时间慢慢走到8月下旬，距离央行要求的个人房贷办理LPR定价基准转换，只剩最后几天的时间了。
按照此前央行的部署，存量贷款转换为LPR定价基准的最后截止日期是8月31日，各大行批量转移时间为8月25日，如果你还没有确定转换方式，要抓紧时间了。
但是到了现在，还是有很多人不理解LPR是什么？到底要不要转？所以还是要跟大家再详细地说一说。
—— 01 ——
贷款市场报价利率（LPR）是什么？
LPR是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率加点形成的方式报价，由人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率。
2019年10月8日起，央行将调整发放商业性个人住房贷款利率，不再按照央行贷款基准利率进行上下浮动，而将运用「LPR作为定率标准」。
至此，商业房贷利率不再使用「贷款基准利率」，而使用采用「LPR的方式计算」，也就是「民行浮动利率」。
—— 02 ——
LPR怎么制定？
LPR每月产生一次，由18家报价银行独立报价，全国同业拆借中心按去掉「最高」和「最低」报价后算术平均，向0.05%的整数倍就近取整计算得出，每月20日重新报价计算。
这18家银行包括中国银行，建行，农行，工行，交行，招行，民生，兴业，浦发，中信等10家全国性银行和西安银行、台州银行、顺德农商行、上海农商行、渣打银行（中国）、花旗银行（中国）、微众银行、网商银行等8家其他银行。
至于未来会不会换掉部分或增加更多的银行代表都是有可能。
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房贷转换LPR如何计算？
LPR采用加减点方式，即“LPR+xx个基点（bps）”、“LPR-xx个基点（bps）”。
例如：原贷款为基准固定利率4.9%，上浮为10%，选择转为LPR浮动利率，按照7月份最新LPR报价4.65%，等价转为需加74个基点。
如果你是上浮利率，那么加点值就是正数，如果你上浮10%，加点值就是74bps，如果你利率是9折，加点值则是-24bps。
简单来说就是：原来打折的，调整后还是打折；原来上浮的，调整后还是上浮；
也就是你之前的利率是多少，转换成LPR后利率还是多少，并没有变化，有区别的是计算方式变了。
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LPR的利率目前是多少
7月LPR利率最新报价为：1年期利率报3.85%，5年期以上利率报4.65%。
从4月开始，LPR数据一年期与五年期利率一直为这两个数值，未产生变动，不过可以期待一下在8月20的时候会不会产生变动。
另外，今年转成LPR后，实际利率并不会发生变化，需要关心的还是2021年LPR的值。
—— 05 ——
定价日的选择
如果已经确定将房贷转为LPR加点模式，那么还要确定一下LPR的重新定价日的选择。
目前大部分银行都赋予我们选择的权利：一个是以每年1月1日为重新定价日或者是以房贷发放日为重新定价日。
按照央妈的规定，签订LPR转换协议不影响当期执行利率，而是从下期开始对利率产生影响。两种情况的选择都是次年生效，选定之后，这一年的LPR就不会再每月变动了。
所以如果选定重新定价日的时间是「1月1日」，那么将会参考上一年12月20日的LPR。当然还有种选择是「贷款放款日」，降息日是没法搏，只能参考银行资金的季节性宽松。
一般来说，1月是银行一年中资金较为紧张的时候，LPR可能会较高；而6、7、8月，银行资金相对充裕，如果你的放款日刚好是在这几个月，就尽量不要选1月，选在这几个月之前转。
—— 06 ——
未来走势如何？升还是降？
LPR未来走势如何，到底升还是降，如果选了LPR+基点，未来会不会出现LPR上涨、加重房贷利率的现象呢？
这个问题比较难以回答，我们还是看看数据吧!
