四线城市第三代农民心声
——“我们终于在城里买了房，但却真心住不起！”
现行的中国，住房问题怎一个“难”字了得？
即便是在四川省南充市这样一座西部地区的四线城市（2018年网络城市排名），普通家庭购房亦得举全家之力不可。而对于那些进城务工无固定职业的第三代农民而言，要买房更是难上加难。没有住房公积金，也无法提供收入证明，要银行提供商业贷款绝非易事。所以，当他们下定决心买房之时，已然经历了至少十几载风餐露宿和省吃俭用的艰苦岁月。然而，这部分所谓的“赶上房价飙升速度”的幸运儿，真的能就此过上幸福美满的生活吗？为此，笔者以南充市高坪区鸿升 凯旋门小区为调查对象，深入了解该小区“农民”业主购房的心路历程。
◎ 购房篇 买房时开发商套路不断
1.无预售许可证大肆卖房
自2014年8月开始，开发商鸿升集团就在各地大肆宣传，“首付3.3万，先排先选，6+1电梯洋房，交一万抵三万”，但实际上凯旋门楼盘项目并未开工建设。尔后，有网友在四川新闻网麻辣社区爆料并提出了质疑。南充市房管局负责人在接受媒体采访时也称“未取得商品房预售许可证，就排号收钱是违法的”。事后，开发商随即要求购房者补签了一些“知情书”和“承诺书”之类的东西。而在签订正式购房合同时，售楼人员也严肃地“告知”购房者如不在这些所谓的“知情书”和“承诺书”上签字就算购房者违约，非但不能办理购房手续，还不会退还事先交纳的订金。
资料来源：四川新闻网
2.虚假宣传欺骗购房者
2014年12月，在凯旋门楼盘开盘销售之时，鸿升集团就以金科物业的名义进行销售宣传，并向购房者承诺如对前置物业不满意可以随时更换。
2017年 开发商鸿升集团官网关于凯旋门小区前置物业的宣传
但接房时，前置物业却变成了金科嘉兴物业公司，而非金科物业。金科嘉兴物业公司为2017年6月才注册成立的物业公司，其法人实为嘉兴物业公司的法人周洪其，且于2018年5月就已注销。存续时间不足一年，注销时间也基本与楼盘销售截止时间出奇地一致。（如图所示）
全国组织机构统一社会信用代码查询官网截图
当他们幡然醒悟时，小区的物业早已变成嘉兴物业公司（当时签订协议时，由于需要签字的合同较多未能注意这些细节，开发商所盖的章亦为嘉兴物业公司）。然而，凯旋门小区的嘉兴物业管理公司却是2018年9月30日才注册成立的新公司，其成立情况详见下图：
资料来源：全国统一社会信用代码查询官网
嘉兴物业本就无任何资质，且其资质是在凯旋门小区完成验收的（即2018年12月21日）。根据相关新闻报道可知，南充市房管局副局长贾剑、物管科科长吴兴文等市级领导亲自参与了此次资质考评验收会议。
2018年12月嘉兴物业公司资质考评验收会
那么，嘉兴物业的收费标准又如何？其依据是否合规、合理呢？据悉，凯旋门小区的物业收费标准为开发商单方规定，且无当地物价局批文。按照前期物业协议规定：凯旋门小区物业服务收费标准为高层2.1元/平方米、多层2.3元/平方米。而在南充主城区具有一级物业资质的万科，高层收费亦不过2.2元/平方米，其他楼盘如东方夏威夷小区，物业服务费标准仅为1.5元/平方米。关于物业服务收费标准，南充市发展和改革委员会、南充市房地产管理局在2012年下发了《关于进一步规范市辖三区物业服务收费管理的通知》（南发改收费〔2012〕532号），明文规定“装修管理服务费按房屋建筑面积收取，高层不超过2.5元/平方米，多层不超过2元/平方米”。在物业领域，按照相应的资质等级收取服务费是行业的基本规则。但凯旋门的物业服务费标准是2016年首次交房时由开发商单方决定的。（市场经济体制下的所有交易行为本应该是双方自愿、平等和公平的）虽然嘉兴物业公司在2018年12月底完成了资质提升，但是到现在也不是一级物业资质。接房之时，开发商（鸿升集团）还特别规定购房者必须预交一年的物业服务费，才算是履行完全部接房手续，否则不能拿到房屋钥匙。物业服务费亦并非自接房之日起算，而是自开发商通知之日起算。为了能顺利接房，几乎所有人都无奈地交纳了物业服务费。每年近2000元左右的物业服务费，无疑增加了业主（尤其是“农民”业主）平时的经济负担和生活负担。值得注意的是，物业服务费只是所有费用中一项而已，如有出行需要则还有其他支出。
东方夏威夷小区物业费标准
◎ 入住篇 入住后物业问题层出不穷
