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[房产论坛] 商业非住宅存量用房可改租赁住房

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发表于 2019-7-19 15:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
房地产信托监管升级,自去年底以来的宽松局面也由此告一段落。
7月以来,作为房企最重要融资渠道之一的房地产信托监管升级。有消息称,监管部门对房地产信托进行“窗口指导”,自去年底以来的宽松局面也由此告一段落。和去年下半年一样,房地产融资重新趋紧,土地市场和楼市也将发生变化。
房地产信托监管升级,部分公司将暂停业务
“房地产信托项目要求四证齐全、30%资本金和二级资质,也就是‘432’。监管宽松的时候,信托公司往往会打擦边球,不符合‘432’要求的项目也偷偷做了。现在监管部门将不符合‘432’要求的项目列入负面清单,信托公司即便想做也没法做了。”杭州一家信托公司从业人员告诉记者,市场消息虽然有些夸大,但是此次监管确实很严格。根据监管部门的要求,每一笔信托都要杜绝“违规杠杆”,否则将面临严厉处罚。
此外,中国银保监会还约谈了部分近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司。据悉,这些被约谈的信托公司将会有意控制业务规模,甚至会在一段时期内暂停业务。虽然后期业务还不至于“一刀切”,但影响着实不小。
此次监管升级,显然与上半年房地产信托过度“放水”有关。克尔瑞数据显示,今年上半年房企融资总额同比下降3.6%,但截至2019年5月末,房地产信托资产余额同比却增长15.15%。用益信托数据显示,2018年6月~2019年6月,房地产信托的月度成立规模连续13个月排名集合信托首位。
有业内人士分析称,今年上半年全国多个城市的土地市场出现小阳春,与房企宽松的融资环境有关。这其中,房地产信托“功不可没”,甚至有一部分银行资金,通过信托渠道贷给了房企,为房企拿地提供了充裕的资金。
房地产信托过度“放水”,一些不良后果也随之产生。4月,中泰信托旗下的“中泰·贵州凯里项目贷款集合资金信托计划”就被曝出现部分逾期,涉及资金2.27亿元;5月,安信信托一款产品产生逾期,涉及项目金额约28亿元。
房地产信托利率将回升,中小房企受影响最大
去年下半年,房地产融资也曾一度趋紧,房地产信托利率一度飙升至13%以上。今年以来,随着资金面总体宽松,房地产信托融资成本也逐步回落,目前利率11%左右,资质较好的房企甚至可以拿到9%。
“随着此次监管升级,接下来房地产信托利率肯定也会逐步回升,或将重回去年下半年水平,综合成本高达15%以上。信托公司最便宜的资金来源是银行,但是在强监管下,银行资金将无法进入房地产信托。”一名业内人士不无忧虑地向记者表示,以目前房地产行业的平均利润率来看,这样的融资成本恐怕是大多数房企难以承受的。
不仅如此,一些不符合“432”要求的开发项目,无法通过信托融资后,只能被迫选择其他融资成本更高的渠道。目前的房企融资渠道主要有公司债、银行、信托、私募等,其中公司债和银行贷款对房企资质要求很高,一般的中小房企只能退而求其次选择信托。房地产信托监管升级后,一些房企可能就会选择私募甚至是民间借贷,广州商改住新政出台写字楼、商场、酒店等商业项目都可依规申请


昨日下午,为支持住房租赁消费,促进住房租赁市场健康发展,广州市规划和自然资源局与广州市住房和城乡建设局联合印发《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》(以下简称《意见》)。


该《意见》适用于已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房,以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房。这意味着,只要符合相关标准,写字楼、商场、酒店等商业项目都可以按照规定改建为租赁住房。


改建项目应当整体确权不得分拆确权、分拆转让


《意见》提出,广州各区应建立相应联席会议制度,集中审议改造租赁住房的重要事项、重大问题和重大、复杂、影响面广的项目。难以解决的可提交市住房租赁管理联席会议办公室组织联席会议成员单位召开协调会议确定处理意见。


同时,《意见》提出了三大工作原则:一是以区为主,加强管理。以各区政府为主体,组织区相关部门结合供求关系、结构安全、消防安全、物业管理、治安管理、公建配套需求联合会审其可行性,引导企业按要求实施。


二是整体确权,性质不变。改建项目办理初始登记时应当整体确权登记(只办理一个权属证)、整体转让,不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售,原土地使用年限、用地性质和建设量不变。


