房企上市28年 百强榜占比走出“U字”曲线

楼市小编

截至目前，已有不少规模上市房企陆续披露了2019年上半年的业绩预告。总体来看，相较于2018年同期房企利润水平的大幅增长，今年企业整体的利润规模在上了一个台阶之后，进入到一个平稳期。
自首个上市房企万科挂牌A股以来，已过了近三十年，这些年间，房地产规模发生了翻天覆地的变化，房地产上市企业也由8家增至130家，数量大幅增长。
中期报
房企整体利润增长进入平稳期
近日，时代中国控股有限公司发布公告，披露截至2019年6月30日止6个月的中期业绩公告。报告期内，时代中国合同销售为312.3亿元，相比2018年同期增幅为20.1%；期间营业额为15942.5百万元，相比2018年同期增幅为52.2%；利润为1699.9百万元，同比增幅为49.7%；本公司拥有人应占利润为1593.9百万元，相比2018年同期增幅为34.6%；公司拥有人应占核心净利润为1701.1百万元，相比2018年同期增幅为43.8%；毛利率及本公司拥有人应占核心净利率分别为32.5%及10.7%；于2019年6月30日，现金及银行结余为257.8亿元。
而记者根据同花顺(300033)iFinD统计显示，按申万一级行业分类，截至8月6日，房地产行业共有46家A股上市公司发布了上半年业绩预告，从预告类型来看，预增、略增、扭亏、减亏等业绩预喜类公司合计23家，预减、续亏、首亏等业绩预忧类公司合计22家，另有1家公司业绩不确定。此外，结合克而瑞发布的销售榜单也可以发现，规模房企的利润表现出“强者恒强”的特点，其中保利、绿地2019年上半年归母净利润分别预期增长59.1%和45.7%至103.5亿元和88.2亿元；金科、泰禾、蓝光的归母净利润增速也在2018年的基础上有进一步提升。此外，融创、首开、阳光城(000671)等房企2019年上半年归母净利润增速则较去年同期和全年均有一定放缓，利润增长进入平稳期。面对市场的调整下行，房企行业间竞争将进一步加剧。据统计，2019年上半年预计盈亏的基本都是200强之外规模较小的房企。从长期来看，特别是对于中小规模房企而言，未来的利润增长仍将面临较大的压力。企业要想活下去，做大做强是唯一的出路。
回顾
A股百强房企数量不及28年前
在A股市场开启的次年，1991年万科A挂牌深交所，成为中国首家上市的房地产公司，也树立了房地产企业走向规范化管理的标杆。在之后的28余年时间里，中国房地产行业的发展进入快速发展期，规模蒸蒸日上。不过，房地产板块的表现并非一帆风顺。根据克而瑞统计显示，1991年有7家房企营收名列百强，而到了2001年，随着银行、交通运输、通信等板块企业的快速发展，大部分房企被挤出百强，仅剩下万科一家房企，并且营收排名由1991年的26位降至50位，这一时期的房地产板块是相对冷清的，并且这一局面一直延续10多年。2011年，百强房企中除了万科依然坚守在50位，仅增加了一家保利地产(600048)，以470亿元的营收居于百强企业第70位。
房地产企业迎来飞速发展是在2011年之后，2018年百强企业中房地产(000736)企业数量增至5家，并且上市仅4年的绿地控股(600606)以3484亿元的营收居于TOP100中第17位，超过一直以来的霸主万科。并且保利地产也延续着较快的发展速度，在全国多地生根发芽，其2018年营收排在百强企业中第34位。此外，招商蛇口和华夏幸福(600340)也位列百强企业榜，分别位列第73位和77位。整体上看，虽然2018年百强企业中房企数量不及1991年，但大部分企业排名较1991年有所提升，标杆房企质量大幅提升。
析因
其他板块企业入场“稀释”百强名单
值得注意的是，由于A股在地产行业管控较严、融资一贯偏紧，房企在内地上市较难，因此不少规模房企不得不转道香港上市。如果房企在A股上市限制相对宽松的话，碧桂园、恒大等企业势必会在沪深百强中占据更多位置，房地产板块营收占比将会大幅增加，在各行业板块的排名也会有较大提升。联系百强企业中房企营收占比变化来看，在1991至2018年间，也经历了快速回落到迅速上升的U型走势，在各板块的排名也是呈现“先降后升”的趋势，在1991年、2005年、2011年、2018年，房地产板块排名由第10位降至20位、再升至15位、再升至第8位。
克而瑞地产分析员汪维文认为，出现这一现象的原因主要是由于房地产板块相关企业在A股入市较早，1991年有144家企业入市，其中有10家房企，这一比重明显高于2018年3663家上市企业中的130家房企。后期其他板块企业大规模入场A股，房地产板块的百强营收占比被大规模稀释。最突出的当属2005年，房地产板块营收占比仅有1.2%。在1999至2011年间，房地产板块营收占比长时间延续在2%以下。直到2011年之后，房地产板块又迎来蓬勃发展，尤其是2018年，百强房企中房地产板块营收占比升至3.8%，较1991年营收占比微增0.1个百分点。究其原因，一方面是2011年以来商品房销售金额的逐年攀升，另一方面则是由于行业集中度的不断提高，使得万科、保利等房地产头部企业营收大幅攀升。
