南充买商铺都是看天吃饭，赌博下注。商铺卖这么贵，怎么保证投资收益，不被房地产和销售忽悠，老张希望这篇文章能被更多人看到
买商铺买的是未来
【眼光不准，未来不一定美好】
滨江公园，中坝一排商铺，有名的路边厕所
新世纪广场背后商铺，买商铺的人应该回本了
和平西路附近的电脑城商铺，90%关门
金泉路、金鱼岭、北干道、平城街......等地方，也有大量商铺关门待租！
综合这几个典型地区，老张个人观点：
1、二手，二手高龄铺买不得。日本总结了一成功经验“超过20年龄的商铺绝不投资”
2、小型商业中心附近的铺子不一定好，会对周边商铺吸流，如石油西路大润发、新世纪商场背后商铺....
看问题一定要看本质，从全局着眼，抓重点。
只看局部个体，一叶障目往往导致赌博性结果
先看整体
【南充商业的发展】
商铺的本质是服务于南充的商业发展
那老张先搞清楚南充商业发展现在和未来的情况
1、南充商铺两个主要用途
南充人民消费排名前四的是：
住房第一
汽车第二，154亿
餐饮第三，151亿
柴米油盐小商铺零售加一块排第四，110亿
零售每年的增幅是13%，餐饮是14%，增量可观
北上广深，餐饮是住房、私家车之外的最大消费。
所以，买商铺，首要考虑做餐饮和零售
2、餐饮商铺的消费潜力
（南充餐饮消费增长势头很猛）
南充人均餐饮消费2518元，每年增长14%
成都人均餐饮消费4950元，但人均可支配收入比南充高37%。
南充人均可支配收入要达到成都水平，人均工资要涨1500
按目前GDP增速不降需要至少5年
再来看几个局部案例。
【底商——餐饮商铺】
餐饮商铺有几种
1、自发形成
正阳路餐饮一条街，20来家餐馆，150平左右的商铺，每年租金是18万，商铺很赚钱
西华师大外，西华路附近，30多家商铺，120平，每年租金12万，商铺很赚钱
2、依托商业中心发展
金泉路，依托西门市场的繁华，是10年前最火的餐饮一条街，随着西门市场走下坡路，金泉路也开始萧条
西门市场1989年开发，已经30年了
老张千万提醒大家，千万别去接手西门市场附近的商铺，除非你有啥政府内幕消息提前知道了哪里要拆
孔迩街
依托1227广场的人流，目前正是鼎盛时期，商铺无闲置转让的
白土坝
依托白土坝商圈，目前正是高速发展期
3、强行打造
运作比较成功的，1227美食街，物业费十多块一平米，很大一部分长期拿来做宣传费用，以保证1227美食街在南充人心目中的知名度。
运作不成功的就多了去.....
高坪美食一条街
当年属于明宇集团，当时商铺以相当低的价格租出去，不赚钱的租，很多人骂那老板“傻，有钱不赚”
明宇集团当时还花重金在南充做宣传，生意红火，顺庆嘉陵的人都去，老张16年之前去过三四回，后来没去过了
老板可不是在做善事，高坪美食一条街爆火的时候，周边五六个小区的房价涨到从600左右涨到了5000左右，比高坪其他位置价格都高
而这些楼盘，也恰恰属于明宇集团......
原来，不是人傻，是我们笨，人家老板看不上做餐饮那点小钱
楼盘卖完之后，老板也不在花心思了，宣传投入减少，租金上涨，高坪美食一条街差不多凉了。
同样是有意打造的还有延安路旁边死翘翘的江天美食城、和平桥美食城、三公街美食街
目前白土坝旁边还搞了个美食城，类似1227这样的，说实话，这种成不成真得看商业运营能力了。
餐饮商铺总结：
优先考虑能自发形成商业街的商铺，其次是商业街，最后才是房地产上宣传的美食街
特性是：
双面临街
周边2公里范围有足够的居民
两公里范围没有强劲竞争对手
店铺路边就可以停车，即使不能停地上，停车场也不能超过100米
....
（更细致的研究，关注老张后续）
其实，还有一个很关键的问题，老张目前还没答案
一条街商铺都有好坏，整个城市商铺越来越多，差商铺的几率也就成倍增加
那整个南充市到底有多少商铺了？
每年新增商铺是否比餐饮销售额增长还快？
这个问题不搞清楚，会严重增加购买商铺的风险。
在南充买商铺，是赌博，但老张希望帮大家看得更清楚，下注时候有把握一点。
后续文章：
一、终于知道南充银行不敢给商铺贷款原因了三（小卖铺）
二、南充哪些地方的商铺千万不能租，哪些地方生意最不好做
三、对比中南集团，蓝光商业地产运作得好的地方
关注公众号
交流群：加群见底部
商业交流
介绍生意
介绍工作
本贴仅代表作者观点，与麻辣社区立场无关。
客户端下载
发表于 2019-9-20 10:26
