（本报此前报道）
家住永丰路国际花园的业主冉姐，看见本报之前报道的“连电梯广告都没有的金牛区德意馨苑小区，连续三年给业主发红包”新闻，两相对比，觉得一个天上一个地下。自个儿小区多部电梯经常修修补补，如今又需升级改造，物业此时却贴出一份告知书，称数年来垫资修电梯已达42.5万。冉姐纳闷：抛开维修基金不说，光小区公共收益这五年都有100多万，为何还倒欠物业？
>>电梯反复修，反复坏
国际花园共13栋住宅，2106户业主，常住和流动人口约8000人，共50部电梯。分别于2016年、2017、2018年连续三年，动用维修基金97.1万维修电梯。
国际花园的物业是“成都合力物业有限公司”，物业主任说，维修基金是大修电梯。约从2011年开始，个别电梯更换零配件，诸如电缆、称重开关、电梯门主板等，是物业垫资，至今共有42.5万。
业主说，即使三天两头维修，电梯仍是大小问题不断。记者乘坐时，发现箱门凹凸不平，开关门的机械卡顿声和上下行的拉锁抖晃声不绝于耳。（电梯体验视频）
“近五年来，我们小区公共收益超百万，支付42.5万的电梯零件费绰绰有余，为何物业需垫资？公共收益究竟去哪了？”业主冉姐质疑。
>>公共收益，一笔糊涂账
国际花园业委会的一位赵姓副主任梳理，小区公共收益主要涉及：地面停车场、门禁卡售卖、游泳池经营、电梯灯箱广告、业主之家租金等。
业委会公布的“公共收益收支表”显示，2013年7月-2018年6月，总收入约117万，总支112万，“利润仅五万，让人简直不敢相信”，冉姐惊讶道。
表格显示，支出主要用于业委会办事员补贴、春秋游活动、小区建设和其他支出，分别为34万、33.6万、24.3万和21万。
业主杜先生说：“每一大类的支出都可以有水分，例如‘其他’就是五花八门，包括会务费3.3万，巡逻队支出，党群活动费，随便安个名目就可以算成‘其他’”。
而对于公共收入，杜先生也认为不清不楚。例如“售门禁卡”五年收入48万，可小区门禁卡分大门和单元两张，48万余元究竟指哪一张门禁卡收入？当记者致电业委会常务副主任曾方明询问此事时，他以“主任工作职责是协调，账目明细要问财务”为由，未正面回答提问。
（两张门禁卡，一蓝一黄）
此外，业主还反映，门禁卡收费是“看人下菜”：业主10元一张，租客20元一张，还有租客被要价30-60元不等，甚至80元一张。租客龙先生回忆，“当时办卡时，业委会说八十元当中50元是押金，但并未给我押金收据。”
多位业主都感慨，这么多年的公共收益就是一笔糊涂账。
>>审计公司：业委会的财务管理没按制度执行
四川锦程会计师事务所对国际花园业委会的财务审计后得出结论：财务报销制度不健全--发放的值班补贴、电话补助等，缺乏相关文件规定，发放依据不充分；存在个别收入未入账情况；费用报销票据不合规，甚至用送货单就报销费用。
>>公共收益的纯利润还得分物业四成
国际花园《物业管理服务合同》规定，公共收益按物业：业主=4:6进行纯利润分配。在物业公布的《2018年公共收益报表》中，扣除包括地面停车秩序维护员工资、游泳池水费电费、税金等成本，业委会共分得24.2万的纯利润。
业主贺先生说，其实这些数额也经不起推敲。例如，小区地面停车位共277个，月租225个，临停52个。因为没有道闸计时系统，临停收入按600元一天估算。物业主任介绍，如果月租的车开走了，临停的也可以停这个车位。“临停究竟收了多少钱，是不是揣进了保安的口袋，我们谁也不知道”，贺先生说。
>>律师：“物管服务合同”不合理
成都每度文律师事务所律师罗欣说，《物业管理服务合同》本身不合理。既然所有的公共收益都扣除了经营成本，剩下的纯利润应全部归为业主所有。“这40%简直就是白送给物业当礼物”，罗欣说。
北京市惠诚（成都）律师事务所律师张笛同样认为，公共区域属于全体业主所有，扣除成本后的利润，物业公司没有权利再进行分成。
>>业内人士：五年一百万，太低！
一位从业二十余年的资深物业经理，听闻国际花园五年公共收益一百多万，直截了当地说“不可能”。他解释，这么大的楼盘，犄角旮旯都是钱，每年一百多万收入差不多。他还举例，金牛区一400多户的小区，公共收益每年是小百万，还别说国际花园了。
你们小区的公共收益是比糊涂账吗？跟帖爆料！
========此前报道=======
这个电梯广告都没有的小区，每年给业主发红包 还补贴物管费
成都金牛区五丁苑小区，连续10年给业主发购物卡引发广泛关注。不少网友也给四川手机报留言反映自家小区情况，其中，家住成都金牛区德意馨苑的业主称，自家小区是多层，没有电梯广告，公共收益少得可怜，但还是坚持连续三年，每年给每位业主发100元红包。不仅如此，小区业委会还将公共收益用来购买理财，再将理财收益分给业主。
>>业主：小区每年给业主发100元红包
家住成都金牛区德意馨苑的苏先生告诉四川手机报记者，自家小区已连续三年，每年过年向400多户业主，每户发放100元红包。
