最高法案例：开发商破产，购房者认购款也优先于银行抵押权清偿

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最高法案例：开发商破产，购房者认购款也优先于银行抵押权清偿

原创2021-08-18 16:30·商民讼事

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　　虽然购房者与房地产开发企业签订的是内部认购书，之后未能签订正式的房屋买卖合同，但双方均同意交付的“认购订金”属于“消费者交付购买商品房的款项”。根据相关司法解释以及答复意见的逻辑关系，并基于对购房消费者的统一平等保护以及实现案件处理的实质公平，购房消费者享有的购房款返还请求权应优先于抵押权予以受偿。——最高人民法院(2021)最高法民申1389号案件

　　案情简介

　　2014年1月，周某与金穗投资公司签订内部认购申请书，约定周某购买金穗投资公司开发的住房一套，总房款202748元。合同签订后，周某支付认购订金60824元（不足总房款的50%）。

　　2018年7月，法院受理了金穗投资公司的破产清算申请。周某向管理人申报债权。经管理人审核认定，因签订合同时未取得商品房预售许可，周某与金穗投资公司之间的合同无效，确认周某已支付的购房款本金60824元为优先债权。

　　长城资管公司此前通过收购获得对金穗投资公司的债权和抵押权，其向管理人就购房者周某的债权性质向管理人提出债权异议复审。管理人经审核后未支持长城资管公司的异议。

　　长城资管公司遂向法院提起本案破产债权确认诉讼，请求确认周某的购房债权本金60824元是普通债权,不属于优先债权。

　　需要关注的是，本案具有一个特殊事实背景：金穗投资公司进入破产程序后，超过100名购房者申报了债权，部分支付的购房款超过总价款50%，部分则不足。

　　观点交锋

房地产开发商破产案件中，对开发商资产进行争夺的主体通常是购房者、建筑施工企业、金融机构等资金方。

2015年《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》出台后，司法实践中一般认为，商品房消费者的权利优先于建筑工程价款优先受偿权、抵押权，但要满足该司法解释第29条规定的三个条件：

（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（3）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。

本案中周某与开发商签订了认购书，未签订合法有效的书面买卖合同，已支付的价款也不足总价款的50%，严格来说不满足上述司法解释规定的享有优先权利的条件，因此引发了各方对该问题的争议。

长城资管公司主张：本案周某不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的三个条件，故不享有优先权。

金穗投资公司管理人主张：不交付50%以上购房款的消费购房人的退房款权利，也应予以优先保护。并从利于社会稳定、政府维稳的角度进行了论述。

　　法院裁判

法院最终未支持长城资管公司的主张，驳回了其诉讼请求。

最高法院认为，周某享有的购房款返还请求权优先于长城资管公司的抵押权受偿。裁判理由如下：

最高人民法院先后出台的司法解释和答复意见（即后文提及的《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷一案请示的答复》）均赋予已支付全部或大部分购房款的购房消费者特殊的法律保护，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神，确立了购房消费与普通消费予以区别对待的原则。

本案虽然周某与金穗投资公司未签订房屋买卖合同，但双方均同意“认购订金”属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定的“消费者交付购买商品房的款项”。

根据相关司法解释以及答复意见的逻辑关系，基于对案涉购房消费者的统一平等保护以及实现案件处理的实质公平，周某作为购房消费者享有的购房款返还请求权优先于长城资管公司享有的抵押权予以受偿，符合本案实际，处理意见较为公允。

　　律师建议

1. 满足法定条件的商品房消费者的权利保护顺位优先于工程价款优先受偿权、抵押权，且该规则在破产案件中同样适用。主要法律依据如下：

（1）《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（目前已失效）第1条规定：“……建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

（2）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

（3）《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷一案请示的答复》明确：“基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条‘承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人’的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。”“在破产程序中，《批复》关于优先保护商品房买受人权利的规定也应予以适用”。

（4）《九民会议纪要》第126条规定：“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，……因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”

　　2. 商品房消费者权利的优先性不仅体现为（1）优先取得房屋 ，还体现为（2）优先返还购房款。因此，购房者可根据实际情况确定最有利的权利主张策略，在房屋未建成、开发商破产等情况下，如果取得房屋存在难度，则购房者可将策略调整为主张返还购房款，最大化减少损失。

3. 一般而言，购房者需满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的三个条件（即有效书面买卖合同、名下无房、已支付50%房款），才享有优先保护的顺位。

《九民会议纪要》第125条进一步放宽了上述条件，认为以下情形可以理解为符合上述规定的精神：

（1）购房人名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的（即改善型住房）。

（2）购房人支付的价款接近于50%，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行。

4. 在不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的三个条件的情况下，购房者权利能否优先保护，尚存在争议和不确定性。如前所述，本案裁判基于特殊的事实背景，即金穗投资公司进入破产程序后，超过100名购房者申报了债权，部分支付的购房款超过总价款50%，部分则不足。法院在裁判说理的论述基调是统一平等保护、追求实质公平。因此，其他案件中能否参照适用本案的裁判规则，仍然存在不确定性。

　　5. 需要关注的是，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》已于2021年1月1日被废止，该批复中关于商品房消费者的权利保护顺位没有被吸纳到《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）。在此之后，司法实践可能会对商品房消费者权利与工程价款优先受偿权、抵押权的保护顺位产生争议，尚需进一步明确。

最高人民法院审委会专职委员刘贵祥在《民法典适用的几个重大问题》一文对上述问题回应称：“民法典第四百零六条对物权法第一百九十一条进行了修改，在规定抵押物可以转让的同时，明确了抵押权的追及效力。这一立法变化是否将导致上述批复与民法典规定的不一致？对此，在司法解释清理时有必要进行充分论证，审慎定夺。”

　　同类案例

1. 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》所指商品房消费者应当仅限于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的商品房消费者。——最高人民法院(2020)最高法民申1341号案件

2. 商品房买受人的权利，包括房屋建成情况下的房屋交付请求权和房屋未能交付情形下的购房款返还请求权，均应优先于建筑工程承包人的优先受偿权和抵押权人的抵押权。买受人要求返还购房款的请求权在破产程序中理当享有优先于建设工程价款及抵押权受偿的权利。——浙江省高级人民法院(2019)浙民再545号案件

3. 普通购房者的购房债权优先于工程款债权和抵押权，购房者的权利保障居于首位。基于此，在出卖人不能交付房屋的情况下，对于购房者的购房款返还请求权亦应予以优先保护。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及破产法优先保护生存利益的司法精神，购房者的购房款债权为优先债权。——安徽省高级人民法院(2017)皖民终244号案件

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作者简介

杨巍，北京律师、注册会计师。中国政法大学法律硕士，西南政法大学法学与管理学双学士。曾任职于北京某大型国有企业法律事务部、北京中伦律师事务所。

主要执业领域为诉讼仲裁、房地产、投融资、矿产等。擅长从客户商业目的出发，运用多种方式解决根本问题，诉讼仲裁只是实现目的的方式之一。

著有《国有土地使用权案件胜诉实战指南》《判决书中的合同法》《矿产资源案件胜诉实战指南》《民间借贷纠纷案件胜诉实战指南》，由中国法制出版社出版；参著《民法典适用指南与典型案例分析》，由中国民主法制出版社出版。