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[你评我议] 一位辞职的物业公司经理自揭物业管理潜规则,以及如何对付业主和业委会

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一位辞职的物业公司经理自揭物业管理潜规则,以及如何对付业主和业委会
          物业资讯       08-24 14:30    关注

        刘强(化名),34岁,在某小区物业管理公司当过4年的物业项目经理。对于自揭内幕的行为,刘强的说法是去年业主炒了自己的公司,“公司有些事情自己也看不过去,愿意对公众讲点儿实话。”

敛钱三条渠道

物业费只是一部分

         刘强此前所在公司管理的是一家中型小区,1500多户业主,总面积在20万平方米左右。

        面对记者最关心的物业公司收入问题,刘强仅仅心算了几秒钟后就回答:“我们这个公司一年进账有400多万吧。”

         他笼统计算了一下:板楼和塔楼物业费平均下来在每平方米2元/月左右。物业费实行包干制,年物业费应收480万左右,前两年实际收取物业费在400万以上,现在相当一部分业主拒交物业费,降到了200万。电梯广告收费一年差不多15万。地面停车,360个车位,月租费150元,一年下来60多万。

开发商吃肉我喝汤

         对于其他的地上共用部分,例如会所、幼儿园等配套设施应缴纳的物业费,刘强表示,这些是不收费的,外包出去的收入只能跟着“喝开发商的汤,吃不到肉”。

          “小区现在有4000多平方米的会所,一年外包收益超过200万,主要上交开发商,但物业公司也能分成一部分,差不多60万。”刘强说。

          面对记者强调“《物权法》规定公共部分收益归业主”的提法,刘强笑称“想法太天真”。

         “说是公共收益归业主,只要业主不闹事打官司判决给他们,该经营照样经营。”刘强说,现在很多小区产权都不明晰,也没有成立业主大会,收益当然主要还是进开发商的口袋。

         记者了解到,会所、幼儿园等这些本意是按照成本运营、为业主提供服务的公共配套设施和场所,在绝大多数小区实际上是掌握在开发商手中。

地上赚完赚地下

         让记者意外的是,对物管公司来说,小区“最赚钱”的不是会所等公共部位,而是地下空间。

         “地下室不是不能随便出租,产权归人防的吗?”记者问。“没错,所有权一般是归人防的。人防有的城区是不收费的,也有的区每年要提取管理费,但也就在每平方米1.5元到3元左右。20万平方米一年只需要上缴30来万,具体用途是出租还是车库,就看各个小区了。”刘强说,他所在的小区改成900来个车位,每个车位300元一个月,一年停车费收入就在360万左右。

         对于如此高的停车费记者表示了怀疑。刘强则举着报纸说,“你看看,业主为停车打破头,前一段时间刚刚发生了一起血案。地下停车费一般都远高于地上,而且现在的情况是停车位根本不够用。”

        刘强说,这笔钱名义上是都归开发商,“不过具体数字并不是特别清楚,应该是三七分成吧,我们公司这边差不多能分个100来万。”

        记者随后查阅相关资料发现,虽然业主购房款中包含地下室成本,但目前没有任何法律、法规对城市居民小区防空地下室的产权归属予以明确界定。

那小区业主坚持换物业公司怎么办?

        作为项目经理,刘强表示,那他就不得不做一些“有悖良心”的事情了。“业主起诉物业,也就是折腾折腾。一审二审,打完了也差不多一两年。打官司的过程中,要想点儿办法瓦解一下业委会。最有用的办法就是说某个挑头的贪污,他们(业委会)一下就烂了。”

         “另外,找几个公司的关系户,也是小区业主,出来骂两句。或是让他们到法院起诉业委会,不就搅乱了吗?”刘强哂笑了一下:“其实就是挑动业主斗业主。对公司来说,你砸我饭碗,我肯定要治你,而且说你贪污有人信。”

         刘强说,具体做法干这一行的都知道。“业委会成员都是义务的,义务的就坚持不了多久,碰上那种硬茬的,吓他一下,就不敢说话了。”

       对新物业,给点补偿金对方就撤了“还有,你要炒我,打个招呼上面不承认业主大会决议就行了。再说,打官司的话法院没判,建委又不会赶我们,公司就熬着呗,反正该收的费照样收。”刘强说。



        对于业主和中标的新物业强行交接的问题,他表示这种情况“不可能”出现办法很简单,就是上面找人找茬“拖”。“建委不会罚,平常关系都不错,公司的大老板就是开发商,早都说过有啥问题都能搞定。”

        “再说,谁敢强行接管?新物业要这么做,建委肯定罚他们。他们的物业管理资质不想要了?”刘强说,公司后来和中标的新物业“沟通”了一下,表示给一部分“补偿金”,对方已经撤合同了,“我们就可以永远做下去”。

         最后,刘强坦白了自己的想法:“良心告诉我,在这家公司不能再干下去了。”他说,自己刚换了工作。

注:本文转载自今黔一线,由日新社区重新编辑整理。
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 楼主| 发表于 2019-10-23 11:32 | 显示全部楼层
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