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在岸、离岸人民币兑美元双双跌破7整数关口，这在最近几年曾经名义上破过，但像这样直接被打破还是首次。8月5日9时16分左右，离岸人民币兑美元汇率跌破“7”关口，在岸人民币开盘后，也随即跌破“7”关口。随后，央行回应：人民币汇率完全能够在合理均衡水平上保持基本稳定。央行表示：人民币汇率“破7”，这个“7”不是年龄，过去就回不来了，也不是堤坝，一旦被冲破大水就会一泻千里；“7”更像水库的水位，丰水期的时候高一些，到了枯水期的时候又会降下来，有涨有落，都是正常的。
对房地产的影响很多人不明白汇率和房价之间的关系。认为人民币大幅度贬值和我们没有关系，也不会影响我们的房价。但是其实大家心里非常忐忑，明白这个破7，对我们的影响肯定会非常大。我先说一下人民币汇率涉及到的三元悖论，也就是世界闻名的蒙代尔三角：关于三元饽论，学过《国际金融》这门课的同学应该知道，不管是美国的房地产泡沫，股市泡沫，还是俄罗斯的汇率崩盘或者日本楼市崩盘，都和这个三元饽论密切相关。本国货币政策的独立性（Monetary policy），固定汇率（Exchange rate），资本的自由进出（Capital mobility）不能同时实现，最多只能同时满足两个目标，而放弃另外一个目标来实现调控的目的。即三元悖论是指固定汇率、资本自由流动和独立的货币政策不可能同时存在。
三元饽论中的三个角，分别是汇率，资本流动，货币政策。表面上看，这三个角于房价没有任何关系，但实际上是密切相关。
那么，房地产在中国是什么？是资产还是资本？由于对房地产影响最大的是利率，而利率恰好又影响汇率和货币政策。
所以在中国，其实三元饽论的核心就是房价！
在中国政策现实中的突出表现：给定资本自由流动，在固定汇率制下，利率政策是无效的。
大家会发现，美国进入加息周期，全世界央行都在跟进加息，连香港也不例外，但是有一个国家没有，就是中国。中国没有加息，也没有降息，
2014年以来两次降息都出现了，结果是国家降息了，但是实际外面的利率是增加了，后面还发生了钱荒，结果导致调控失效。其实中国自己也明白，在当前条件下，中国的货币政策已经失效了。利率也失去了作用，可以看见，现在中国还是低利率时代，中国历史上最低利率，但是外面的借贷成本是利率的几倍，连房贷现在也是利率上浮20%，30%。中国的房价像脱缰的野马。
这时候，人民币在国内是明显贬值的，由于房地产资产价格的暴涨，导致人民币对内贬值，但是居然去年人民币在国际上是持续升值的。
这其实就是三元饽论在国内发生作用。于是乎，中国几年最大的政策，就是全面开放金融，但让资本流动起来。三元饽论通过利率把房地产联系起来，其实就是在中国资本自由流通的前提下，汇率和房价，只能保一个。
一个简单的例子，如果是保房价，那么我们的汇率是不正常的，按现在的汇率，我们的房价总市值可以买下美国+日本+欧洲， 这肯定是不可能的，这种情况下，唯一的出路，就是汇率大跌，让人民币不值钱，最后我们的房价换算成美元，也就不贵了。
如果是保汇率，我们现在人民币国际化，还参与了国际原油结算，比如俄罗斯，伊朗就是用人民币结算石油，那么我们的房价肯定不对，如果汇率稳定的前提下，我们的房价就是巨大的泡沫，只能崩盘。所在摆在我们面前其实就是一个2选一，保房价，还是保汇率。这就是三元饽论在中国的实际用处。
如果中国放弃房价保汇率会发生什么？
1、房价会先涨到一个让人绝望的价格，一个普通人基本买不起的绝望的价格；
2、爆发经济金融危机，发生系统风险，这个爆发可以是债券市场，汇率，股市，但是房价还会涨，你肯定会问为什么？事实就是如此，香港股市崩盘，日本股市崩盘，美国次贷危机爆发初期，房价还是继续上涨的，房地产就是这么牛逼。日本股市崩盘后的2年房价才开始全面崩溃。
3、有价无市，成交急剧萎缩，房价最后的巅峰就是房价还继续涨，但是基本没有多少成交，典型的有价无市。
4、当成交量急剧萎缩后，带来的是房地产资本外逃，大量的曾经涉足房地产开发的资本和民间炒房资金疯狂出逃，去找其他避险手段，比如黄金等。这时候房价将会进入一种短期到中期的下行期。
汇率直接破7，原来一直坚守的底线被轻易打破……如果中国决定保房价，我们会开始汇率暴跌时代，汇率跌50%其实就等于房价被腰斩，但是价格没有变化，只是我们老百姓收入赶不上汇率的贬值幅度。