三是统一监管,强化统筹。改建租赁住房的运营、管理应遵照我市对新增租赁住房有关管理工作的规定。市住建部门依托平台建立项目库统一监管。


满足这七大要求方可申请


《意见》提出,符合权属清晰、结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、完善配套、技术标准七大要求的非住宅存量用房,可向有关部门申请改造租赁住房。


具体七大工作要求为:


(一)权属清晰。申请项目应为已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的合法建筑。房屋不存在查封登记等限制转移登记的情形。存在抵押登记等他项权益的,还应取得他项权益人对改造和转化的书面同意意见。


(二)结构安全。申请项目房屋结构应安全牢固。项目建设单位及设计单位不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构,应确保房屋结构安全。


(三)消防安全。申请项目设计和施工的技术标准应不低于宿舍建筑设计规划的标准与要求,日常消防管理应符合本市相关要求。


(四)环保卫生。改建后的租赁住房应当具备良好的卫生、通风和采光等居住条件。符合环保、卫生部门的专业要求。


(五)物业规范。改建后的租赁住房应当具备良好物业管理能力,符合广州市物业管理的相关规定。


(六)完善配套。申请项目应按照改造建筑面积6%集中设置配套的公共服务设施用房,位置宜在首层。公共服务设施用房具体配置功能由房屋所在区政府统筹。


(七)技术标准。申请项目其他设计、建设和管理要求、最小居住面积应符合国家相关规范及广州市住房租赁标准。


必需资料及申请流程


(一)提交申请。由房屋权利人、承租人或受其委托的实施单位备齐资料向区指定的租赁住房管理部门提出申请:


1.申请函;


2.房屋权属证明文件,委托实施的还需提交授权委托书;


3.项目改造方案,应包括建筑设计方案图、项目运营方案、租赁管理方案;


4.房屋结构安全证明;


5.权利人身份证明,委托实施的还需提交委托代理人身份证明;


6.其他需要提交的材料。


(二)审核认定。由区住房管理部门牵头,原则上至少每月召开一次会议,根据项目需要组织区建设、规划和自然资源、消防、环保、卫生、供水、供电、燃气等相关部门依职责进行审核,审核合格的经区政府同意出具同意纳入改造租赁住房的认定意见后实施。各区住房管理部门出具的认定意见应与申报材料一并抄报市住房租赁管理联席会议制度办公室备案。


(三)实施验收。实施单位应当按照经审定的改造方案实施。实施后由区住房管理部门牵头,组织相关部门核实改造确按审定方案实施后出具核实意见并抄送市住房租赁管理联席会议制度办公室。市住建部门将房屋租赁情况、改建信息统一纳入“阳光租房”平台,建立项目库统筹监管。


不过,各区可结合本区的实际情况,制定细化分解工作和有关程序操作细则,落实工作责任,积极推进商业、商务办公用房改建为租赁住房工作落地和实施。以求渡过资金难关。
房企拿地热情将减弱,并购潮或在年底涌现
融资环境宽松的时候,一些激进的开发商往往是拿完地之后再去融资,因为土地款一般要求3至6个月内交清,为融资提供了充裕的时间。但接下来这种玩法就可能有很大风险,万一拿了地融资不成怎么办?因此,土地市场或将直接受到影响。
在杭州市场,拿地激进的闽系房企将不得不放缓拿地步伐。“一些闽系房企在扩张过程中资金杠杆很高,按照‘432’的要求,房企自有资金必须达到30%。如果严格执行这一规定,高杠杆也就难以为继,接下来很可能会相应调整战略。”业内人士分析说。
事实上,过去两年中在杭州激进拿地的闽系房企以及其他几家房企,今年上半年在杭州土地市场上的活跃度开始减弱。相比之下,倒是一家上市不久的本土房企,出于上市业绩的需要,今年已是频频拿地,在接下来日益趋紧的融资环境中,将经受一定的考验。
就在7月16日,新湖中宝发布公告称,该公司及全资子公司新湖地产集团有限公司与融创房地产集团有限公司签署《合作协议书》,融创或其指定方将受让新湖地产持有的两个项目,交易总价款为67.05亿元。新湖中宝表示: “本次交易有利于加快公司现有项目开发进度,加速资产周转,优化公司资产负债水平。”
由于今明两年都是房企的偿债高峰期,在无法展期或续贷的情况下,出售项目将成为更多房企的理性选择。如果房地产融资持续趋紧,不排除年底会再现一波并购潮。

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