那些辞掉百万年薪去开民宿的人，现在哭着回来了

快乐每一天2018

那些辞掉百万年薪去开民宿的人，现在哭着回来了

“从明天起，做一个幸福的人喂马、劈柴，周游世界从明天起，关心粮食和蔬菜我有一所房子，面朝大海，春暖花开”

提起民宿，文艺青年们大多可以侃侃而谈，讲故事，说情怀，从诗词歌赋聊到人生哲学。

对他们而言，民宿代表着诗与远方，代表着面朝大海春暖花开，代表着陶渊明式的田园生活和心灵的自由。

所以在他们想象中，民宿应该是这样的：

http://p3.pstatp.com/large/pgc-image/6e024d6b396647dcb0bbff8f1199a9f2

快乐每一天2018

而开民宿的人平时的生活应该是，这样的：

http://p9.pstatp.com/large/pgc-image/345439fb0886481e87b310b3abfc76c3

快乐每一天2018

而事实上，他们平时大概率可能是这样的：

http://p1.pstatp.com/large/pgc-image/e041ad9b14d1434eb93b71fab09c980a

快乐每一天2018

甚至，这样的：

http://p9.pstatp.com/large/pgc-image/e2af1c5006194723ac206cd754d2c1e0

快乐每一天2018

就是这样曾经无所畏惧地奔跑在民宿这条不归路上。辗转两三年后，才发现让情怀落地，比想象的要难得多。

01

“那时我们有梦 关于文学，关于爱情 关于穿越世界的旅行 如今我们深夜饮酒 杯子碰到一起 都是梦破碎的声音”

A，男，29岁，上海人，原先是个营销副总。

行业红火的时候年薪也有百来万，家里底子也好，品味也不错，厌倦了日复一日的地产工作，想放飞心灵。

于是在一个春暖花开的时节，辞了工作，卖了上海的一套房子，来到了心心念念的大理洱海边，雄心勃勃地想在民宿行业闯出一番天地来。

A的民宿请了圈内的小网红设计师操刀，刚开业那阵子，也是红火了一把，在洱海市场激起了一丝水花。

然而理想很丰满，现实很骨感

随着开业热潮的冷却，在“房满为患”的洱海，很快就被市场遗忘。后来，只有通过降价的方式才能吸引客人的注意。

半年后，入住率不到30%，寥寥二十条点评，里面1/3是差评。

花如期在开，面朝大海的生活似乎也触手可及，近千万的成本回收却遥遥无期。

后来他说的最多的一句话就是——“一入民宿深似海。”

听着海浪拍岸，仿佛是梦碎的声音。

快乐每一天2018

02

B，31岁，原为北京一家艺术学院的老师。

她从小喜欢读书写字，2013年的时候偶然开了个微信公众号，开始每天不断更。没想到无心插柳柳成荫，两三年下来，在圈内已是小有名气。

很快有出版社找上门，结集成册出书。由此结识了更多志同道合的朋友，也链接到了更多的资源。

除了写作，她还擅长摄影，经常在公众号上发一些自己的摄影作品，也给不少圈内好友拍过照。渐渐地，找她拍照的人也开始多了起来。

在粉丝的鼓励下，她尝试开了个线上的摄影培训班，没想到一年的培训收入，竟然超过了几年的工资收入。

待时间成熟，她辞了学校的工作，和一个酒店业的朋友携手奔向莫干山，去开了家精品民宿。

她负责推广和外联接待，朋友负责日常管理和经营，两人配合得很好，民宿的入住率持续稳定在80%左右。

如今，她的生活大致一分为三，白天打理民宿，晚上用来写作，每月还要外出几次给客户摄影，过得不亦乐乎。

快乐每一天2018

03

很多人都有一个“民宿梦”，建一座梦想中的房子，过梦想中的生活。

其实许多开民宿的人，都是“门外汉”，没有酒店或服务业相关经历。

当民宿建成，情怀落地，摆在眼前的问题，就变成了“如何存活下去”

