今日新津住建局来电，答复：
发帖先说主要观点：1《房产开发条例》第一、二条适用范围是“开发企业建设、并且销售商品房”为特别法；2《质量条例》第一、二条适用范围，只包括建设、和监督，未包含开发企业销售商品房，为一般法。3根据《立法法》同机关制定的行政法规，特别规定大于一般规定，且两部行政法规未出现同一类型(即关于销售商品房的特殊类型)的规定，更不涉及新旧抵触规定，故不存在新规大于旧规的情形；4住建部复函不属于法律、行政法规，层级效力弱于行政法规，且复函依据适用错误，请甄别。
一、建设部公告第894号关于公布建设部规范性文件清理结果目录的公告（住房城乡建设部2011年1月26日发布）继续有效规范性文件目录：序号68，建办法函[2003524号，关于对深圳市建设局《关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示》的复函。
建设部关于对深圳市建设局《关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示》的复函（建办法函[2003]524号）
深圳市建设局：
你局《关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示》（深建字[2003]75号）收悉。《城市房地产开发经营管理条例》是1998年7月发布的，而《建设工程质量管理条例》是2000年1月发布的，依据《立法法》第83条的规定“新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。”根据《建设工程质量管理条例》第16条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。”和第49条“建设单位应当自竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”的规定，商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用，建设行政主管部门依法对已竣工的建设工程不再进行质量核验，核发竣工验收证书。因此，购房人认为房屋的主体结构质量不合格的，可以委托具有相应资质的工程质量检测机构进行质量检测。
此复。 建设部2003年10月28日
二、经核实复函日期2003年以前的法律依据为：《立法法》(原2000年3月15日主席令31号 2000年7月1日施行)
第八十三条 同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。
《建设工程质量管理条例》(国务院令第279号)（原2000年版）
第十六条 建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
建设工程竣工验收应当具备下列条件：
（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
（二）有完整的技术档案和施工管理资料；
（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;
（五）有施工单位签署的工程保修书。
建设工程经验收合格的，方可交付使用。
第四十九条 建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。
三、原函依据《立法法》2000版第83条，两部行政法规中，《建设工程质量管理条例》2000版第16条、第49条属于一般性概述规定，并无明确规定商品房交付使用后购房人是否有权申请核验的事项，并不涉及同一机关制定行政法规、而存在新旧规定不一致的情况，则现行《城市房地产开发经营管理条例》(2020修正)第31条，仍保留商品交付后购买人的该项权益。从目前2026年看，建办法函[2003]524号答复内容，不符合《国务院办公厅关于加强行政规范性文件制定和监督管理工作规范性文件管理规定国办发[201837号“不得违法减损公民、法人和其他组织的合法权益”的文件精神，属于“名存实亡”，不应以此抵触上位法。
四，1、《建设工程质量管理条例》(行政法规)【为建设工程的一般法、基本法】
(2000年1月30日中华人民共和国国务院令第279号发布 根据2017年10月7日第一次修订 根据2019年4月23日第二次修订)
【适用范围，仅包含“建设”，加监督；未包含商品房销售、租赁】第二条 凡在中华人民共和国境内从事建设工程的新建、扩建、改建等有关活动及实施对建设工程质量监督管理的，必须遵守本条例。
本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。
2、《城市房地产开发经营管理条例》[行政法规]【为建设工程中针对房地产开发的特别法【房产销售】】(1998年7月20日中华人民共和国国务院令第248号发布 根据2011年1月8日第一次修订 2018年3月19日第二次修订 根据2019年3月24日第三次修订 根据2020年3月27日第四次修订 根据2020年11月29日第五次修订)
【适用范围，包含“房地产开发企业的 建设、并且销售和租赁商品房、转让”】第一条 为了规范房地产开发经营行为...，制定本条例。第二条 本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。
经五次修订，仍保留。第三十一条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应依法承担赔偿责任。 按《立法法》(现行2023修订版)第一百零三条 同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。
则，特别法律大于一般法律，特别规定大于一般规定；并无新旧规定相抵触。
就此明显说明，建办法函[2003524号，关于对深圳市建设局《关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示》的复函，依据明显错误。
五、广东省建设厅，并未错误适用下级住建部门收到的复函（建设部关于对深圳市建设局《关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示》的复函（建办法函[2003]524号）），仍然依法适用《城市房地产开发经营管理条例》第31条购房人申请质量监督单位核验主体结构质量的合法权益。
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发表于 2026-8-28 12:37
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