嘘唏
不少昔年百强房企如今寂寂无名
“房地产企业入市较早，在1997年以前房地产营收占比多在4%以上，仅次于建筑材料板块。但自1998年之后，受实体经济迅猛发展等因素影响，房地产板块的发展速度一度落后。”克而瑞地产研究员马千里告诉记者，尤其是2005年房地产板块的营收仅有684亿元，仅占全行业的1.1%，远远落后于建筑材料、轻工制造、电子、计算器、机械设备、纺织、汽车、电气设备和生物医药等板块，位居第19位。
马千里还表示，直到2014年受经济下行影响，为稳经济增长、重启“去库存”，实行较为宽松的刺激政策以后，房地产板块营收占比才重回4%以上，房地产板块营收占比开启新一轮的快速增长。值得注意的是，自2016年下半年、2017年多城又重启“四限”，中央开启长效调控之后，2017年、2018年房地产板块营收增速再度低于全行业，营收占比较2016年有所回落。就地产板块企业营收集中度来看，可以看到近30年来头部企业集中度迅速攀升，在2001年，排名前10%的企业，其营收集中度为37%。而到了2018年，这一比例则骤然上升至67%。
据悉，即便是在经营规模和盈利能力较强的上市企业中，房地产行业的集中度也越来越高。而那些处于后端的中小规模房企营收占比越来越少，以1992年上市的绿景控股(000502)为例，其1991年营收（根据招股说明书披露）为0.67亿元，在百强企业中排在90位。而其2018营收额仅0.17亿元，仅为1991年营收的1/4，在房企中处于垫底位置，更谈不上入百强之列了。而在1991年进入百强之列的7家房企除了万科外，其余6家如今均寂寂无名，无缘上榜百强房企。
展望
融资渠道收窄多元化投资成出路
展望未来，由于中央一直强调“房住不炒”，释放房地产调控仍需从紧的信号，有业内人士预计下半年房地产市场不容乐观。鉴于当前房地产市场需求相对疲软，在“狼多肉少”的当下，房企要实现“活下去、活得好”的目标，一方面要坚持“促销售、抓回款”策略，做到活下去，另一方面，还要在保住主业的同时，加大多元化投资力度，围绕“地产类”下游行业，尤其是近些年发展较为迅猛的装修装潢、租赁等衍生行业加强投资。
此外，尽管两年前较为喜人的销售成绩支撑了今年房企上半年业绩，但多数房地产企业当前不得不面对融资渠道进一步收窄的市场环境。7月12日国家发改委网站发布的《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》明确，房地产企业发行外债只能用来置换未来一年内到期的中长期境外债务。虽然美元债发行未被管控，但资金用途受限，加上信托融资的收紧，房企新项目开发资金压力加大。
2019年7月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计897.07亿元，环比上升46.68%。据悉，该月除了其他债权融资环比下滑，信托贷款、境内银行贷款融资额度均大幅增加。7月，信托贷款融资总额位居第二，监测房企共发生了17笔信托贷款融资，融资总额180.37亿元，环比6月的107.32亿元增加68.07%。境内银行贷款融资额度128.16亿元，环比6月的87.98亿元增加45.66%。其他债权融资总额115.08亿元，较6月129.71亿元下跌11.28%。
业界声音
去年四季度以来，房地产境外融资发行规模攀升。而今年二季度，监管机构进一步加强信托领域投向房地产项目的政策约束，房地产的融资环境不容乐观，行业竞争也越来越激烈。房企仍需加速销售回款，理性投资，谨慎介入高价地块。同时，应把握机遇并购那些具有发展潜力的中小企业及其优质项目，同时从提升产品品质入手，更好地满足居民的自住需求。另一方面，企业之间的兼并整合，将有利于整个行业的结构优化和市场化进程。
——光大证券(601788)首席固定收益分析师张旭


房地产长效管理机制已在租售并举、房住不炒等环节快速落地，预计2019年后续将有更多制度性政策发布。整体来看，建立房地产平稳健康发展长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系，降低房地产的投资属性，回归居住属性。
——中原地产首席分析师张大伟


目前房企融资情况有所复苏，但只是阶段性回暖，融资渠道管控或将进一步加强。事实上，从7月来看，无论是针对融资来源渠道还是融资款项去向，房企融资监管已经发力：信托融资收紧、银行信贷放缓……预计到2019年下半年，房企融资规模或将受限，高资质大型房企将在激烈竞争的融资环境中，凭借自身资本实力、风险管控水平、资产管理水平更好地生存。
——同策研究院研究员陈朦朦