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[房产论坛] 开盘即热销,天府孔雀城点醒低成本拿地风口?

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发表于 2019-7-11 12:27 | 显示全部楼层 |阅读模式
昨日,成都市公共资源交易服务中心挂出了一宗位于蒲江寿安的地块,信息显示:该宗地位于蒲江寿安新城德蒲路与德安路交汇处,出让面积约100亩,容积率2.0,计容总建筑面积约13.2万方。

该地块一经挂出,即引起了地产圈的高度关注, 该地块所处的蒲江寿安,其良好的交通优势、产业的迅速崛起、城镇化带来的人口红利、在售楼盘推出即热销的市场行情,特别是今年土拍市场持续走热,高价地层出不穷的情况下,专业人士预测,该地块所在区域,可能是未来一段时间,成都低成本拿地的一个风口……


天府孔雀城 开盘即热销

6月16日,位于蒲江寿安的“天府孔雀城”第二批次房源入市,短短两天,即赢得消费者的抢购,完成100多套房源的销售,这引起了市场的极大关注。据了解,这是天府孔雀城继第一批次房源热销之后,天府孔雀城再度顺市推出的90-107㎡稀缺低密江湾美宅。

天府孔雀城楼盘开发商孔雀城住宅集团,是中国领先的房地产开发商,自2003年起,16年布局全球50余城,覆盖华北、华中、华东、西南、华南等区域,2013-2017连续5年荣获中国房企十强,2018年八达岭孔雀城与孔雀城大湖项目分别荣获“亚洲宜居住区奖”及“2018人居环境示范住区”,以实力引领宜居城市未来。

对于其在西南的第一个楼盘开盘即热销,业内人士认为,除了品牌支撑及产品准确定位,其性价比高也是一个重要因素,其背后透露出更重要的信息在于:点醒房产企业,下一步低成本拿地的风口在蒲江。
拿地贵!拿地难!房企拿地压力大

“成都最近的土地市场十足的疯狂,地拍得太贵了,不论是对公司资金流还是我们营销口来说,压力真的太大了。”对成都土地市场的看法,一项目营销负责人如是说。

事实也的确如此,2019开年以来,成都土地市场持续走热,高价地层出不穷,仅从5月至今,拍出楼面价破万的地块已达7宗,近至核心城区远至双流,区域楼面价持续创新高。

5月16日,禹洲地产拿下三圣乡一宗24亩宅地,楼面价高达18400元/㎡,刷新成都最高楼面价,成交总价超6亿元;

5月23日,新力地产以13600元/㎡的楼面价晋升为双流“地王”,但半个月后,“地王”头衔就易主,双流楼面价被奥园住开刷新至14820元/㎡,76亩宅地,奥园为此付出的成本高达15.82亿元。

一二圈层早已没有便宜地块,指标稍微好一点的地块一经拍卖楼面价动辄就是万元起,三圈层同样如此,典型的如新津,其最高楼面价已高达7770元/㎡,对开发企业来说,压力不可谓不大。

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近期部分土地拿地成本一览

“拿地贵,拿地难,已成为困扰全行业的共同问题,加之严格的限价政策,以及艰难的融资环境,房企如今的处境实际挺困难的。”上述营销负责人说。

成都土地市场似乎已无“价值洼地”一说,房企似乎也只能在“红海”中拼杀。
蒲江寿安
新时代房企拿地“潜力”区域

“产城融合”并不是一个新兴的概念,其是指产业与城市融合发展,以城市为基础,承载产业空间和发展产业经济,以产业为保障,驱动城市更新和完善服务配套,以达到产业、城市、人之间有活力、持续向上发展的模式。

从释义我们不难看出,之于土地市场,其着眼于未来潜力价值,之于开发企业,能够在涨价之前拿到低成本的开发土地,这是一种不同于传统的拿地模式,其显著特征就是低价,对如今资金压力较大的开发企业来说,无疑,是一道曙光。

事实可考,成都的产城融合已有几年历史,典型的如双流怡心湖产城,早期潜力还未完全呈现时,其地价很低,但如今早已不可同日而语,2019年5月拍卖的两宗双流地块,分别拍出了12350元/㎡、14820元/㎡的超高楼面价,拿地成本已然十分高昂。

成都不少产城区域的楼面价亦是如此。四川麻辣楼市分析了成都各产城内外部条件认为,2019,蒲江产业新城是一个值得开发企业重点关注的区域,其价值未完全被挖掘,在各大利好的条件下,其极有可能成为成都楼市下一个爆发区域。

本文将从蒲江土地及住宅市场、蒲江区域站位、蒲江城市规划等多方面解析:

土地市场洼地效应显现
连年供不应求

提及整个大成都最供不应求的区域,一定没人想到,蒲江能够拔得头筹。数据显示,2018年蒲江累积存量为成都最低。

数据显示,蒲江区域商品住宅存量连续四年呈下降趋势,2018年累积存量为11.7万㎡,去化周期仅3个月,急需补充供应。

究其原因,还在于蒲江政府有序的土地出让,从供应源头保证落实健康发展。自2015年起,蒲江商品住宅市场连续3年供不应求。2017年受成都摇号政策影响,供销比更达到峰值,但仍保持了0.4的低位。2018年“515新政”出台后,蒲江市场价值进一步凸显,成交面积同比涨幅179%,供销比保持健康状态。

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2014.01-2019.02大成都商品住宅成交均价分析