就是原来一套房如果按美元计价是100万美元，人民币是660万，上面选择了牺牲汇率，把美元兑换人民币1:6.6，贬值到1:10，这套房还是660万人民币，但是按美元计算只值66万美元，就是利用汇率贬值抵消了房价下跌。
人民币汇率影响最大的是香港
人民币不断贬值是必然趋势，虽然中国可能是故意的，因为有限度的贬值会促进出口。
但是美国贸易战，恰恰又掐住了出口的脖子
美国，日本，不是没有搞过房地产泡沫，看起来一片繁荣，其实都是假象，美国也救过房利美，日本也试图挽救过东京房价，最后结果发现，救了，不过是牺牲实体，得不偿失，还会牺牲汇率，最后美国，日本都放弃了，转而主动刺破房地产泡沫。
但是时代不一样了，我们现在的资本流动已经非常自由了，特别是新的金融开放政策，就怕，这个故意的有限贬值最后引发可怕的连锁反应。
因为我们国内现在资本虽然是有限流动，但是，别忘了还有个香港啊。香港不但是落后的联汇制度，而且是资本高度自由流动的，还是房地产和股市双牛市。
港币就相当于美元的债券，而香港又是连接人民币和美元流通最大的一个自由金融港，所以，人民币汇率的暴跌，其实首当其冲的就是香港经济。
很多人会疑问，香港为什么会影响我们中国大陆，很简单，看看香港上市的内陆公司，房地产企业排行前50的，有多少是在香港上市，香港上市的房企主要融资手段就是美元债，这里面涉及到这些房企的港股股价，如果香港金融出现问题，这些房企也首当其冲，还不说，现在香港金融和我们中国大陆金融的紧密联系，这就是我们现在最大的一个命门。
日本模式保汇率，股市暴跌房价暴跌
先来回顾下历史上日元大幅升值的背景和日本央行的应对措施。1985年9月，美国和日本等国家签订广场协议，决定通过日元升值来解决日本对美国的贸易顺差问题。从数据来看，日元兑美元从1985到1987年大约升值了将近一倍，从1美元兑换240日元升值到1美元兑换120日元附近。由于日元升值损害了出口部门的竞争力，流动性普遍进入资本市场，房价和股票价格出现飙升，日本房地产最大的泡沫诞生了。最终，泡沫终有破灭的一天，高房价，看起来人人都是富翁，可实体经济却严重失血，一片哀嚎，日本央行实施了快速紧缩的货币政策，刺破泡沫，保汇率而弃房价。这让日本经济付出了惨痛的代价，不仅股市、房市暴跌，而且资产价格崩盘引发银行坏账，经济进入资产负债表衰退。
俄罗斯模式保房价，汇率暴跌资金外流
俄罗斯则是完全与日本相反的选择，为了保国内资产价格，而放弃汇率。毫无疑问，卢布贬值给俄罗斯居民生活带来了不利影响。首先，由于俄罗斯消费品市场严重依赖进口，卢布贬值进一步加剧了通货膨胀。价格上涨最明显的是那些完全从国外进口的商品，诸如酒、化妆品、汽车、药品等。使用国外原料加工的俄罗斯本土商品价格也会随之上涨。面对通胀，如果俄罗斯居民工资收入不上涨，就意味着实际收入缩水。据俄罗斯联邦储蓄银行预计，2014年俄罗斯通货膨胀率将达9%左右，是自2008年国际金融危机以来俄罗斯出现的最高通胀率。
同时保房价和汇率又会发生什么？
我们中国一直是在保房价和汇率上希望取得平衡，从而达到鱼与熊掌兼得。
稳定汇率有很多手段：
1、首先就是消耗外汇储备收购市场上多余的人民币；
2、由于外汇管得严，中国还美元是非常麻烦的，居民也有限制；
3、降低货币供应量。
最近10年货币供应量其实是逐步降低的：
2009年M2增速为28.41%，对应GDP增速为9.4%，
2010年M2增速为18.94%，对应GDP增速为10.6%；
2016年M2增速为11.33%，对应GDP增速为6.7%；
2017年M2增速为8.2%，对应GDP增速为6.9%。
降低货币供应量，货币就会相对稀缺，汇率也就相对稳定。
针对稳房价做了很多保护性措施：
1、首先是降低商品房的流动性，就是所谓的限购，限售；
2、在三四五城市搞了棚改去库存；
3、遏制炒房。
最后，这一切能否成功呢？世界历史上并没有成功的案例，或许由于中国具有特殊性。
给大家一个建议：降低自己的负债率，减少杠杆，保持充足的现金流，买美元是没有意义的，还不如换一部分黄金抵御未来的风险。
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发表于 2019-8-6 11:04
