现房新政后土地拍卖热度降温

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据多家媒体报道，2026年9月3日，北京迎来住建部等三部门8月28日发布《关于完善商品住房销售制度的通知》后的首次住宅用地集中出让。 朝阳将台乡驼房营JT-629地块与顺义后沙峪温榆河SY00-2101-2001、2002地块同步结束线上挂牌竞价，两宗地合计起始价145.92亿元，被业内视为现房销售政策落地后的首轮“压力测试”。

原定出让的两宗住宅用地中，一宗在现场竞价前突然暂停；另一宗虽经过174轮报价成交，却只有两组竞买人。分析认为，由于近日房地产新政出台，现房销售拉长资金回笼时间，房企拿地将更加谨慎。

据《每日经济新闻》报道，两宗土地的起始总价合计145.92亿元（人民币，下同）。其中，朝阳区将台乡驼房营地块起始价75.21亿元。中海新城、中建智地与太古地产联合体、华润置地均曾报名，但现场只有中海新城领取竞价号牌。开拍前，工作人员突然宣布暂停出让。

北京市规划和自然资源委员会没有说明暂停原因，也未公布这宗土地何时重新推出。该项目包括一幅住宅用地和三幅体育场馆用地。竞得者除支付土地款，还须投入约9.8亿元建设体育馆、地下商业空间及停车位，建成后无偿移交相关部门。

实际上，在百轮竞价背后仅有两家参与。当天完成交易的是顺义区温榆河地块，起始价70.71亿元。参与竞拍的只有央企华润置地，以及北京国企金隅与懋源组成的联合体。另据“澎湃新闻”报道，经过174轮报价，华润置地以82.99亿元竞得，溢价率为17.37%，即成交价比起始价高出约12.28亿元。

据悉，温榆河周边自上世纪90年代开始发展别墅项目，早期住户和租户主要包括外国使领馆人员及跨国企业驻京高管，因此被称为“中央别墅区”。经过二十多年开发，当地商业及教育配套逐渐完善，但外国住户已经减少。即使华润置地资金实力较强，但在供应继续增加的情况下，这类高价住宅能否顺利售出仍面临较大风险。

8月28日，住建部等部门发布商品住房销售新规。新规并未全面取消期房，但要求新出让土地的住宅项目优先实行现房销售；仍采用预售的项目，也要等到主体结构封顶后才能卖房。如此，新规便延长了房企回款周期。

过去，开发商施工到一定阶段便可出售期房，利用购房款继续建设。实行现房销售后，开发商通常要等房屋基本建成才能大量回款，资金可能被占用两年至三年。购房款还须存入监管账户，不能随意调往其它项目。新规使开发商收到大部分售房款的时间延后，自有资金被占用更久、周转速度放缓，利润空间受到挤压，项目开发风险随之上升。

财通证券研报表示，现房销售会拉长开发周期，同样规模的资金能够同时开发的项目将减少。受新规影响，北京土地市场较7月和8月明显降温，9月3日现场竞拍的激烈程度远不及此前数场。中房网数据显示，截至今年6月底，北京新房库存接近9万套，按过去12个月的销售速度计算，消化现有库存约需31个月，部分远郊地区所需时间更长。

（注：本文素材来源于新浪财经、搜狐网、财新网、腾讯网、中国新闻网等。）