来源：创投内参
作者：雪莉
来源：大胡子说房（ID：dahuzishuofang）
人们的普遍印象中，高楼大厦代表的是繁华和摩登，但世界万物皆有其保质期，到期后，又会是怎样一番景象？
这些年对于高层住宅，主流观点就是：未来高层住宅会逐渐沦为贫民窟。
遗留在市中心的高层住宅，很有可能遗世而独立，成为人们追求美好生活中的“弃子”。
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前几日，重庆沙坪坝区一高层住宅突发火灾，不幸中万幸的是没有人员伤亡。
但10年前上海“11·15”特大火灾事故的居民就没有那么幸运了，这场大火导致了58人遇难，全国轰动。
高层建筑的火灾特点向来以燃烧迅速、火势蔓延快，让多少消防员头疼。
据外媒报道，2017年发生在伦敦的一场大火，从4层起火到大火烧到最上面的27层仅用了15分钟时间，最顶上3层可能无人生还。
未来高层住宅，首先面临的就是安全问题。
目前世界上最高的消防云梯能抬升到112米，而我国的消防云梯最高可达到101米，也就是约35层的高度，但这样的消防云梯造价2000万以上，不是所有城市都有，目前大多数城市的消防云梯最高抬升大概是50米，也就是17楼左右。
而且云梯车对于环境的要求非常高，路的宽度要在5米左右，空中5米以内不能有电线，一个几十吨的车要开进小区，对小区地面的承重能力要求也非常高。
就以上这几个条件，目前中国大多数老旧小区能符合云梯操作的根本不多。
一旦遇到高层住宅火灾，17楼以上的居民遇到的风险可想而知。
说好的家是避风港，结果来个火灾，可能不是温暖的港了，而是"火热"的"港"了。
其次，多数人买房也是希望住的舒服，结果却是随着房子年龄的增长，居住舒适感越来越差。
女人的脸不保养，出现皱纹的年龄都会越来越早，何况房子。
越老的房子，出现机能老化的概率就越大。
更无奈的是，我们国家的产权年限虽然是70年，但从商品房诞生到今也不过40年，而且多数不到30年就会面临棚改、旧改，过去的房屋建造水平和质量真的也无法让房子撑过70年。
可和缝缝补补又三年的衣服不一样，房子打补丁式的维修推进起来太难。
比如电梯维修，一般寿命就15-20年，维护再好也就是30年，必须更换，可是更换又面临费用谁出、如何分摊，到时候又上演一场扯皮大戏，最后不了了之，要么忍要么搬走。
再比如大楼主体虽然可以有很多年寿命，但里面的配件不行，比如各种管线，30-50年的寿命也就到头了，可这些管线再怎么维护都会老化，而且有些设施根本无法维修，只能换，可换谈何容易，施工难、成本又太高。
既然维修难，那就直接拆迁吧！
可这条路子根本不好走了！
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国外的公私观念非常清晰，私人产权就是私人的，政府是没有义务帮你维护的。
但在我国，政府会主动进行维护和修缮，甚至是自掏腰包，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，2000年以前建成的老旧小区约有30亿平方米需要改造。
用改造替代拆迁，已经成为共识。
过去一夜暴富这种那么难的事情，在我国只不过是一个“拆”字就做到了，可如今拆的成本太高了，尤其是市区的老小区，没人拆的起，开发商又不是慈善机构，不盈利的事情谁做。
所以今年国务院正式发文：全面推进老旧小区改造，以“旧改”代替拆迁！
一批人的暴富梦由此破碎。
虽然改造也可以提升价值，但纯粹靠政府财政去推动，得等，要居民自我筹集资金，又难。
所以能怎么办？要么等，要么搬。
现在看着光鲜亮丽的市中心高层住宅，确实显露出未来走向“贫民窟”的悲哀。
为了阻止高层住宅的蔓延，我国住建部和国家发改委联合通知，严格限制各地盲目规划超高层“摩天楼”，一般不得新建500m以上建筑。各地新建100m以上建筑应充分论证、集中布局。
注意，新建100米以上的建筑应该充分论证，100米什么概念，一般也就34层左右，可目前现在这类住宅其实很多，大部分开发商都将楼层将在30层以上。
拿地这么贵，又限价，只能越盖越高才能增加利润。
据不完全统计，武汉封顶50层以上的超高住宅就有75栋，排名全国前三，不知道那种站在最高层往下看，是种什么感觉。
想想，我还是晕高。
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其实国外已经有穷人住市中心，富人住郊区的先例。
马赛是法国第二大城市，市中心有许多始建于18世纪的建筑，石质的楼梯已经严重倾斜，摇摇晃晃，墙面上有巨大的缝隙，浴室的天花板上也遍布霉菌，每天深夜还有老鼠发出的巨大声响。
就在前两年市中心两栋旧建筑突然倒塌，造成8人死亡。
2015年，马赛市政府曾发布过一份报告，称整个马赛有约四万套“危房”，其中绝大部分位于市中心。共有十万人居住在这些老楼内，且大多是低收入者。
有条件的中产和富裕阶层早就搬去了滨江区和城郊，现在旧建筑和颓废的市中心就是马赛最大的危机。
除此之外，美国也更为典型。
美国人重视隐私、安全、舒适，更重视社区文化，而这些只有地广的郊区能满足他们的需求。
市区的空间比较小，所以有很多的公寓，私密性较差，无法满足美国人爱开派对的国情。
于是有钱的中产往往宁愿住在郊区的卫星城，以独栋别墅为主，有独立的院子、花园甚至还有游泳池，孩子有游戏和亲近大自然的空间，家人可以在阳光明媚的下午，在花园里喝下午茶，也可以在天气好的周末在院子里和朋友们开聚会。
而且美国中产及富人家庭一般出行依靠汽车，对公共交通的依赖不大，美国的道路发展也非常方便，自驾到城里上班非常方便。