德意馨苑小区位于蜀汉路，地处繁华区域，小区公共停车位仅100元/每月。该小区建成已有16年，都是7层楼高的多层，没有电梯公寓，所以也就没有电梯广告的公共收益。但就是如此之低的公共收益，还在给业主派发红包。“小区公共区域的停车费每年会返3.6万元给业委会，业委会再全额派发给业主。”苏先生说。
（小区红线范围内的公共停车场）
>>业委会：公共收益来源于停车费+理财
小区业委会主任陈女士告诉四川手机报，该小区原来十多年都未给业主发过补贴，三年前新业委会成立后，希望公共收益能用之于民，于是开始严格管理公共收益。
正如业主们所说的，该小区公共收益主要来自于停车场。记者看到，小区外围“红线”范围属公共面积，用来停放小区业主的车，但数量也不算多。“每月大约有三千元返给业委会，一年下来就是3.6万元，再加上原来业委会余下的钱款，新业委会在经大家同意后购买了一些长期理财，每年也能有一些收益。”陈女士称，加上理财的收益，每年给400多户业主发红包，刚好四万多元全部发完。除此之外，新业委会成立后，还与小区物管商议，将物管费从每平方米1.2元降为了0.8元。
>>小区物管：和业主的关系融洽多了
该小区物管经理张发安告诉记者，小区公共停车场的收益一年只有十多万元，除开管理维护和员工费用，剩下的三四万全部给了业主。尽管是业委会在给业主派发红包，但物管公司也要配合，自从每年给业主发红包以后，物管和业主之间的关系也越来越融洽。
>>律师：小区公共收益应归全体业主所有
四川广力律师事务所高级合伙人、律师邢连超认为，小区的公共收益包括公共停车场、电梯广告等，这部分收益应归全体业主，物管公司和业委会一般会谈判，双方有分成比例，业委会拿到的这部分费用，可用于业委会日常管理，一些小区还会派发红包给业主。
>>读者热议：又是“别人家的小区”
149楼读者表示：我们小区不乱收物管费就不错了，还发福利，是不是做梦？
52楼读者：我们小区也有灯箱广告，还要收外来车辆的停车费，但从未听说业主还可以分红。
68楼读者：咱小区只知道催收物业费，把公共区的广告位还承包给了广告公司。
148楼读者：以前是别人家的小孩，别人家的老婆，别人家的老公，现在是别人家的小区，什么时候才轮到自己？
你收到过小区公共收益“分红”吗？
（四川手机报摄影报道）
成都这个小区 连续十年给业主发购物卡
成都市金牛区五丁苑小区，连续10余年给业主发购物卡。钱哪来的？大约从2007年起，小区将几项共有资产进行开发和经营，如今共计有超过150万元的收入。这些收益除了用于小区环境改造之外，每年还能给业主发发福利。
>>钱哪里来？
五丁苑小区算是个老小区，建于2000年初，只有两栋住宅、200多户业主。
80多岁的罗朝义一直担任业委会主任，他告诉记者，与许多小区不同的是，五丁苑小区将共有部分资产的经营管理及产生的收益，全权交给业委会管理而非物业公司。
小区的几项主要收益来源：首先是电梯广告。两栋楼四部电梯，每年收益大约1万元。其次是小区的户外广告，每年收益1.5万元左右。较大的一项收益，是其中一栋住宅一楼的公共空间，大约200平米，小区将其出租，每年有5-6万元的收益。
除此之外，小区还主动开发了一些资源。院里原来有片垃圾场，改造了一下用来出租，每年的收益也在5-6万元，如今已为小区带来40万元的收益。
>>钱怎么花？
收益共分成三种用途：最大的一部分用于小区的提升改造；其次用于给业主的补贴；还有小小的一部分，用于业主大会的经费。这其中每一笔预算和开销，都需要经过业主大会的决议。还有一笔支出补贴了业主们的物业费。购物卡面额100元，年年发，有时候还发两三次。
>>钱怎么管？
小区2018年的账单，按房租收益明细、广告收益明细、支出明细等分条目列出。连363.21元的银行存款利息也赫然在内。总计中显示，小区去年共计收入136763.21元，支出123190元，累计还结余26万余元。小区的账单每半年就要公示一次，平时业主们也可随时查看每一笔开销。只要超过500元的开销就需要业主大会投票。
>>小区共有部分的经营收益归业主共有
小区共有部分的经营收益应归业主共同所有。成都市物业协会相关负责人表示，当前，许多小区是委托物业公司对其进行经营管理，前期签署的物业服务合同和管理规约通常会对小区的业主共有部分如何经营、收益如何分配等问题进行约定。如未授权物业公司来经营，则由全体业主共同决策。不过，不论是物业公司管理，还是业委会管理，都需要公开透明，对收支情况及时公示。
当前，成都部分小区已在尝试由业主自行管理小区共有部分的经营收益。其主要收益来源包括公共停车位收费、广告位收费等，还有些要看小区对其资源是否进行了合理开发来创收。
（来源：成都商报）
本贴仅代表作者观点，与麻辣社区立场无关。
手机网友
发表于 2019-6-13 09:59
客户端下载
发表于 2019-5-23 17:14
