有钱人开始退休了，这一改变涉及房地产

点血鲫鱼

    “今年经济正增长应该是不成问题，现在问题是1%，还是2%、3%，这是值得期待的”。在8月12日上午于海南举行的2020博鳌房地产论坛全体大会主题演讲上，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲指出，今年由于中国的疫情最先得到了控制，最先复苏，现在复苏很强劲，很多地方已经是满血复活。

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    “中国市场应该是全世界最大的市场”

    樊纲指出，我国的出口当中包含的GDP只有百分之十几，最高的时候也就15%，其它的80%多都是国内的市场。国内的GDP、国内的销售，包括房地产在内，也是国内循环为主。现在当国际出现一些大的变数的时候，出现一些所谓脱钩的倾向的时候，国内市场就显得特别重要。

    “而我们国内市场又有巨大的潜力，长期没有发挥出来。现在还不能说是最大的国内市场，但是从潜力来讲，从外在的发展来讲，我们的GDP不断增长，我们的人均GDP现在是1万美元，我们应该是全世界最大的市场。”樊纲表示，我们要放眼全球，瞄准国际市场，但是我们是国际市场最大的一个市场，所以还是要考虑怎么把我们的市场做大。

    樊纲表示，美国最终确立世界最强大国家的那个时期，是30年代大萧条时期，借着欧洲各国正在纷争战乱，市场变得很破碎的时候，靠着自己的大市场，1亿多人口，健全的产业体系，内部需求和供给相互适应，不断地相互促进经济最先复苏，经济增长最快。

    “在别人下降的时候它是增长的，这有点像我们现在的情况，它实现新的飞跃，当时已经是世界最大的经济体，确定一个世界最强大国家的地位，这也是我们现在应该思考的问题”。樊纲认为，国内市场要做好有很多方面，下一步要把方方面面的需求调动起来，这是我们面临的问题。

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    “过去二三十年的高收入阶层开始退休了”

    樊纲指出，中国居民历来储蓄率比较高，消费率比较低。储蓄本身来源于增长，在增长过程当中，有人在储蓄，有人在负储蓄，储蓄的是正在挣钱的这些人，负储蓄的是退休的那批人，是用一生的储蓄在完成养老的过程。在高增长的时期，就会出现高储蓄，因为储蓄的人多，量大。而过去低收入阶层的消费，也就是退休者在过去挣钱的时候，他的收入水平是相对比较低的，这时候他的消费就比较低。因此，当储蓄量很大，负储蓄量很小的时候，宏观消费就会比较低。

    “这种状况正在改变，现在退休的基本都是过去的低收入阶层，而过去二三十年来的高收入阶层现在开始退休了，也就是说有钱人开始退休了”。樊纲认为，这一改变，涉及到房地产，包括旅游地产、养老地产等等，都和这个新的消费能力密切相关。因此变迁过程当中，需要看到这些新的增长点。

    城市化率不到60%，迁移带来的购房需求值得高度重视

    樊纲认为，现在房企的平均利润率都是30%多，很不错，“一般在20%多就很正常了”。

    樊纲指出，房地产最值得重视的需求就是迁移性需求，就是在城市化进程当中人口迁移带来的需求。农村的人进城，小城市的人到中等城市，中等城市到大城市，毕业生到大城市，迁移的过程远远没有结束。

    “中国的城市化率现在还仍然不到60%，人们仍然在运动当中，他原来也有房子，但是他迁移过程中，需要起码租住一个房子，然后如果在一个地方定居，他买房的需求仍然会有”。他认为，中国的城市化进程将使购房需求具有相当的持久性，需要给予高度的重视，“不是光有一个刚性需求、一个改善性需求，但是非常大的一块是城市化进程中的迁移需求”。

    樊纲指出，城市化进程当前最值得重视的趋势就是大城市化、城市群的发展，这一点现在已经正式成为中央政府的发展战略。最近的文件都在强调城市群的发展，最近刚公布粤港澳大湾区的快速轨道网络规划，还有长三角、京津冀的城市群发展，还有中东部省会城市为核心的城市群的发展，长三角、粤港澳大湾区等等几个大城市群可能都是1.5到2亿人的规模，很多省会城市群也是3000万到5000万的规模，它通过快速交通，把大城市周边的中小城市甚至周边的农村结合起来，解决房地产和其它的供求关系，包括社会公共服务。

    樊纲认为，房地产行业需研究城市群的发展趋势。城市群的发展很大程度上取决于公共服务均等化，“做房地产其实很大程度上跟公共服务密切相关，教育、医疗、社保、卫生、防疫，都涉及到政府之间的关系，涉及到市场跟公共部门的关系”。他认为，房地产市场可以和政府结合起来，推动公共服务均等化，甚至包括城乡一体化，不仅改善居住环境，生活整体环境都能得到改善。

    “今年经济正增长应该不成问题”

    对于今年的宏观经济和预期，樊纲指出，由于中国的疫情最先得到了控制，最先复苏，现在的复苏还是很强劲的，很多地方已经是满血复活。

    “尽管我们还要戴口罩，尽管还有很多的检疫，但是我们确实有点满血复活的态势。所以今年经济正增长应该是不成问题，现在问题是1%，还是2%、3%，这是值得期待的”。樊纲表示，有人说美国跌了30%多，我们如果有2%的增长，再加上汇率的变化，我们一年就超越美国了。

    樊纲认为，讨论经济的实力不是讨论当前短期的增长，而是要考虑潜在增长能力，科技实力、制造实力、服务业实力、市场规模等等，“我们（中国）还有巨大的差距。但是这个对比也说明，只要我们把自己的事情做好，持续增长，不管国际形势什么变化，我们的地位会不断改变，基本的公式就是这样的”。他认为，当前最重要的事情，就是要把自己的事情做好，埋头苦干。

    “我们过去埋头苦干40年，现在仍然需要埋头苦干，我们现在确实看到了成为世界大国的前景，但是差距还很大。”樊纲表示，如何把我们的事情做好，把自己做强做大，把我们市场做大，把我们的企业做大，把我们的经济实力提高，只有继续埋头苦干。