所以美国的富裕阶层可以在郊区买别墅，种花种草养养狗，比住在逼仄的市区高层要惬意得多，而那些低收入群体每日要为生计奔波，既没有心情也没有金钱去享受生活，对他们而言，市区便利的交通和低成本生活才是最实际的。
有些人穷了会犯罪的，也正因如此，美国城里的治安其实非常差，犯罪率也高，这也是市中心越发沦为“贫民窟”的原因。
国外已有先例，我们国家又还有多少年，开始走这种道路？
我们在研究城市发展中，总喜欢去对比别的国家，是哪怕国家和城市间各有各的不同，但城市发展道路上总有相似的路线。
相比国外部分国家发展较早，城市化进程较快，我们国家当下处于高速发展中，大部分人涌入大城市仍然未来15-20年的趋势。
但20年后，现在繁华的市中心也会沦为“贫民窟”吗？
还真不是没可能。
去过香港的人应该都看过，香港的房屋建造极其拥挤，密密麻麻的高楼大厦让人看得窒息，香港出现很多人内地人根本没见过的房屋结构，比如劏房 、笼屋、太空舱、阳台屋、货柜屋等。
这些密密麻麻的高楼大厦里住的基本都是社会底层，在香港人眼里，这就是“贫民窟”的代名词，有钱人都住在半山别墅里了。
并且香港不会是那个唯一，在土地开发程度高、价格越来越高的情况下，大城市开始全面香港化，这已经不是什么新鲜事。
贫民窟时代距离我们或许真的不会太遥远，那现在普通人如何提前树立忧患意识？
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1、去三四线城市买房，尽量避开高层。
县城住宅应该以多层为主，因为县城没有与之匹配的高层消防能力和高层物业维护能力，更不要说能提供二次水箱清洗、电梯更换这些直接影响居住安全和体验的高成本维护能力。
县城的高层住宅可能根本没有维修能力，现在只不过是开发商疯狂进场扫荡，日后哪会管它一片狼藉。
2、一二线城市买房，必须5-8年让房产滚动起来
在一二线城市买房，千万不要有一套房子住一辈子的观念，不管是从居住舒适还是财富增值考虑，都必须有置换观念，并且要越换越好，比如塔楼换板楼，高层换多层，小户型换大户型等等。
一二线城市距离贫民窟时代还有一段距离，还能享受一段时间的人口红利，高层建筑的经济效率和人口总量带来的商业繁荣还会持续一段时间。
但一定要有通过一套房裂变多套房的思维，5-8年让房产流通起来，及时置换城市中的优质资产。
3、尽量不要选择太老、太高的楼层
尤其是买二手房，尽量不要选择17层以上的房子，除了安全考虑，也是居住舒适度以及后期流通性考虑。
以存量房市场为主的一二线城市，也不要买太老的房子，没有顶级学区支撑，只会越老越贬值。
当下，基于我国国情去谈高层住宅未来沦为“贫民窟”看似观念超前，但防患于未然总是无害。
谁也不希望花了多年积蓄，贷款终于买上房，可是多年后，不得不面临衰老衰败的处境，甚至还有可能住在“贫民窟”里，想想，心中就一股悲凉。
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评论列表（891条）
流年似水TlLfa
跟一个朋友聊天！说他在市区买了一套27层的房子（一共33层）!终于有乡下的人变成市里的人了!孩子考大学都可以少几分!说我在县城靠风景区边上买了一套房子!（一共11层的洋房）这么没有眼光!还是乡下人!被他说的无语!其实我心里也在笑他!因为他那个小区的门窗工程都是我做的!高层的房子我是有阴影!这就是萝卜白菜，各有所爱吧！
01-04 09:53
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740
堇色盾牌
俳景粒�
6小时前
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骑扫帚飞的巫婆
你就不能使用豆号，句号吗？全是让人心惊肉跳的感叹号
11小时前
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二格格聊八卦
我住的是2004年的多层楼房，总4.5层，我当时买的4层。现在年龄大了（54岁），感觉上楼膝盖疼，所以前段时间，打算卖了这套，换电梯房。刚打出广告，哇，一天得有十几家包括中介，都去看房了，其中一个中介问我，为什么要卖呢，123平米的看似150平米的电梯房，基本都没有什么公摊（单位的地方），三间阳面大卧室，双阳台。布局这么合理楼房，现在的电梯房可找不到，你可想好了。 听她这么一说，我犹豫了，下午有一对夫妇，非要交定金买，后来我……怕卖了后悔，就没卖
01-05 00:46
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查司kc
我也打算以后回村里种菜
7小时前
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lmhlzhwdf
那是你理解能力太弱
11小时前
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帅到令人发指
我也觉得我现在买了两套小区环境很好的步梯房，阳光充足，小区人也不多，不拥挤，小区门口就是地铁，超市电影院，很舒服，住三楼也没觉得上楼梯多么不方便，买高层电梯的迟早回后悔的！
01-04 12:25
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1064
应昆雄qb
等起火了，你还可以在火烧云上看，体验一下老君炉里练火眼金睛的过程等一望千里的火眼金睛练出来后你就可以扔了望远镜了。
01-07 14:05
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带着小王去巡山