装修入住后，业主普遍对嘉兴物业只收费不作为的服务态度，怨声载道。而嘉兴物业在凯旋门小区的恶行遍地，有无数次严重失责和长期侵占业主集体资产的行为，如：
（1）随意更改门禁卡设置。嘉兴物业为了催收物业服务费，随意更改门禁卡设置，将原来的1年更新1次改为1月1次，更有甚者缩短至1周1次。虽然，门禁卡的更新频次由物业公司决定，但更多地与物业管理人员催收物业费的心情相关。通常情况下，物业也不会事先通知业主门禁卡变更设置的事宜，加之他们仅在工作日的“朝九晚五”上班，若有业主没有时间去更新或碍于面子不去更新，便不能正常的进出小区单元门。据小区某业主透露，有一位六十多岁的老大爷晚归，为了能进家门竟然通过翻爬下水管的方式到单元楼3楼。目前，这种随意更改门禁卡设置的情况依然存在。
（2）公摊绿化被恶意侵占。2018年1月至10月，嘉兴物业默许甚至暗中协助外围商户在小区公共绿化处多次违建，高坪区城管局屡下禁令，而物业始终以旁观者的身份冷眼观之，漠视小区业主的集体利益被侵占。事后调查公摊绿化违建的原因，系开发商将公摊绿化二次销售给小区外围商户所致。
资料来源：南充市高坪区城管局官微截图
（3）基础生活设施不达标。凯旋门小区的供水管网不达标（暂时不清楚房屋为什么会被市房管局验收为合格），不时地欠压停水，严重地影响着小区业主的正常生活。与物业和开发商负责人多次沟通无果，嘉兴物业推脱责任，扬言不是“供水管网不达标，水管欠压”，便是“路段维修，水务公司在停水”。但实际水务公司当时并无任何停水安排，且周边小区也都在正常供水。
（4）公共资产收益被侵占。小区公共区域的广告费以及游泳池租金等资产收益问题一直存疑。有不少业主寻问其去向，嘉兴物业均拒绝告知。迫于舆论压力，嘉兴物业最终才不得不做了一次小区收支费用的公示，但本应属于业主的集体资产收益却被以小区设施维护、绿化维护等费用“抹掉”了。据知情者透露，嘉兴物业在维护凯旋门小区公共道路时，只是路面的几个小窟窿就用掉了近两万多元。而这些费用在公示时，均没有任何票据证明。由此，不难发现小区业主的集体资产被嘉兴物业长期侵占着，且数目不小。
（5）擅自封堵消防主通道。为了寻求更多的经济利益，物业预谋将地下车室改为库房，擅自把其中一个主要进出口封堵住，直接导致地下车库的进口和出口合二为一。地下车库的进出口，不仅是车辆出入的通道，更是应急的消防通道，若有特殊情况发生，后果不堪设想。即便如此，嘉兴物业仍然置辖区消防大队的责令改正通知于不顾。
对此，我们不禁要追问南充市房管局的相关领导，在嘉兴物业“恶贯满盈”的2018年里，是怎么通过物业资质考评的？而令人吊诡的是，考评会上竟然还出现了所谓的“业委会”代表。要知道凯旋门小区自2016年6月正式交房以来，从未成立过任何组织，更别说“业委会”了！业主们被代表的心情和领导们在会中吃着水果打分的心情俨然成反比。领导们有多高兴，业主们就会有多绝望！
2018年12月21日 嘉兴物业资质考评会现场
◎ 维权篇 “坑爹”的利益勾连业主投诉无门
1.权力部门违规审批凯旋门楼盘地下室（车库）项目
凯旋门小区的地下车库涉嫌二次销售，且相关权力部门存在违规审批的问题。根据南充市房地产管理局（南高）房屋预售证第20150004号文件之规定，凯旋门为商品房且其所在楼栋的主体建筑结构为剪力墙，建筑层数包括地上和地下两部分。凯旋门所有业主的购房合同中，也有相应的情况说明，如图所示：
凯旋门业主的购房合同
购房合同中的“买受人所购商品房的基本情况”部分，明文规定了凯旋门的建筑层数，楼栋主体建筑不仅包括地上部分，还包括地下部分。
但次年（即2016年），南充市房屋管理局又出台了（南高）房屋预售证第20160275号文件，规定凯旋门地下车库为第10幢商品楼，可以进行租售和产权登记。见下图：
凯旋门商品房预售许可证明 开发商鸿升投资有限公司地下车库租售通知
凯旋门小区楼栋分布（共9栋楼） 凯旋门地下车库（第10栋商品楼）预售许可证
很显然，两份文件对于地下室（车库）部分的规定存在冲突，甚至自相矛盾。地下车库作为单独的一栋商品楼而存在，而其他本应作为主体建筑的楼栋却反倒成了“空中楼阁”。土地使用权属方面，亦不允许这样的情况存在。
