中欧国际工商学院 疫情对房地产的影响
1月下旬以来，新冠肺炎疫情席卷全国，对我国经济造成较大冲击，房地产业自然也无法置身事外。本次疫情对房地产市场的影响有多大？房地产业是否会像2003年非典之后那样实现一轮“猛涨”？盛松成教授及其研究团队围绕新冠疫情对房地产市场的冲击与对策建议开展了调研。他表示，我们不能把合理支持房地产业平稳发展的政策视为对房地产调控的放松，这是在遵循"房住不炒"、"稳地价、稳房价、稳预期"原则下，应对疫情，稳定经济、促进就业、保障民生的相机抉择政策手段。
1、 房地产业现状与"非典"时期具有五方面不同
1. 房地产业发展阶段不同。2003年"非典"正处于98"房改"初期，住房条件亟需改善，以往因住房分配制度而被抑制的需求得到了释放。目前，我国户均住房已超过1.1套，城镇人均住宅建筑面积已达到39平方米（2018年），是2003年的1.65倍。
2. 政策对房地产的定位不同。2003年8月12日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文）将房地产业定位为经济发展"支柱产业"。而当前我国房地产进入"房住不炒"阶段。
3. 房地产市场发展趋势不同。2003年我国房地产开发投资和销售面积均处于快速发展期，二者同比增速分别为29.7%和29.1%。现在我国房地产开发投资和销售增速已经呈现"倒U型"态势，2019年房地产开发投资和销售面积二者同比增速分别为9.9%和-0.1%。
4. 房企负债水平和杠杆率不同。2003年房企负债规模30698.56亿元，2018年达到674333.36亿元，房企负债率由58.04%上升至2019年前三季度的80.26%；房地产企业总体负债与行业增加值之比由4.99倍上升到10.43倍。
5. 居民对住房的购买力不同。2003年我国居民部门杠杆率为16.2%，而2018年则为53.2%，且仍呈上升趋势。收入增长情况也不同，2000-2005年城镇居民人均可支配收入复合增长率为10.81%，2014-2019年为7.99%。
2、 本次疫情对房地产市场的影响
1．对房地产开发投资的影响。按照房地产开发资金中土地购置费、建安工程等组成结构来推算，因土地交易、新开工项目中止及在建项目延迟开工等将可能造成今年一季度投资下降37.53%左右。
2．对房地产销售的影响。受疫情影响，有关统计资料显示，自1月下旬房企成交量较以往春节期间下降95%。疫情较重的十个省份商品房销售规模占全国比例超过6成。
3.对房企的影响。2019年销售回款已经成为房地产企业最为重要的资金来源，占比达到了49.62%。如果一季度销售额下降50%，就将损失14398.14亿元。如果疫情导致房地产企业资金链风险爆发，大量中小房企将因此而倒闭，而且这一过程可能持续2年，甚至更长时间。
4.对人口净流出区域房地产市场的影响。在当前大中城市开放落户的背景下，未来人口可能进一步流出三四线城市，需要高度关注三四线城市的房地产风险。
5.对整体经济增长的影响。如果我国2020年一季度房地产投资增速下降37.53%，按照最近三年的情况，房地产投资下行会造成GDP增速下降0.16个百分点。房地产业与国家统计局分类的42个行业均有不同程度的完全关联关系，尤其是建筑业，对GDP的贡献还稍高于房地产业，也将对经济增长造成影响。
6．对就业的影响。如果按照今年一季度房地产投资下降37.53%来估算的话，疫情会影响房地产行业的城镇就业174.85万人（用2018年规模估算，下同）。房地产业对建筑业的完全消耗系数为0.027066，可以估算出因房地产业而受到疫情影响的建筑业城镇就业人口为73.37万人。如果考虑到建筑业自身受疫情的冲击，受影响的就业人口会更多。
3、 应对房地产市场受疫情冲击的政策建议
1.给予房地产业必要、合理的支持。
2. 继续贯彻落实"房住不炒"的方针。
3．强化供给与需求相结合的调控手段。
4.支持刚需和改善需求。
5.因城施策
6.长期内仍然要应对房价上涨的压力。
7. 要关注部分三四线城市房地产市场的风险。
8. 坚持房地产市场调控的预期管理。
9. 适度发挥房地产投资稳定经济的作用。 目前投资对我国经济增长的贡献率为30%左右，而房地产投资在我国固定资产投资中的占比约20%，如果再考虑房地产消费和对其他产业的带动作用，稳定房地产市场就能在较大程度上稳定经济增长。
10.避免房企大量倒闭冲击整个房地产行业。
作者盛松成系上海市人民政府参事、中欧国际工商学院教授，宋红卫、汪恒为同策房产咨询股份有限公司研究员（本文仅反映作者观点，不代表所供职机构意见） |
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发表于 2020-2-16 17:26
