证书后，方可从事质量监督工作。
第十四条 监督站的监督人员数量按监督工作量配备。房屋建筑工程按施工面积每3～5万平方米配备一人;工业、交通及市政公用工程监督人员的配备由有关建设主管部门根据各自的特点确定。
第十五条 为保证监督工作的公正性、科学性、权威性，监督员必须做到：
(一)认真学习、贯彻执行国家有关建设工程质量的政策和法规，严格按国家技术标准监督、检测工程质量。
(二)坚持原则、秉公办事，实事求是地反映质量情况，及时妥善地处理质量问题。
(三)努力提高业务水平，虚心听取有关单位意见，公开接受社会监督，认真改进监督工作。
(四)遵守监督、检测人员守则。
第四章 监督工作程序与内容
第十六条 建设单位在工程开工前一个月，应到监督站办理监督手续，提交勘察设计资料等有关文件。监督站应在接到文件、资料的二周内，确定该工程的监督员，通知建设、勘察、设计、施工单位，并提出监督设计。
第十七条 监督工作的内容：
(一)工程开工前，监督员应对受监工程的勘察、设计和施工单位的资质等级及营业范围进行核查，凡不符合规定要求的不得开工。
施工图设计质量监督，主要审查建筑结构、安全、防火和卫生等，使之符合相应标准的要求。
(二)工程施工中，监督员必须按照监督计划对工程质量进行抽查。房屋建筑和构筑物工程的抽查重点是地基基础、主体结构和决定使用功能、安全性能的重要部位;其它工程的监督重点视工程性质确定。
建设构件质量的监督，重点是核查生产许可证、检测手段和构件质量。
(三)工程完工后，监督站在施工单位验收的基础上对工程质量等级进行核验。
第十八条 对委托监理的工程，当地建设主管部门或由它授权的质量监督站主要是核查其勘察设计、施工单位的资质和核定工程质量等级。
第五章 权限与责任
第十九条 监督站有以下权限：
(一)对工程质量优良的单位，提请当地建设主管部门给予奖励。
(二)对不按技术标准和有关文件要求设计和施工的单位，给予警告或通报批评。
(三)对发生严重工程质量问题的单位令其及时妥善处理，对情节严重的，按有关规定进行罚款，在施工程应令其停工整顿。
(四)对于核验不合格的工程，作出返修加固的决定，直至到达合格方准交付使用。
(五)对造成重大质量事故的单位，按建设部颁发的《工程建设重大事故报告和调查程序规定》办理。
第二十条 监督站及其监督员对受监工程承担监督责任。出现下列情况之一的应由其主管部门追究监督责任：
(一)监督站只收费不监督的;
(二)监督员在监督工作中，因不坚持技术标准或严重失职而出现重大质量事故的;
(三)监督员核验工程质量弄虚作假的。
第二十一条 监督站只收费不监督的，要退还收取的监督费。监督人员因失职、失误，渎职发生第二十条 (二)、(三)款所述情况，主管部门应视情节轻重，给予批评、警告、记过直至撤职处分，触及刑律的由司法机关追究法律责任。
第二十二条 监督站及监督员在工程质量监督中作出突出成绩的，主管部门应视情况给予表扬、嘉奖等奖励。
第六章 费用与管理
第二十三条 建设单位和建筑构件生产厂应按有关规定向监督站交纳监督费。
第二十四条 监督站收取的监督费应在当地建设银行开户，并单独立帐。
第二十五条 监督费主要用于监督工作的正常经费支出(如：办公费、职工工资、财政部文件规定的有关开支等)，购置检测议器、设备及交通工具等。
任何单位不得挪用监督费。
第二十六条 工程质量监督人员的工作岗位主要在施工现场，其劳保福利待遇由省、自治区、直辖市建委(建设厅)参照当地施工现场质量检查人员的标准确定。
第七章 附则
第二十七条 本规定原则适用于外资、中外合资和国外贷款以及香港、澳门和台湾地区的商人或社团组织在大陆投资建设的工程。
第二十八条 有关部门颁发的工程质量监督文件，凡内容与本规定不一致的，均以本规定为准。
第二十九条 本规定由建设部负责解释。
第三十条 本规定自颁发之日起施行。
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发表于 2026-10-12 20:47