告诉你，电梯和其他设备是有使用寿命的，年限到了老是出现问题，三天两头坏，到时可能你家水都没有，因为增压泵要换，这些东西都是业主共有，要整栋楼全体业主出钱，是一笔很大的费用，你觉得到时候让低层住户掏钱一起维修更换他们会掏吗？如同要他们的命一样难。
01-06 17:02
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单身不贵族可
今天我还在想，是买房还是租房，租房子一年房租在25000左右，买房的话就家里都不上线的小县城，一平在8000-12000。随便看看百十万。孩子上学的话找找人，花点钱也可以上。纠结
01-04 14:41
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552
x_xez
60万的话到底买房划算啊，首付一下贷款10年，10年后你就有自己的房子了。
7小时前
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扈达BE
反正我买房没亏过，这几年都稳赚不亏
8小时前
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剑斩百万师
我们这里的真实事件，也是这种老房子拆迁，在原址上给你建房子，同样的面积。只不过本来是六层的房子，拆了人家给建十八层。完全是旧小区变新小区的节奏，而且这种房子都是老年人在住，没有电梯，要是换成新小区老年人上下楼也有保障。然后拆迁的人来协商，这个小区的人非要人家给赔偿两套房子才才行，而且怎么讲都不行。人家开发商直接理都不理了。也不知道这些人怎么想的，别的不说，房子产权70年了，你都住30多么年了，这么一拆迁，又可以住70年了。
01-04 07:36
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剑斩百万师
你想的太简单了吧😊房子住够70年，就与你一点关系都没有了。你就买了70年的居住权，70年后房子拆了与你有啥关系，又不是你的了，凭什么再给你免费住70年啊？而且这是个老小区，一个50,60岁的老人住有电梯的房子好还是天天爬五六楼好？而且新小区和三十年前的小区配套完全是两种东西好不？
01-06 00:22
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实习兽医是我
六层的公摊15%以内，18层的公摊在21－25%左右，给个同样面积的房子，赚了还是亏了？房子产权70年，住了30年，拆了再给70年，再住30年又成旧房，再建36层的，也给同样面积的房子……
01-05 20:23
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4
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泗庄镇天龙广告
要不是丈母娘叫城市买房，谁去买呀，两三代人的收入积蓄，难道农村独门独院不好吗？都自己有车，去城市也用不了多长时间！
01-04 07:29
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630
1976赶集
上班呢？离市区几十公里的农村上班怎么办？我们镇上到市里一个半小时车程 天不亮就出发上班吗？
01-06 16:44
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求知者的声音
是个男人就不应该活在丈母娘的指挥棒下。
01-05 08:24
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山猪来了
我觉得文章有些危言耸听，甚至说得上无病呻吟了！！！按文章所说农村人还拼命进城来干什么？你看，节衣缩食一辈子买个城里的高楼，却成了贫民窟！！！住乡下，山清水秀，自建个两三层的小房，没有70年产权一说，也没有什么电梯物管之类的烦恼，多自在！事实呢？不说经济来源，生老病死看医生的问题，就说一个后代的教育，就让人头疼不已！国情不一样，经济基础不一样，人口的基数差异也太大，别人的今天怎么就必是我们的明天！你再看看，超过100米的建筑究竟建在哪里最多？
01-05 16:12
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384
汉经义5W
只能说明你和一般人一样，只看到了眼前的繁荣
01-08 17:52
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2
无愧天地良心
风水轮流转，会如作者说的一样的
01-08 10:25
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曹老板与你同在
我在农村买了套平房，只有协议，我实在住不惯高层，又没钱买别野
01-04 11:40
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699
曹老板与你同在
小产权，问题多多
01-05 11:05
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楠楠NanLO
现在可以办房产证了，过户呀
01-05 10:46
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一战成鸣
我就怀疑了，都是钢筋混凝土，窗户有玻璃包的严严实实的，为什么烧的那么厉害
01-04 15:15
