质疑南充马电花园小区物管公司的合法性
南充马电花园小区自竣工交房起，迄今约9个年头了，依打分选购房屋的业主陆续接房装房进驻，当然还有部分业主因故将其房屋空置在那儿，也有相当部分业主将其作为“候鸟地”，偶尔住一下。
几年了，那个叫什么茂森物业公司还在那儿收着费，由几个老者看着门，扫扫地。对这个公司，多数业主可能叫不出准确名称，因为觉得是建设单位----马电公司委派的这么个公司，不是平等地与业主签订物业服务合同的物业公司。
这个物管公司（以下暂称---茂森物业）做得如何，这里不细说。我所知道的，有些单元楼道长时间没打扫，估计是那单元入住率不高，但业主每年的物管费没少交，有的近年才装修，还补交了从房屋竣工交房之日算起的不菲的物管费呢；其它管理方面，有个别业主乱搭乱建没有受到即时制止，形成既定事实。去年末到今年初，政府出面强拆，却又造成了已搭建者的巨大损失；一些业主屋面墙面渗透，却得不到有效处理，等等。别以为小区祥和一片，但里面却蕴藏着业主与物管的许多矛盾。
自去年以来，为停车问题，矛盾爆发，上演出数次冲突，现在愈演愈烈。业主有业主的想法和道理，物管也存在一些问题，自己也制造出一些矛盾。比如，地面公共车位，一些业主没租到地面车位的，为每天缴纳数元钱的临停费，与物管发生冲突；有私人车位的，停不进自己车位也与物管发生冲突。
茂森物业做对没？我暂不细评。但我质疑长期盘踞在马电小区的物管公司的合法性。
1、质疑其地位的合法性
大约9年了，业主大会和业主委员会至今还没成立，茂森物业还行使前期物业之事；真是奇特！
根据《四川省物管条例》，住宅物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，提供前期物业服务。我质疑的是，一是茂森物业是由马电指定还是选聘？程序是否合法？二是前期物业有无合同？假如有，物业服务到期是什么时间？
如果茂森物业是建设单位指定或者选聘程序不合规，或者前期物业服务已到期。那么，公司不具备合法地位，公司的民事行为无效。
2、 质疑其行为的合法性。
（1）地面公共车位该不该收费？应该明确，地面车位属于全体业主的。由于地面车位有限，仅百来个车位，无法满足每个业主。物管公司无权擅自将地面车位租赁给部分业主，但业主可以委托物管进行管理，这样物管公司才能收取一定物管费和代业主收取租赁费。但前提是，必须经业主同意，并且必须在前期物业合同里面明确。事实上，物管擅自租赁地面车位，已造成矛盾。没租到地面车位的，与物管发生多次冲突。因为地面车位费用低，业主不愿租赁地下车位或缴纳临停费。不能说起冲突的业主没道理，是物管公司的一些工作没做好。根本一点，物管必须取得合法地位，再行合法行为。
（2）开发商未出售的地下车位该不该收费？未出售的车位，假如是产权是开发商的，只能由开发商收取租赁费，其收费标准可向业主公示。但物管公司无权收取租赁费的，除非开发商委托。
（3）私人车位该不该收费？这里在明确一下，无协议无合同明确，物管是无权收费的。可能物管公司说，我收的管理费。那谁叫你去管理的，是业主吗？物管不能喧宾夺主。
3、 质疑物管公司违反《中华人民共和国消费权益保护法》
我现在已了解消费权益保护法的效力是大于四川省物管条例的。从总的看，两法并不矛盾。有人说，物管只适用物管条例，不适用消费法。我只能说他不懂法，不懂消费服务的概念，不懂逻辑，难道物业服务不是消费？只不过，物管条例，在物管领域规定更具体一些。
《中华人民共和国消费者权益保护法》有规定
消费者享有公平交易的权利。
消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。
经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。
所以，在没有业主与物管协议明确，物管以没交物管费为由强行拦阻有车位的业主进入停车，是违反《中华人民共和国消费者权益保护法》的。
可能有人问，如果不阻拦车辆，小区乱停乱放问题怎么解决？
这个问题，与前面说的问题不是一回事。这还是回到前面说的话，物管必须合法。重要前提，成立业主大会和业主委员会。只有合同明确的，问题就解决了。
在这里，我不是一味反对物管公司。我认为，哪种管理模式有效，就采用哪种方式。四川物管条例也规定，业主也可自行物业管理。现在，重庆在推行社区管理，值得借鉴。如果社区管理有效，马电花园小区由社区管理也是可行的。若纳入社区管理，费用低得多。纳入社区管理不是说无扫地的，无门卫，这些都可能有，但费用低得多（茂森物业收费和支出大概情况我是很清楚的，在初稿帖文中表述较细。处于某种考虑，已把它删除了）。
我阐述的观点，小区要有秩序，但物管也不能任性。重要一点，要由业主行使主权。
在这里，我也告诉各位业主，目前，物管公司强行阻拦车辆是无效的，希望茂森物业遵守《中华人民共和国消费者权益保护法》、《四川省物业管理条例》。
2020/4/20
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发表于 2020-4-20 12:21
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