背景
领馆国际城位于成都市高新区梓州大道 4111 号，由成都双流富豪实业有限责任公司（简称 富豪实业）开发。该小区规划了 38万㎡大型社区，12 栋建筑。社区专属配备星级酒店、商务 会所、游泳池、网球场羽毛球场篮球场以及高档商业购物街。
经规划局批准通过的领馆国际城规划总平图显示该小区 8 栋为星级酒店，在楼盘销售期间，网页、传单、销售人员推广话术、电视推广视频广告等渠道传递的信息皆为“8 栋 1 单元 为星级酒店”，该信息实际作为业主在本小区买房的购房条件之一。8 栋 2 单元与位于同一栋 楼的 8 栋 1 单元同期完工交付，成为领馆国际城小区不可分割的商业配套，与小区其他住宅性 质楼栋共享公摊面积、公共设施、消防通道等等。
2019 年 9 月底，业主无意中发现开发商在销售商品房时承诺的星级酒店，已经被租给首慈，改造成养老机构。装修工作已经接近尾声，8 栋地下室空间被粗暴改造，业主之前居然完 全不知情，也没有相关人员来做过民调，没有征求过作为直接利益相关者的小区业主的任何意见，物业对首慈方面的装修信息没有做过任何公示。
小区业主得知要在自家门口开办养老院，群情激愤，开始自发通过信访、上访等方式维权 抵制项目落地。物业公司、开发商、社区工作人员、派出所民警等相关方开始与业主沟通协调。
目前矛盾尚未妥善解决，项目已经全面停工。
社区居民是最重要的利益相关者 社区养老服务设施的建设会引发社区养老邻避冲突，导致多个利益主体之间相互博弈，无 法达成共识。
个体或群体的发展离不开利益相关者的参与。在社区养老邻避冲突中，主要的利益相关者 是政府部门、社区居民、运营方和居民自治组织。
领馆国际城小区 12 栋共享公摊面积和公共设施、道路等，由同一家物业公司提供物业管理服务。而有 300 张床位之多的养老机构就设立在这 12 栋楼当中的 8 栋 1 单元。8 栋虽然规划为商业和办公性质的楼栋，但是小区不可分割的一部分，并且1单元与 2 单元紧紧相连，并非独立建筑。8 栋 1 单元与整个小区其他楼栋的业主共享所有公共空间和设施。8 栋的商业配 套是其他住宅性质楼栋的配套建筑，虽然产权不属于业主，但配套的功能会直接影响其他业主 商品房的价值、生活品质。因此，领馆国际城小区居民是本次养老项目中最为重要的利益相关者。
冲突与疑问
本次冲突的产生很大程度上是由于各利益相关方忽视小区居民的参与造成的。
1. 社区、街道以及其他相关审批部门代表的政府机构、运营方（首慈），没有就项目在本区域内建设的必要性、项目的选址和土地使用性质的变更进行深入调研论证、民意 调查，没有出具养老设施可能带来的环境风险评估文件，没有公布各方面的真实信息 并建立有效的沟通渠道。在民生项目的决策过程中，忽略了民众的利益诉求和参与。
环境因素可以影响房地产的价值和需求。养老类的项目属于邻避项目，会对周边 的居住区域造成邻避效应。一旦项目落地，项目会损害住宅的部分环境属性从而降低住宅效用，小区业主需要承担该项目的负外部性，最直接的负外部性就是业主名下房 屋的市场价值会降低（并非揣测，可用“特征价格法”进行量化计算。注：Hedonic Price Method 特征价格法是国外研究外部环境对房产价格影响效果的一种相对成熟方法）。此外业主在小区内的生活品质、心理安全感等都将受到严重的影响，是这个邻 避项目中最重要的利益相关方，为何没有任何人提前问过小区业主的意见？这难道不 是赤裸裸地忽视领馆国际城全体业主的知情权和参与权吗？而且我们完全可以预见，养老项目一旦建成将会严重影响小区业主的合法权益。
2. 开发商（富豪实业）在明知 8 栋1 单元规划功能为酒店，且 8 栋1 单元是小区不可分 割的一部分、与小区其他楼栋完全共享所有公共资源的情况下，没有知会业主，就私 自将原本的酒店用房租赁给养老机构运营方（首慈），改建成养老项目。开发商忽视了领馆国际城全体居民的知情权、参与权和监督权，更因为开发商（富豪实业）任意 更改房屋规划功能和性质，严重损害了小区业主的合法权益。