毕竟，现在开民宿的投资也不小，总不能坐吃山空。

可是他们不懂运营，也不懂日常管理和服务，满腔情怀，被现实撞得头破血流。

本以为开了民宿，就可以过上风花雪月的生活，平时就是喝喝茶、聊聊天。其实很多时候，都要亲自上阵，刷马桶、扛行李、处理订单......每天就像打仗一样兵荒马乱。

客人少了就开始焦虑生意，客人多了便累到怀疑人生。

关键是辛苦还没有得到相应的回报，尽管有大牌设计师加持，但是眼前的客人依然日益稀少，入不敷出。

这才明白，民宿不只是漂亮的房子。除了漂亮的外表，还需要个性、销售渠道、服务和体验。

可惜等明白这些，已经亏不起了。

快乐每一天2018

让情怀落地，是很多民宿主必须考虑的问题。

B的成功主要是有三点：

第一，选址至关重要，几乎占了60%。她选择莫干山，是进行深度的考察，从区位、风景、交通、人流量等多重维度考察，才和朋友定址的。

第二，硬件很重要，但没有民宿主人重要。民宿，终究是一种时间美学，承载着民宿主人的情怀和故事。“如家”的住宿环境，“主题”式的装修风格，以及主人的热情好客是民宿的一体三面。

多数客人选择民宿，就是为了体验酒店没有的生活情趣，要让客人感受到民宿主人的人情味以及家的归属感。

而目前民宿业面临的最大问题就是同质化趋势，那些和酒店无差别的民宿，何以动人，人家为什么要来你这边入住？

民宿要具有设计感和个性，已经是现代民宿转型的一个重点。

第三，情怀是民宿的灵魂，很重要却不是唯一重要的。

民宿，归根结底是一门生意，生意的本质是盈利，空谈情怀不能变现。

有一些民宿主怀揣着梦想不计成本，导致建造成本过高，回本期太长，为失败埋下了因子。

在盈利模式上，很多民宿主连基本的定价、渠道运营、服务体系都搞不清。这在粗放式生长的民宿早期时代，或许还能侥幸存活。

而在民宿业日趋规范的今天，运营能力是制胜关键。

快乐每一天2018

04

民宿是时代发展下，人们对于多元化，以及用户个性化需求的产物。

现存的民宿，有以丽江民宿为代表的故事性主人文化（这也是民宿的起源）；以德清莫干山景区为依托自成一脉的洋家乐；以逃离北上广解压为目标的雅文化民宿；当然还有杭州、浙江一带兴起的采摘农庄、茶馆一类农家乐的转型民宿。

相比传统酒店，民宿更加个性化、时尚化、自由化，能够满足人们日益多样化的旅游住宿需求，因而愈来愈受到游客的喜爱。

在民宿的上半场，民宿是个新鲜事物，用好奇心解决引流问题可谓事半功倍。当解决掉“行业认知”之后，就需要回归到“价值认知”，让用户真正体会到民宿的内在价值。

而这一块，不少民宿明显慢了半拍。

如今，传统民宿已经过了新品的阶段，逐渐从跟风转入过剩，民宿泡沫开始催生。

据统计，如今我国民宿客栈总量已达到21万家左右，但绝大部分的民宿亏损甚至倒闭。

甚至在“十一”长假期间，网曝有些网红客栈每天花千元左右“刷单”，游客选择民宿的最重要的参考依据，就是订单数量和评价内容，而这些都可以“刷”出来。

而另一方面，还有一部分民宿，悄悄地完成了变革升级，现在依然需要提前数周预定才有房。

更有一些知名酒店以及跨界巨头，比如如家，比如天猫小镇，从一开始入场，就定于为综合的乡村场景休闲体验，意图弯道超车，直接进入下半场的轨道。

面临市场的全面洗牌和淘汰，站在十字路口的那些曾经的网红民宿，又该何去何从呢？

快乐每一天2018

05

网上有一个数据：95%的民宿还未盈利。这个信息听上去有点骇人听闻，但投资民宿到底赚不赚钱呢？我们还是以数字说话。

通过前期投入、日常支出和年收入来粗略地算一笔账，看一看开民宿到底是赚还是亏？一般租建民宿的合同时间为5到10年，我们就算一下这期间是否能够平衡。

http://p3.pstatp.com/large/pgc-image/435839e195e94a09bfbb4775a891fc18

一、前期投入

A.租金

首先我们选定最具代表性的云南大理作为我们的民宿基地，目前开民宿有两种方式，改建（租当地人的房子）和转让，我们选择大理最为主流的转让。

http://p1.pstatp.com/large/pgc-image/ef07e255708244d9b01bf569ea54d4f6

通过搜寻大理周边的招租信息发现，洱海周边区位相对好一点的租金都已经飙升到了10—20万/年（15个房间左右），一般至少一次性租5—10年。假定我们现在定位打造一家15个房间中等层次的民宿，租期为5年，一次性付清（个别会分期付）。

