涪城工区街道办答复完全枉法！九洲一生活区物业合同90%公共收益归物业，表决程序违法、监管形同虚设，恳请市住建局、区政府提级督办！

不懂就想问

绵阳市住建委、涪城区住建委及相关职能监督机构：

我是九洲第一生活区业主，此前7月24日多名业主联名在本论坛社区投诉良国物业合同公共收益分成严重违规，8月5日工区街道办给出答复，通篇法律适用错误、刻意回避法定红线，物管会负责人罗泽燕身兼社区工作人员，既签合同又出面答复，利益冲突无人回避，基层监管完全失效，现将核心违法点逐条说清，反驳街道办全部歪理：

一、街道办第一条致命错误：表决门槛全用错，案涉合同依法不生效
1. 合同核心条款：把小区车位、广告等共有区域全部交给物业经营，约定净收益90%归物业填补亏损。依据《民法典》第278条第8项，利用共有部分从事经营活动，属于重大物权处分事项，硬性要求：参与投票业主内，人数、专有面积双四分之三以上同意才算通过，不是街道办随口说的“双过半”。
2. 小区官方表决数据：参与投票695人，同意437人，同意占比仅62.88%，远低于法定75%门槛；仅面积达标、人数不达标，该表决决议本身不具备法律效力。
3. 街道办办答复偷换概念，把“选聘物业”和“处分共有收益”混为一谈，只引用半数规则、隐瞒四分之三硬性要求，刻意误导业主、规避监管责任。且投票仅让业主整体勾选合同，未把“90%收益归物业”这条重大财产条款单独表决，业主知情权被严重侵害。

二、街道办第二条核心谬论：“业主自愿约定分配公共收益，省市文件只是指导不强制”，完全曲解法律
1. 《民法典》282条是物权强制性法条：共有区域经营收入扣除合理直接经营成本后，所有权天然归全体业主，不存在“业主可以随便约定净收益分给物业”一说；自愿原则不能突破物权法定，任何约定分割净收益填补物业亏损的条款，都属于违反法律强制规定，存在被法院认定整体无效的风险。
2. 川建行规〔2026〕3号7月15日全省强制实施，属于住建系统必须执行的规范性文件，街道办无权无视：
   - 明确经营成本上限为总收入30%，物业费覆盖的安保、管理人员工资严禁重复计入公共收益成本；
   - 清晰划定公共收益使用清单：只能用于补充维修资金、公共设施改造、业委会经费等，严禁用来补贴物业自身经营亏损。
良国物业合同直接扣除全部运营成本后再分90%给物业，既无30%成本上限，又拿业主共有财产填物业包干制亏损，双重违反全省新规。
3. 街道办说辞“省市文件不是法律法规所以不用遵守”不成立：住建部门物业合同备案、日常监管必须严格执行上级住建规范性文件；国务院《物业管理条例》明确，街道办发现业主大会决定违法，必须责令撤销、整改，不能放任违规合同落地。

三、街道办第三条借口：“前物业亏损退出，老旧小区要照顾物业成本”，逻辑自相矛盾、于法无据
1. 合同白纸黑字约定物业费包干制，明确物业盈亏自行承担，不能把经营风险转嫁给业主公共收益；物业觉得收费低、覆盖不了成本，合法途径只有依法召开业主大会上调物业费，无权直接侵占业主共有资产。
2. 所谓“物业单方成本核算”无任何附件、无数据支撑，街道办未经核查直接采信物业公司单方面说辞，未要求公示成本明细、接受业主审计，履职严重敷衍。
3. 越是老旧小区，公共收益是维修电梯、管网、消防设施唯一备用资金，90%收益长期被物业拿走，未来小区公共设施老化无钱维修，最终全部损失由业主承担。

四、重大程序违规：罗泽燕一人身兼三重身份，利益冲突，答复完全不中立
1. 罗泽燕：九洲社区负责人、本届物管会负责人、本次物业合同甲方签约代表，同时又是街道办答复中对接业主的唯一联系人。
2. 矛盾点：自己牵头签违规合同，街道办又安排她出面答复业主质疑，集组织者、签约方、纠纷答复人于一身，没有第三方中立人员介入，全程缺乏回避机制，答复内容明显偏袒物业，无法客观公正处理业主诉求。
3. 额外隐患：本届物管会2026年10月底到期，却签订三年长期物业合同，远超临时物管会合理履职期限，违背四川省物业管理条例对物管会临时机构的定位。

五、合同多重违法补充，备案环节必须全面整改
1. 物业服务标准缩水：合同标注执行绵阳三级物业标准，但清扫、巡逻、报修、消杀、消防维保等核心服务指标大幅低于2025年绵阳官方三级标准，业主按三级价格缴费，服务标准打折，属于误导表决。
2. 违约金权责失衡：业主欠费每日千分之一（年化36.5%），远超司法保护利率上限；物业擅自撤场仅赔付5%服务费，双方权利义务严重不对等。
3. 信息不公开：表决通过、双方盖章后的正式完整合同至今未向全体业主公示，业主无法核实是否私下修改违规条款，知情权被架空。

六、业主正式诉求，拒绝工区街道办循环推诿，申请提级答复：
1. 请绵阳市住建委、涪城区住建局立即启动合同备案审查：案涉公共收益分成条款严重违法，不予备案，责令良国物业删除净收益分成条款，严格按照川建行规〔2026〕3号整改，成本上限30%、扣除后100%净收益归全体业主。
2. 请涪城区政府、区住建部门提级介入，绕开罗泽燕及九洲社区，安排无利益冲突第三方工作人员牵头核查，依法撤销本次违规业主大会表决决议，向全体业主公示核查结果。
3. 工区街道办履行法定监管职责：督促小区加速选举正式业主委员会，物管会到期前不得签订长期损害业主权益的物业合同；对本次未履行事前普法、风险提示义务的工作人员依规内部核查。
4. 强制信息公开：完整公示盖章版物业服务合同、物业经营成本测算明细，开通业主第三方审计渠道，每季度完整公示公共收益收支。责令物管会尽快在九洲第一生活区显著位置公示物管会与良国物业公司签署盖章生效的物业管理合同，保障业主的知情权不被侵犯。


最后说明
全体业主认可小区急需物业填补真空，但不能以牺牲全体业主共有财产为代价。工区街道办本次答复多处适用法律错误、偏袒物业、回避监管义务，若本次诉求仍由社区罗泽燕答复、无实质性整改，我们将同步向市住建局、12345、纪检监察部门持续反映，并集体提起民事诉讼确认合同违规条款无效，追回多年被侵占的公共收益。

                                                                                                                              九洲第一生活区多名业主
                                                                                                                                  2026年8月6日

不懂就想问

1. 很多业主不懂法条，街道办就拿“自愿签约、老旧小区难招物业”当幌子糊弄人，民法典和省住建7月刚出的文件写得明明白白，公共收益扣完成本全是业主的，物业只能拿不超30%经营成本，直接分走90%完全是侵占业主财产。
2. 关键表决门槛都搞错，参与投票业主不到四分之三同意，这个决议本身就不作数，街道办不纠正反而背书，监管职责去哪了？
3. 同一个人既是社区负责人又是物管会主任，签完违规合同又由她来答复业主质疑，利益冲突完全不回避，怎么保证答复公平公正？强烈要求上级部门绕开社区工作人员，单独给业主书面答复。
4. 包干制物业盈亏自负，亏损凭什么让全体业主买单？公共收益是用来修小区公共设施的，不是给物业填经营窟窿的。