鹤岗房价陡降，这只是开始

阿拉丁先人

    今天有人将黑龙江鹤岗市的房价发到网络上，一时之间刷屏。尽管杰克马先生曾经说过，未来的房价会如葱一样，但是，真的没有办法相信，房价会降到300元上下。甚至，当地有房东只收取暖气费和物业费，就可以零租金租房。

    说实话，就是1998年国内房地产市场刚启动时，这房价也没有如此的低廉过。那么，出现4、5万一套房，17万一套300平方的复式，鹤岗到底怎么啦？

    人口外流，这是首当其冲的理由。随着鹤岗当地最重要的企业龙煤集团鹤岗矿萎缩开始，具有百年煤炭挖掘历史的鹤岗已经关闭了10座矿井，人口外流就成了不可避免的趋势。缺乏足够的新增人口，对商品房自然就没有需求，而经过棚户区改造和房地产大发展之后，商品房的供给却有增无减，如此以来，房价下降成为必然。

    至于说房价会下降到啥程度呢？这不会受商品房成本的限制，只能是受市场上需求者与商品房供给量之间的博弈来确定。如果说，鹤岗煤炭资源枯竭后，再没有新的或者其它的产业出现的话，人口外流将无法遏制，那么，这房价如葱样的便宜，也就指日可待。

    这种资源枯竭性的城市，就如甘肃的玉门一样，随着玉门油田的衰竭而成了弃城。此时的玉门，别说商品房价了，成片的空房几乎都成了野生动物的家园。

    本来，当户口有点限制的时候，人口外流，至少还得保留户籍，还得对当地共公共服务多少有点需求。起码，所谓的广大留守人口中，也会有外流年轻人的父母孩子。可是，当《2019年新型城镇化建设重点任务》发布之后，也就是说国内几乎全面放开了户籍。而这就意味着，人口的流动将会是彻彻底底的。

    国内改革开放的历史，就是人口流动的历史。有农民工群体的“城市打工”，有大中专学生的就业，有城市人口的自主择业或者再就业，也就是所谓的人口红利来支撑了中国制造的蓬勃发展。每年一度的“春运”大潮，正是人口流动的真实体现。

    如今放开了户口限制，除过超级大城市以外，人口的再一次全国大流动将会形成趋势。而人口流向的城市，有且必须是有足够的产业，有良好的营商环境，有优质的公共服务，这样的城市竞争优势，将要比吃相难看的人才抢夺有效果的多。

    2018年末，国内人口自然增长率是3.81。就是如此低的人口增长，可是人口的流动也是向南向南。尽管这几年国内有东北振兴、有西部大开发、有中部崛起等的发展战略，可是这资本或者说产业并不是受人为因素的控制，而是受营商环境和产业群的吸引。有统计资料显示，2018年人口流出山东20万，而流入广东84万，从数据上看，也都是年轻人在流动。

    有产业能够就业，有户口的放宽放开，估计也不用几年，这国内的人口将会进一步的让胡焕庸线体现的淋漓尽致。可以说，该线以南以东和以北以西，将成为人口与经济差异巨大的分界标志。有专家指出，从2007年到2016年，国内有84座城市再收缩。

    正如新型城镇建设中，那些全面取消户籍限制的，常住人口在300万以下的城市，即就是能够吸引周围的农村城镇人口，可是产业呢？没有足够的产业群，进入城市的人口没有工作，只会是用脚投票了。这次放宽户籍，最主要的就是满足1.2亿城镇有稳定就业，但是没有户籍的人口。至于说，那些有资格进入大城市的人口，要是没有合适的工作的话，那也只能是城市虽好，但居住不易了。

    显然，当户籍放宽之后，只会是进一步加大大城市的吸引力。毕竟，相比较而言，大城市或者说市场化程度高的城市，对资本对资源的集聚效应会是非常的突出。如此也就会有足够的就业岗位，会有足够的劳动力资源需求，自然就能吸引众多的人口资源了。事实上也是如此，都说北上广深房价高，生活成本贵，但是为啥人们纷纷进入这些城市呢？无非就是就业岗位多而已。

    要是从房价上来比较的话，如鹤岗这样的资源枯竭型城市，市场化程度不高的西部北部三四线城市，恐怕将会有大量的商品房非常廉价。甚至会如当下的日本农村一样，白送都没有人要。是啊，没有人口，没有“人气”，这些地方的住房再好，谁去居住呢？

    鹤岗只是开始，也只是表现的更为突出而已。可以判断，当户籍放宽之后，人口红利虽然消失的国内，各城市之间能够吸引或者说抢到人口，有且只能是那些特大超大或一线城市，当然也包括那些市场化发达营商环境好的城镇。这些人口流入的城市，其房价将会居高不下，也会对租赁住房有高的需求。至于那些吸引不了人口，营商环境差，也没有啥产业的城市，人口流出之后，商品房就将处于大幅度的下跌状态。

    特大城市的出现不是人为造出来的，都是一种资源与环境竞争的结果。而马太效应的存在，也将会让收缩性城市处于极度的退步。包括人口如此，经济水平如此，尤其是没有发展之后的房价将会是断崖式下降。如鹤岗样的廉价商品房成堆，也只是开始而已。