3. 百信物业应为小区业主提供一视同仁的物业管理服务，然而百信物业却协助开发商（富豪实业）、刻意隐瞒运营方（首慈）的相关信息和装修工程施工进度、建筑改造 目的等重要信息，在业主多次向物业打听项目具体功能的情况下，支支吾吾模棱两 可，从未告知业主真实情况。甚至在业主发现原来的酒店居然已经装修到了 15 楼， 地下室被粗暴改造、消防设施被破坏（并且至今仍不肯如实告知业主改建空间的功 能），而施工现场存在盗用市政用水用电、缺少消防备案、工人在施工现场居住开伙等等违法违规现象以后，在派出所介入调查命令全面停工的情况下，百信物业仍然想 尽办法为之遮掩，贴出告示欺骗业主 8 栋地下室空间未经允许的改造项目甚至替代运营方完成消防备案等手续，以助其推进项目进程。在已经全面禁止施工的情况下，施 工方或是运营方的工作人员仍然在百信物业的协助下，多次试图进入施工现场复工或 是取走重要证据材料，小区居民不得不自发轮流守在 8 栋楼下，以防对方继续偷偷施 工。小区业主没有得到物业公司应有的尊重和帮助，知情权和自主管理权更是被物业 公司无耻践踏，业主的无助和愤怒，请问应该如何消除？
4. 在小区居民多次通过拨打12345 市长热线，留言市长信箱等合理合法方式反应情况， 未果，业主自发聚集、维权抵制养老项目落地事宜。但开发商（富豪实业）、运营方 （首慈）一直不露面，缺乏公开透明处理矛盾的诚意。让小区居民更加愤怒，不得不继续信访、上访维权。
社区、民警多次到现场干预，愿意搭建沟通平台解决问题，号召小区居民选出代 表进行商谈。然而较为讽刺的是，维权开始以后，社区一边在试图安抚民众、搭建平台调和矛盾，一边又同时在中和人力资源市场的微信公众号上大力推介运营方（首慈）的招聘广告。在一手拿剑，一手给糖，实在让人难以信任。
多位社区民警更是在夜晚上门对多位小区业主进行普法教育，七八位穿着制服的民警站在业主家门口，不顾业主家中有老人小孩，告知业主应当“合法维权”，让老人小孩着实恐慌。而实际情况是，业主们一直都在理性维权、合法维权，并未做出任何违规之事，为何需要民警深夜上门普法宣传？
业主是相信政府是执政为民的，可是在本次邻避冲突中，明明小区业主是被隐 瞒、被欺骗、被忽视的一方，相关部门不去追究开发商（富豪实业）和运营方（首慈）的责任，不去调查他们的操作是否合情合理合法，却一而再再而三地来追究业主 是否合法，敢问这就是相关部门的冲突应对机制吗？这样是公平、公正的吗？
到目前为止，运营方（首慈）、从未有要与小区业主开诚布公、沟通解决的迹 象，在矛盾尚未调和问题尚未解决的情况下，运营方仍然在网络上发布招聘广告，似乎一切仍在推进。一旦养老设施建成，运营方就要共享小区内所有公共空间，利用公 共资源为他们的客户提供服务和盈利，而最大的利益相关者小区业主的呼声就这样被 忽略。首慈负责人在四川国际养老发展论坛上说，他们是跑成都来“抢地盘”来了。 中国社会人口老龄化越来越严重，国家面临很大的养老压力，我们是知法守法热爱国家的公民，支持为国家养老事业而努力奋斗的企业，可是我们万万想不到这家企业会用这样隐瞒施工、偷偷上马的方式来“抢”我们小区的资源。一家利益至上、忽视民意、打着“为长者提供品质生活”的旗号来领馆国际城小区“抢地盘”的企业，又能为老人提供多么高品质的生活呢？敢问这真的是一家有社会责任感、有正确价值观的企业吗？
诉求
如今，邻避项目引发民众激烈维权的案例比比皆是，恳请政府相关部门深入探 讨，正视不同主体的正当利益诉求，寻求恰当的冲突解决方式，用包容和开放的理念和行动，充分尊重民众的知情权、参与权和监督权，请政府部门在考虑大范围的社会 效益的同时，也不要忽略小范围个体的利益和呼声。
领馆国际城小区业主们如今的诉求只有一条：按照原规划，恢复领馆国际城 8 栋商业的酒店功能规划。
同时恳请政府重新调研论证，充分考虑养老项目的邻避效应，建立规范的养老设 施选址决策程序，全面听取和考虑利益相关方的意见，做好沟通和宣传，信息透明化，慎重规划选址，引进高品质的养老项目，既不影响领馆国际城又为老人们寻得一片最佳的养老场地，让他们老有所养、老有所乐、颐养天年。
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编辑备注：成都高新区https://img.mala.cn/common/c8/common_2_verify_icon.gif于10月11日发表了高新区中和街道办事处的回复，内容见2楼。
本贴仅代表作者观点，与麻辣社区立场无关。
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发表于 2019-10-10 19:12
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