在此市场环境下,蒲江较高的楼地价差就不难解释了。

2018年,蒲江表现出相当高的城市热度,开发企业拿地热情高涨,住宅用地溢价率为49%。相较于其他三圈层区域,蒲江的楼面价仍属于低位,2018年该数值仅高于邛崃、大邑和彭州。相反的是,蒲江的住宅价格却居三圈层城市第三,楼地价差高达4200元/㎡,处于三圈层高价值区间。

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成都二三圈层商品住宅成交均价分析

除了土地的有序出让,蒲江的棚改量也逐年提升,催生了对新房的需求。从土地市场和楼市的表现来看,洼地效应凸显的蒲江具备充足的投资价值和发展空间。截至目前,保利、城投、孔雀城、花样年等大型房企已相继进驻蒲江。

城市站位升级  成都西南门户

蒲江之所以能吸引品牌企业的持续关注,除了其楼市良好的表现,还与其日益凸显的城市价值有关。
蒲江毗邻天府新区,在成都“半小时经济圈”内,近年来,随着“一带一路”及“长江经济带”国家战略的实施,处于重要节点的蒲江迎来重大历史发展机遇,担当成都西南门户重任。

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蒲江区位优势图

一方面,蒲江充分发挥成都西南桥头堡优势,承接面向雅安、拉萨方向的经济与产业辐射需求,协调西部各类资源进入成都,融入成渝经济圈,带动相关板块融合发展;

另一方面,作为中德合作窗口,随着蓉欧通道建设,蒲江成为成都“蓉欧+”战略的先行者。当前,蒲江更是迎来重大利好,升级为国家战略的川藏铁路即将开工建设,蒲江面临城市功能格局调整、产业转型升级的战略机遇。

目前,蒲江寿安正全力服务这个世纪工程,把握发展机遇,加快构建多向度战略通道,打造辐射川西南、西藏、南亚地区的内陆铁路港。

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蒲江寿安是川藏铁路重要的节点

此外,如今的蒲江,因为生态、产业等良好的优势,不仅是各大旅游环线的重要组成,更是“一带一路”和“长江经济带”的重要节点,区位优势凸显,发展红利进一步聚集。

“一带双核,多点支撑”
蒲江构建发展新格局

“成都向南、蒲江向东”在高站位的基础上,蒲江加速向地势平坦的东部发展,此方向成都方向,靠近南拓区域的新津和天府新区,方便与其形成产业配套和共享成都市政交通配套设施。

目前,蒲江已形成“一带双核,多点支撑”的发展格局,一带是指蒲江河谷城镇带:以蒲江滨河公园串联新老城,实现城市一体化发展,是蒲江未来发展的主要空间载体;两核则是指围绕寿安新城和鹤山老城为核心进行发展。

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蒲江“一带两核,多点支撑”空间结构图


寿安的未来将是:锚固生态空间、聚焦绿色发展,使之成为建设成都西南门户枢纽的主战场,引领蒲江融入区域发展的新极核,绿色发展的产业新城,彰显公园城市理念的诗意家园。

低成本拿地
蒲江产业新城域内成首选

“一带两核,多点支撑”,寿安正在成为蒲江未来的新核心。

2017年2月, 蒲江产业新城开始运营以来,寿安正在发生巨大的变化。

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蒲江产业新城鸟瞰图

引进的华高莱斯、美国波士顿咨询、新加坡邦城、德国欧博迈亚、上海同济院等国内外优秀智囊团,高标准定制了新城发展规划;整个产业新城遵循宜居宜业宜商的发展理念,在产业规划上,坚持以打造产业生态圈为抓手,构建包括中德(蒲江)中小企业合作区,成都(中德)职教创新集聚区等在内的产业功能布局。

中德(蒲江)中小企业合作区是中德中小企业合作西部唯一示范区,是成都市重点打造的先进制造示范功能区和国别园区。合作区总规划面积30平方公里,以“德国品质、蒲江制造”为目标,以装备制造、健康食品、职业教育为主导产业,目前投产企业200余家。合作区已成为四川省对外开放合作和融入“一带一路”建设的重要平台。

目前,蒲江产业新城内已高质量建成工业大道一期、德蒲路一期等市政基础,打开了城市格局。还以产业发展为核心,以生态圈理念,打造先进的产业集群,技术含量高的企业聚集效应开始显现。今年,四川第一台CT机就在蒲江产业新城内的四川明峰厂房下线。而随着这些企业导入的产业人群红利正逐步显现。
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蒲江产业新城部分基础设施建设
从蒲江土地及住宅市场、蒲江区域站位、蒲江城市规划及运营前景等多方面来看,蒲江产业新城都可以说十分值得期待,未来潜力无限。

7月3日挂出的蒲江寿安99.0254亩宗地基本信息:

宗地位于蒲江新城德蒲路与德安路交汇处,出让面积约100亩,容积率2.0,计容总建筑面积约13.2万方。

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▲宗地位置图

现场情况:宗地周边道路在建或已完成建设,地块内部平整,无拆迁等问题,地块入手后,前期成本可把控在低水平。此外,地块本身方正,形状规整,出让面积较大,加上较低的容积率,很适合低密改善产品的打造。

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▲宗地现场实拍图

宗地周边概况:宗地以北为天府孔雀城项目和沿河景观带,以南为77亩待开发地块,预计近期也将入市,以西为待开发住宅用地和规划中的幼儿园、商业服务用地,以东为金家中学,东北方向有金家小学,西南方向有规划中的社区服务中心。整体来看,区域规划为集中居住区域,配合打造教育、商业、生态景观等配套,未来居住舒适性较高。
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▲宗地周边概况

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