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508
小加城城
生煤球炉子的时候，炉子上放个烟囱，炉子火就会越烧越旺，高层的消防楼梯，电梯井就充当了烟囱的效果，
18小时前
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老顽童he
你应该多学学消防了，对你有好处
01-08 16:45
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L是欢欢姐姐啊
我家步梯楼，楼下高两层的商铺，平台第一层，有个超大的露台 ，勤快些平时露台种菜都够一家人吃，实在不够正好我家是最靠边的，平台还可以种，简直不要太爽
01-05 03:58
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241
L是欢欢姐姐啊
我家楼上的素质都挺好的 ，基本上没得这个问题
01-08 14:12
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人艰七月天
就怕楼上乱扔垃圾，所以这种房子我放弃了。
01-08 14:00
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古今中外s8自然爱好者
高层除了阳光充裕没有任何好处！！！七层以下水厂直接供应自来水，七层以上供水公司供应！搬东西一旦电梯出现故障或者停电也不方便！！！
01-04 18:46
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269
古今中外s8自然爱好者
6小时前
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查司kc
我也这么认为
6小时前
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崔周锋
怎么有些人老是提学区房，！不管住哪，现在难道有上不了学的房子吗，？
01-04 13:09
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305
Kule102
你不知道嘛，进学区房的将来都是北大清华名牌大学，进不了北大清华也最起码是985、211。我一直在想那些家长花那么多钱把孩子弄进学区房最终很多连个好的高中都没考上，还不如普通学校的孩子，ta们心里是什么滋味是怎么想的？小学初中你可以买学区房，你有钱可以砸，进高中大学是要凭实力的。除非你很有钱很有权。
01-06 07:08
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卞时K
你所谓的学区不是学区
01-05 15:06
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热爱生活却
我父亲老小区，前几年说拆了重盖。一比一置换，多出来的按商品房买。除去公摊自己还掏三十万，五六楼同意的多，一二三层就没几个同意的。
01-04 14:01
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285
一切有为法如露亦如电
拆迁房质量不好，谁住谁知道！
16小时前
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苍天不解恨意
其实如果不用出钱的话，其实还是划算的，但是要出那么多钱，就不值得，三十万差不多够首付再买一套了
01-05 23:25
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调子雪
能不能像以前一样一家一个院，我不想住楼房
01-04 18:47
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381
调子雪
我家也拆迁，买楼房，还是觉的自己一个院舒服，不想住楼房
22小时前
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本子亦Du淡泊的家园
我妈妈家以前就是这样的，可惜已经拆迁掉。不过弟弟买进也是不错的多层。
22小时前
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不放弃不抛弃HEZKs
农村有地才是硬道理。十年后农村土地才是香馍馍。
01-04 09:47
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736
本子亦Du淡泊的家园
农村房子真的喜欢！可惜不让买的。
23小时前
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留飒4q
你需要土地有很多，关键是你的有钱
01-07 10:14
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小草青青叶
住这些高楼一旦发生火灾，必死无疑。往上爬被烧死，往下跳被摔死，电梯更不能使用。原地等待救援，消防云梯也没这么长。所以最好的办法，就是规范安全用火用电。杜绝一切火灾的发生。
本贴仅代表作者观点，与麻辣社区立场无关。
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发表于 2021-1-9 18:01
