关于柏林春天小区办理地下车库产权证的说明《3》[已回复]

信步风雨

         关于“柏林春天”小区地下车库

         产权登记问题的说明（3）

南充市自然资源和规划局：

  柏林春天小区购车业主已收悉贵局2025年11月3日针对“柏林春天”小区地下车库产权登记的回复函，及南充市不动产登记中心在“群众呼声”平台的最新回应，衷心感谢贵局与登记中心对业主诉求的关注与核查。结合小区业主实际情况及相关法律规定，现就核心问题进一步沟通说明：

一、超容积率及土地出让金问题责任主体明确，行政监管失职需正视，根据贵局及登记中心核实，“柏林春天”项目超容积率820.91平方米、开发企业四川鼎新房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）未补缴土地出让金属实。需明确两点核心事实：

1、超容系开发商与行政机关的规划调整事宜，土地出让金补缴属开发商违反行政合约的法定义务，均与已全额付款、完成《商品房买卖合同》网签备案的业主无任何法律关联；

2、登记中心提及“未达首次登记条件”，本质是开发商未履行的行政义务，而非业主存在过错或手续缺失。依据“责任自负”原则，开发商的违约后果不应转化为阻碍业主产权登记的理由，更不应让无过错业主为其过错“买单”。需特别指出的是，开发商未缴纳土地出让金的情况下，相关部门通《南充晚报》登报和在小区内公告可以出售地下车库（也就是出售地下车库的手续合法），该行为反映出贵局在监管环节存在严重失职，此责任不应由业主承担。

二、“连续登记原则”应灵活适用，登记中心援引《不动产登记规程》“申请、一体、连续登记原则”，明确“未办首次登记则不能办转移登记”，该规定初衷是保障登记链条完整；

1、登记中心已“多次联系开发企业申请首次登记”，但开发商仍拒不履行义务，若机械适用该原则，将导致业主合法权益因第三方过错长期受损，违背行政服务“保障群众财产权”的根本宗旨；

2、目前贵局已依法查封开发商名下等值房产，该资产价值足以覆盖土地出让金补缴费用，不存在登记推进的实质性障碍（无资金缺口或资产不足风险），具备“先登记、后追缴”的前提条件。参考国内多地处理类似问题的成熟经验，“政缴分离”模式（即突破“首次登记必须前置”的流程限制，先为无过错业主办理转移登记，再通过处置开发商查封资产追缴欠款），既未违反《不动产登记规程》的核心原则，又能切实解决“开发商违约、业主买单”的困境，恳请贵局协调登记中心探索该路径，推动登记工作实质性推进。

三、业主与开发商无合同纠纷，司法途径无适用基础，登记中心建议“若开发商逾期未办证，可通过协商或买卖合同约定维护权益”，但实际情况与该建议适用场景存在本质差异：目前开发商已按《商品房买卖合同》约定，向业主完整提供增值税发票、合同备案表等全部登记所需资料，双方就产权办理的合同义务已履行完毕，不存在“逾期未办证”的违约情形，业主无任何事实或法律依据通过司法途径向开发商主张权利。当前登记受阻的核心症结，并非业主与开发商的民事合同纠纷，而是开发商未启动首次登记的行政前置程序，该问题的解决责任在行政监管层面，而非业主的司法维权层面。

四、恳请强化监管实效，推动“民生诉求”与“行政权益”双赢，登记中心提出“将积极督促开发商完善首次登记要件”，业主对此表示感谢，但“柏林春天”系烂尾十余年的民生项目，近五百户业主为解决住房及车库产权问题已奔波多年，此次地下车库产权登记关乎业主家庭核心财产权益，属典型的“急难愁盼”民生问题。业主诉求合法、合理且合规，未超出法律框架与政策边界，在持续督促开发商的同时，协调不动产登记中心突破“首次登记必须前置”的机械流程：一方面依法处置已查封的开发商资产，保障土地出让金追缴的行政权益；另一方面为符合“善意取得”要件的业主办理产权转移登记，切实解决业主多年的产权困境，避免民生诉求长期悬置。

柏林春天小区购车业主期待在法律框架内依法取得地下车库不动产权证。若此次沟通后问题仍未实质性解决，为维护自身合法权益，全体业主将依法向上一级主管部门提交书面投诉材料，通过合规途径进一步主张权利。

                            柏林春天小区地下车库业主

                           2025年11月4日

南充不动产登记

尊敬的网友：您好！
       您在麻辣社区“群众呼声”平台反映的关于““柏林春天”小区办理地下车库的产权问题已收悉。经南充市不动产登记中心调查，现回复如下：一、经核实，“柏林春天”项目开发企业为四川鼎新房地产开发有限公司，该项目超出容积率面积为820.91平方米。目前公司尚未补缴土地出让金，未达到办理不动产首次登记条件。二、根据自然资源部《不动产登记规程》相关规定，不动产登记以申请、一体、连续登记原则，未办理不动产首次登记的，不能办理其他类型登记。针对业主办证问题，市不动产登记中心也多次联系开发企业尽快准备资料申请房屋所有权首次登记，但该公司至今未向市不动产登记中心申请办理车库（16号楼）的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，因此地下车库还不能办理商品房转移登记。三、开发公司配合购房业主办理不动产权证时间以《商品房买卖合同》约定为准，若开发公司逾期未办证造成违约的情况，您可以与开发公司进行协商，协商不成的，建议您根据买卖合同约定维护自身合法权益。四、我中心将积极督促开发商尽快完善办理不动产首次登记的相关要件；督促开发商配合业主办理相关不动产登记手续，全力维护群众的合法权益。
       感谢您对南充市不动产登记工作的关心与支持，祝您生活愉快！
                                                                                                                                                        南充市不动产登记中心         
                                                                                                                                                           2025年 11 月 6日

信步风雨

请南充市规划局实实在在为老百姓办点实事.....

信步风雨

多年的烂尾楼，都想看到继续烂下去吗？老百姓真的是无助.....

xwb-1234

你们已经查封了开发商16套房子，还想怎样呢，难道你们仍然不给我们办理产权吗？

xwb-1234

你们规划局没有把老百姓的事情当成一件事情来办，我们的手续是齐全的，该我们办的，我们是办好了的，土地出让金是开发商的事情，与我们老百姓半毛钱关系都没有，并且你们已经查封了开发商16套房子，就是不给你们缴纳土地出让金，开发商也可以兜底了，居然你们仍然不解决我们的房产证的手续问题，你们也太过分了？

xwb-1234

本来现在是一个小事情，你们认为我们在无理取闹，我们只有向上一级主管部门反映.....