此外，凯旋门作为一个约900户的高层小区，没有任何公共配套设施（如公共停车位和人防应急车位）。每户的公摊面积大致为15-30平方米，业主产权证上显示整个小区的共有面积为2.8万平方米，竟都消失于“无形”之中。业主们无法知晓公摊面积到底去哪里了，而本应给大家释惑的开发商和物业更是三缄其口。在物业管理人员看来，业主的公摊面积仅仅就是楼栋的梯部。因此，我们不得不再次追问相关权力部门：如此庞大人群的小区，车辆难道都要停在城区的公路上吗？市房管局对于这种地下车库（二次销售）的产权归属又是如何定义的呢？
为了让小区业主购买地下车库，开发商和物业“无所不用其极”。一方面通过传单宣传“买车位送使用权”，诱导业主购买车位；一方面单方提高地下车库停车收费标准，强行征收高额停车费。按照最新的停车规定，小区业主只要不购买车位均属于“外来临停车辆”，而“临停车服务费”标准基本与各地中大型商场收费标准相差无几，采取计时收费，停一晚至少需要10元。而车位的售价分为两类，负一楼为15万元/个，负二楼则为7.6万元/个。（收费标准详见嘉兴物业关于地下停车场收费通知）
嘉兴物业关于地下停车场收费通知
2.地方物业行业协会组织形同虚设
物业管理协会作为南充市房管局下设的行业自律组织，不仅组织工作的立场有问题，而且工作方式也存在严重的问题。在南充市物业管理协会官网上的“曝光台”栏中，出现了单一性质的袒护性宣传（如图），立场都无一例外地导向了物业方，足见整个南充的物业管理领域的潜规则之大。同时，我们也可以想象一下，在他们管辖之下的会员物业公司会嚣张跋扈到什么地步？而作为弱势一方的业主，在面对黑心开发商和无良物业的不公对待时，也只能“哑巴吃黄连”了。在2017—2018年度四川省房地产优秀企业评选活动中，南充市物业管理协会推举嘉兴物业为南充市十佳物业服务企业之首。其中，值得怀疑的是上传官网的时间安排在了公示截止时间半月之后，且相关小区的业主投诉举报渠道不畅。
不仅如此，南充物业领域的歪风邪气丛生且有不断助长之气。“碰瓷”无疑是他们精心专研和培训的新技能之一。只要遇见落单的业主，而该业主又不肯交费，那保安就会立即使用“碰瓷”技能。前不久，有业主因与保安发生口角，保安倒地不起“碰瓷”，最后该业主不得不赔偿5000元息事宁人。
“报警”是物业寻求“保护”的又一重要技能。对于物业而言，不管何事，在理不在理，报了警再说。在他们眼中，警察不是“人民”的，而是“物业”的。就连辖区片警也不得不愤怒地教训物业保安，“收费要让业主心服口服，派出所（警察）又不是你（们）的保护伞！”
除此之外，南充市物业管理协会的领导层无一例外地都有负面消息缠身。有网友甚至建议取消南充市物业协会会长吴子瑜的会长职务。
3.天赋“物”权，业主维权举步维艰
临时物业协议虽早已到期，但嘉兴物业一直拒绝撤离，甚至起诉部分未及时缴纳物业服务的业主。业主无赖之下只得集体信访区政府、市房管局等部门，回复称须成立“业委会”才能决定物业的去留问题。而关于成立“业委会”，街道社区相关负责人的态度一直模棱两可。一方面许诺可以成立“业委会”，但要先登记入住率；一方面却又给部分业主坦言即使签字率达到要求也不能成立“业委会”。关于签字率，他们一会要求50%，一会要求70%。而至于签字的条件则更是随心所欲，从购房合同到垃圾清运费，再到水电气发票，不一而足。真可谓是天赋物业特权，业主维权举步维艰呐！
部分业主聊天截图
物业想方设法收买业主为其起诉其他业主作证
社区纪委书记张某对业主的答复
嘉兴物业宴请辖区民警
物业声称只听政府主管部门意见，不听业主的意见
◎ 求助篇 冲突仍在不断升级，亟待相关部门介入和解决
目前，嘉兴物业与小区业主（尤其是平时使用车辆的业主）冲突不时发生，且有不断升级的趋势，辖区派出所的出警率也在不断攀升。对此，南充市房屋管理局作为主管部门固然有着不可推脱的责任，而相关责任人是否存在监管不力和滥用职权的问题，还需纪委监察部门介入查明真相！
据调查，凯旋门小区的绝大多数业主都来自于周边农村，大部分从事建筑业砖瓦工，餐饮、销售等行业的基础服务性工作，有一少部分甚至无固定职业和收入。辛苦打拼一辈子才积攒一点钱购买房子，确属不易！凯旋门业主的购房遭遇绝不只是一个特例，其他地区亦应该有类似的情况。
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发表于 2019-10-13 12:10
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