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[房产论坛] 多家房企高溢价补仓二线城市 昔日高价地压力犹存

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5月二线城市土地市场延续了4月热度明显升温的走势,部分房企高溢价补仓意愿强烈,地王再现。有研究机构统计,5月,二线城市土地出让金同比上涨81%;全国单宗成交总价超过20亿的35块宅地中,超六成地块溢价率超过20%。


土地市场的升温引起了监管部门的高度关注,业内人士认为,昔日拿高价地的房企在遭遇限价等调控政策后资金压力犹存,部分房企甚至通过转让资产来解决现金流问题。从近期土拍热点城市政策调控力度来看,若市场持续过热,房企融资管控或进一步收紧,未来拿地仍需保持谨慎,盲目获取高价地并不可取。


房企高溢价补仓


5月,二线城市土地市场延续了4月的成交火爆行情,房企高溢价补仓意愿强烈,地王再现。


5月15日,碧桂园经过453轮竞拍以14.5亿元获得扬州一商住用地,溢价率103.06%。其在洛阳、嘉兴等城市拿地的溢价率也均超过100%,高溢价补仓意愿强烈。5月24日,碧桂园拿下洛阳总价单价楼面价“三料地王”,月底两天,又先后在无锡、宁波、成都、天津接连摘得住宅用地,其中,常州地块溢价率54%。


近期多家房企拿地溢价率超过40%。5月30日,经过68轮竞价,万科以22.8亿元竞得南京某宅地,溢价率41.6%;5月28日,新希望在杭州连摘2宗地,其中一宗地经过849轮竞价,溢价率53.85%;5月21日,经过346轮竞价,中粮+阳光城以总价42.39亿竞得绍兴一住宅地块,楼面价16723元/平方米,溢价率62.23%;5月10日,旭辉以11.7亿元竞得常州某商住用地,溢价率43%。


中原地产研究中心统计,5月,全国单宗住宅类地块成交总价超过20亿的多达35宗,主要分布在华东区域,其中有22宗地块溢价率超过了20%,占比高达63%,这在2019年是首次出现。


诸葛找房的统计数据显示,5月,二线城市土地市场成交持续火热,土地出让收金同比上涨81%。其中,长三角经济圈城市表现亮眼,杭州、常州、温州、上海、绍兴、无锡、宁波均进入TOP10榜单。杭州土地出让收金266亿元位列城市出让金榜单首位。嘉里建设以68.14亿元拿下的杭州文晖单元宅地,位居成交总价榜单之首,溢价率为29.94%;恒基以30.2亿元拿下的北京朝阳孙河板块首宗不限价地块,楼面价达69542元/平方米,领衔成交单价榜单。

昔日高价地压力犹存


值得注意的是,2014年以来的不少高价地至今尚未解套,对房企造成了一定的资金压力。


以北京为例,2015年的单价地王项目——葛洲坝北京中国府,楼面地价7.5万元/平方米,近日刚刚拿到预售许可证,拟售价格最高11.7万元/平方米,远低于拿地时业内预期的15万+。原本预计2016年开盘,没想到遭遇政策变化。


2016年,北京开始执行“限房价、竞地价”土地出让试点模式,如今已成为主要供地模式,因设置土地价格上限,同时限定未来商品房销售价格,房企利润空间受限,拿地开始回归理性。与此同时,2017年3月份调控升级之后,北京对预售证的审批尤为严格,高价盘很难获得预售证。


“中国府项目品质可圈可点,如果在2017年前入市,也是一个不愁卖的项目,但到现在的市场,变数就多了很多,竞争越来越多。”中原地产首席分析师张大伟说。


证券时报记者了解到,北京中国府项目拟投资总额达到108.13亿元,2018年实际投资6.31亿元,累计实际投入已经超过68亿元。


对于资金压力问题,某熟悉葛洲坝地产的业内人士则对证券时报记者说:“国企的资金成本较低,而且后面还有葛洲坝集团撑腰,资金不成问题。这个项目少赚点,其他项目多赚点,就可以平衡利润。房地产行业是周期性的,调整是正常的,但长期还是看涨的。”


并不是所有国企都愿意或能够承受高价地的压力。2015年北京总价第三高的丰台地王(位于南四环外),在华润+华侨城+招商局联合体以总价83.4亿元拿下后不久,华润和招商局就因拿地价超过预算而选择退出,随后本来拟独立操盘的华侨城,也在2017年因巨大财务压力先后转让全部股权而退出,最终由泰禾集团以108.6亿元全部接盘,并将项目更名为泰禾·金府大院。据了解,该项目今年以来销售了56亿。


而泰禾在北京的另一个高价地项目西府大院(位于西南三环外),2014年拿地时楼面价近6万元/平方米,因期望更高的价格而错过了可以单价15万卖的那波行情,又赶上很长一段时间单价8万以上难批预售证,所以上市时间一再延迟,直至2018年底获发预售证的价格仅11.3万元/平方米。有业内人士认为,以此价格销售将面临亏损。


某熟悉泰禾的业内人士对证券时报记者表示,泰禾当年对市场预期较为乐观,手里现金几百亿拿了不少高价地,没想到碰到政府限价、限购、限售等,受到较大影响。还有一些二手地拿地后不能立刻形成销售,整个现金流全部押到土地上了,现在须通过低价销售和转让资产来解决现金流问题。


泰禾集团的资金问题也引起了深交所关注,并收到“年报问询函”,首个问题就是:是否存在短期偿债风险?尽管泰禾在回复公告中称“无集中兑付的风险”,但是从今年以来陆续转让了多个项目股权来看,其资金压力犹存。


盲目拿高价地不可取


近期房企高溢价拿地引起了监管部门的关注,继住建部对苏州等土地市场过热、房价涨幅较大城市预警提示后,苏州、合肥等土拍热点城市相继发布调控政策,银保监会还发通知要求整治房地产市场融资乱象,包括银行、信托等违规资金用于拿地等。


华泰金融控股(香港)公司研报认为,开发商重新获得流动性渠道是其能够开展强劲土储补给的主要原因。预计若土地市场持续过热,监管部门或将采取更多措施限制开发商融资渠道和土地交易过程,为土地市场降温。


“3、4月份土地市场太火了,如果没有监管,市场存在风险,预计房企融资会略有收紧。”同策研究总监张宏伟接受证券时报记者采访时也表示,从4、5月份的房企融资数据看,整体融资额都是下滑的,主要原因是公司债发行减少。


张宏伟介绍,2019年5月,同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计361.23亿元,相较于4月,融资总额下降52.07%。其中,主要是由于公司债发行总额数的锐减,降幅达88.2%,仅4家房企发行了公司债券。

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