房屋购买后被开发商抵押，现被法院强制执行，怎么办？

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2013年8月7日，贷款人某小贷公司与借款人王某顺、抵押人某房地产公司签订《个人借款/担保合同》，约定某小贷公司向王某顺发放贷款14,000,000元，贷款期限自2013年8月7日起至2013年11月6日止等内容。

2013年8月9日，某房地产公司与某小贷公司签订《某市房地产抵押合同》，约定某房地产公司对王某顺向某小贷公司的14,000,000元贷款提供房地抵押担保，担保房产为某房地产公司所有的位于某市某区某镇某街23号的xx商业城（房地产权证号：**地证2xxx字第********），建筑面积5329.85平方米的房产。双方于2013年8月12日办理抵押登记。2013年8月12日，某小贷公司向王某顺发放贷款14,000,000元。

因王某顺未如期归还借款，某小贷公司将王某顺、某房地产公司诉至法院，法院于2017年1月23日作出民事判决，判令：一、王某顺在判决生效后十日内向某小贷公司偿还借款本金14,000,000元，并支付14,000,000元本金为基数，以每月2.79%为标准，从2014年6月12日起至本金付清时止的逾期利息（扣除已经支付的利息450,000元）；二、若王某顺、未履行上列支付义务，某小贷公司有权将某房地产公司名下位于某市某区某镇某街23号的xx商业城（**地证2xxx字第********）的房产依法予以折价或拍卖、变卖，就所得价款享有优先受偿权。该判决发生法律效力后，因王某顺未如期履行义务，某小贷公司向法院申请强制执行。

执行过程中，法院于2017年6月12日作出执行裁定书，查封了被执行人某房地产公司所有的位于某市某区某镇某街23号的xx商业城证号为**地证2xxx字第********的抵押房产。

案外人邹某平称，2013年10月，案外人从罗某处购买了某市某区某镇某街23号3幢8-1号房屋，由于当时罗某未上户，后案外人与罗某、开发商共同签署了购房协议，即罗某原合同作废，由案外人直接按罗某原合同内容与开发商签订了购房协议，案外人支付了全部购房款。2017年8月得知案外人所购房屋被开发商抵押，特对该房屋产权提出异议，请求解除对上述房屋的查封并中止执行。

法院查明：某市某区某镇某街23号3幢8-1号房屋包含在法院查封的证号为**地证2xxx字第********房产中，该房屋系邹某平2013年从罗某手中购买，并直接与某房产地公司签订的认购书，该房屋现已交付邹某平。

【按例分析】

关于案外人享有的物权期待权能否对抗申请执行人的抵押权问题。虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定法律、司法解释另有规定的除外。而《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”参照该批复，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，其对所购商品房享有的物权期待权优于承包人对该商品房享有的工程价款优先受偿权，当然也优于抵押权人对商品房享有的抵押权。本案中，案外人邹某平购买的是用于居住的商品房，属于为生活消费需要购买商品房的消费者，案外人支付了购房款，因此，案外人邹某平符合购房消费者的构成要件，其对案涉房屋享有的消费者物权期待权应优先于申请执行人对案涉房屋享有的抵押权予以保护。此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人在法院查封案涉房屋前即签订了合法有效的书面买卖合同，购买案涉房屋，其所购商品房系用于居住的房屋，且其名下在被执行房屋所在地无其他用于居住的房屋，并支付超过合同约定总价款百分之五十的房款。因此，案外人对案涉房屋享有排除执行的物权期待权。

综上，案外人邹某平对案涉房屋享有足以排除执行且能对抗申请执行人抵押权的实体权利，对其请求对案涉房屋中止执行的异议请求予以支持。

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