目前我们的商业贷款利率是处于低位水平，每个周期的最低点一直下行，已经处于30年来最低点。目前市场的共识是短期时间内，LPR将保持在低位波动。中长期时间内，中国大概率将进入降息周期。
发达国家的发展也证实了这一观点，美帝实行LPR新机制以来已报价8次，一次比一次低。
从LPR的运行逻辑来看，LPR报价通常与MLF利率联动调整，通过“逆回购-MLF-LPR”传导机制带动贷款利率下行。而逆回购和MLF的利率高低，通常是根据大的经济环境而决定的。
简而言之就是，经济不好的时候为了刺激经济，就降低利率；经济过热的时候，央妈就回收更多的资金，为经济降温，使利率上升。
在疫情的影响下，今年上半年，GDP增速下滑至3%，经济增速下滑的压力不是一般的大。要想保证经济增长和就业稳定，就需要保持适度宽松的货币政策，即低利率环境。
以目前全球疫情严峻的情况来看，中短期时间内，利率下行的概率还是非常大的，购房者选择LPR+基点还是很有希望享受利率下降的红利。
当然也不排除进入加息周期，再说现在LPR由商业银行说了算了，商业银行可是企业，以营利为首要标准，借了人家的钱，人家可以随意定利率的情况下，什么都不好说了。不过放心，央妈还是在后面把控着呢，想翻天的可能性不大，但在合理范围内的涨息，也就没办法了。
—— 07 ——
LPR的上限和下限是多少？
LPR上涨或者下降有了不确定性之后，人们又开始想知道这LPR有没有上限或者下限呢？
如果有，这上限会是多少？这下限会是多少？
这谁也不能给个肯定的数值啊，最多有点猜测。
那最低可能也就到4%了。
为啥是4%？你想公积金的利率是3.25%，4%的LPR对原来8折贷款的已经降到了3.77%。
而且「公积金个人住房贷款利率政策暂不调整」这一公告内容，就已经是在为其限制底限，想降过公积金，那就想想吧！
最高数值，如果猜一个的话那就是6%。
参考最近10年的利率最高点为2011年的7.05%，相对来说6%应该属于很容易达到的台阶，现在主流上涨20%的利率已经是5.88%了。
—— 08 ——
为什么推行LPR？
当然是为了房贷利率和企业贷款分离，以免每次调控热钱都流入房地产呗。
实施 LPR，就是让利率定价与市场紧密挂钩，银行根据借款者的实际情况来决定利率，央妈通过利率市场化来实现精确调控。
这样一来，实体降息的同时，房地产等行业能继续保持高压，实行住房不炒。
你想本来经济下行，想要帮扶一下实体经济，但是一降息，钱都跑到房地产了。怎么办，只能找一个方法使其他行业降息的同时，房地产保持不降息，于是LPR上位了！
—— 09 ——
是否转换LPR？
目前来说，坚持固定利率没有亏吃，改成LPR也不见得马上有便宜占，好像换不换都没有什么意义，但是换了可以赌一下利率下行，这就是优势。
当然，如果还是非常纠结换还是不换的话，提供几个方向以供参考：
1.如果贷款不足5年/考虑出售，可以选择不调整。反正马上就能还完，这么多年也习惯了，为每月可能要减少的几块钱去费事，就是浪费时间。
2.如果办理贷款时利率上浮太多，那还是换了吧。都上浮30%了，赌一把也能接受。
3.如果是打折时期办理的贷款，可以考虑固定。根据现阶段的利率波动情况应该不会提供什么实质性的节省，转换后还可能要考虑上涨，还不如老老实实还贷。
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结语
如果你到了这个时间节点还没决定是否转换，也算是纠结症重度患者了，转不转或许就在一念之间了。
不过在国内，一般情况下，首套房的持有时间是5--8年，会随着时间的推移和家庭成员的变动，选择对租房进行改善，也就是换房。
那么到时候再贷款时就没得选了，直接执行LPR利率，也就是说现在不主动换成LPR，以后也会被动LPR。
假如，再也不打算另外换房，那就算我没说。
成年人，不要再纠结了，学会为自己的决定承担后果吧。
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发表于 2020-8-21 09:49
