银雷律所观点：父母将未成年子女名下房产设定抵押的效力

小彭也

　　实践中，父母将所购房屋登记在未成年子女名下，或以共有的方式将未成年子女名字登记在房产证上，此种情况较为多见。这种情况，应当认为该房产或者该部分的房产是对未成年子女的赠与，应当全部或部分属于该未成年子女的财产。
　　同时父母作为未成年子女的监护人，经常涉及到对未成年子女财产的处置，常见的一种情形就是将未成年子女名下的房产设定抵押。根据《中华人民共和国民法总则》第35条规定“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”《民法典》第35条继续沿用了该规定。因此，只有为维护被监护人利益将其名下房产设定抵押才算有效。
　　而在司法实践中，对于究竟何种处分行为才算是“为维护被监护人利益”，各地裁判尺度不一，而且往往需要结合具体案情具体分析。下面就结合两个案例谈谈对这条法律规定的理解及适用。
　　案例一：父母因住房抵押贷款将所购房屋设定抵押，抵押有效
　　“该《贷款抵押合同》的约定虽然以与未成年人阙某的共有房产作为购房贷款抵押，但结合《个人一手房屋贷款合同》、《监护人承诺函》，借款用途是改善或提高被监护人阙某的生活学习条件，该《贷款抵押合同》对阙某共有房产的处分，是为了维护阙某的合法权益，不存在损害阙某利益的任何行为，不违反法律和行政法规的强制性规定。”(参见江苏省无锡市惠山区人民法院(2013)惠商初字第1185号民事判决书)
　　父母由于购房资金不足往往需要与银行签订借款合同，与此同时，以所购房屋用作抵押担保。这时候就出现了处分未成年子女房产权利的问题。在这种情况下，由于抵押目的是担保购房所需借款的偿还，如果没有抵押及贷款，可能根本无法购置该房产，因此父母此时的抵押行为一般认定为是“为被监护人的利益”，往往认定抵押有效。
　　案例二：父母将未成年子女房产设定抵押用于公司经营，抵押无效
　　“本案中，张某在签订《抵押合同》时不满十六周岁，为限制民事行为能力人。在个人所有的房产上设定抵押所产生的法律后果，超出张某行为当时的年龄、智力所能理解和判断的范畴。因此张某在《抵押合同》上签字的行为不产生法律效力。因设定抵押对于张某来说为纯设负担的行为，其监护人张某某、石某某在《抵押合同》上签字确认，实际实施的是处分张某财产的行为，损害了张某的合法权益，亦为法律所禁止，应认定为无效行为。”(山东省高级人民法院(2019)鲁民申455号民事裁定书)
　　实践中，父母因经营困难等原因向银行借款并将未成年子女名下房产办理抵押，或者因第三人的债务而将未成年子女名下房产设定抵押。在这种情况下，属于直接将未成年子女名下房产置于风险之中，一旦银行或第三人行使抵押权处分抵押财产，未成年人的利益必然受损，该行为明显地不利于未成年人的利益。
　　综上所述，《中华人民共和国民法总则》第35条规定是我国法律所设定的维护未成年人合法权益的基本准则，除为被监护人的利益外，不得处分被监护人的财产是监护人履行监护职责时的法律底线。具体到实践中，如何把握“为了未成年人利益”这一标准，我们认为应当考虑以下几点：
　　一是应当考虑未成年人抵押财产的来源，是遗嘱继承(爷爷等亲属赠与)、他人赠与还是监护人赠与，如属于遗嘱继承、他人赠与，则更应慎重对待;
　　二是应当考虑抵押贷款的用途是否跟未成年人有关，是否有利于改善未成年人的生活、学习环境及状况;
　　三是应当考虑未成年人财产被抵押后，是否会直接影响到未成年人的学习、生活，例如未成年人名下房屋是用于居住还是商业性房产，如属于居住用房的则影响更大;
　　四是应当考虑抵押财产是监护人和未成年人共有还是未成年人独有，属于未成年人独有的，则处理时需更加慎重。
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