快乐每一天2018

B.装修

经咨询调研，15个房间规模的民宿，基础装修、家具电器、以及民宿的风格营造，至少需要50万以上。

http://p3.pstatp.com/large/pgc-image/b965e4b8fc204715aa3acffc289f75d4

快乐每一天2018

C.营销

目前，中小型房地产公司的新媒体营销投入大概是3万/月起，涉及文案、设计、简易H5互动开发等线上部分业务（不涵盖线下落地执行费用）。

在综合考量与房地产营销的差异性和民宿后期自带粉丝群传播能力这部分，我们暂定前5年的平均营销支出为1万/年（新媒体纯靠经营者以及同好自己策划、码字、拍照、设计，在微信微博朋友圈等地方传播，这块自己人工精力都不算在内了）。

http://p1.pstatp.com/large/pgc-image/1cee1b975e1f4207a28f29da3ae32b6e


http://p3.pstatp.com/large/pgc-image/f15dd929b2294e159a95da3879bbc2ad

快乐每一天2018

二、日常开销

A.水电费（不算水费，5年）

水电费的主要构成为日常照明、空调、热水器。15间客房，年入住率按2成算（这个不能再低了，否则直接关门算了）。

为了方便统计，我们忽略水费，只估算电费中的主要部分——空调用电，日均12小时，2度/小时，大理商业用电0.775元/度，一年按365天计算。

http://p3.pstatp.com/large/pgc-image/d155a1290b954118a7b9168f7a34d741

快乐每一天2018

B.人员费

15间规模的民宿，人员配置至少要保证3个人（保洁1个，管理2个），我们暂定投资者不参与管理，全部雇人。根据大理地区的用人市场价来计算。

保洁3500元/月/人，管理人员4500元/月/人，5年不涨工资。

http://p1.pstatp.com/large/pgc-image/07bb258f0c5847c0b61363bc6b5f0245

快乐每一天2018

C.易耗品

D.日常送洗

E.维修费

这三部分每年都会增长，尤其是维修部分，随着年头增加，水暖的问题会越来越严重，未来方便计算，我们根据一些网络的数据暂取最低平均值：

http://p1.pstatp.com/large/pgc-image/9e8deef67f424399a39f06ce212f014e


http://p1.pstatp.com/large/pgc-image/91fb9ecca5b04184beca690c9cee8358

快乐每一天2018

三、具体收入

传统的大多数民宿还是以住宿的收入为主，入住收入取决于入住率和入住价格。(此次计算之中餐饮、展品售卖等附加收入暂且不计)

根据大量的调研和咨询得知，大理乃至全国的入住率淡旺季大约分为四个层级，分别有不同的入住率和价格。我们按照运营相对较好的情形来计算（大多数民宿淡季的价格集中在100-300元左右，入住率低。旺季的价格相比淡季会翻一番，在600元左右，入住率基本百分之百）。

http://p3.pstatp.com/large/pgc-image/d73050ef43e048f7bbf0b02906378bfe


http://p3.pstatp.com/large/pgc-image/1ef66a5dc86045c49bd5e274f8a11e91


http://p9.pstatp.com/large/pgc-image/a40344cfc67b437f85daa88da45114a2

快乐每一天2018

经过计算我们发现，在经历了5年稳定的经营后，仍然未能回本，甚至没达到收支平衡。事实上很多民宿开到第三年就坚持不下去了。

http://p1.pstatp.com/large/pgc-image/c10b3f93313b460a8c76147cbd4c823a

此时却再次面临了交房租和重新装修，目前国内的装修水平，能坚持5年已经是相当的不错了。粗略一算又要投入将近100万进去。

如果依旧能够平稳上升和发展，按照以上的算法，在第8年的时候会开始盈利。

8年的不懈投入与坚持，才能换来盈利，而且还是在忽视了租金上涨、旅游导向、政策变动（洱海周边民宿2017年3月开始停业，400多天后才允许经营）等诸多的风险，这种常规的民宿，你的情怀还够支撑吗？所以，民宿有风险，投资需谨慎！

天道酬勤。作为房东新人，我们能做的就是多看多思考，在民宿经营的日常中，实践和验证自己的想法、判断。