营山商业地产风云录

逝者不舍 · 发表于 2019-2-26 16:07

营山地产

——商业地产风云录

作者：JK

营山，一个西部五线小县城能跨进百强县，能让麦当劳、苏宁国美、奥特莱斯、永辉超市等落地，能吸引碧桂园、绿地观望，不能不说还是具有相当战略地位的。从九十年代旧城改造一条街道拉通整个县城的沿街商业，到今天圣桦时代广场商业综合体的大MALL时代，个中曲折、兴衰荣辱只有亲身经历了的人才能仔细体会。有人据此走上四海发家之路，也有人一蹶不振；有人见好就收，也有人又入蓝海赤膊再战。据此认为，有人应该记录这波澜壮阔的大时代下那些营山地产界的先驱，管中窥豹或学得一二，那更是不辜负先行先试者的那份魄力和千山万里的勇气。

上世纪九十年代旧城改造，底层商铺，从书院桥到西街老汽车站。营山就这一条街道，沿街为市。这才是老百姓眼中的“正街”，逢场过节，人头攒动接踵摩肩，生意好得不得了！以致后面相当长的年月“正街”商铺价格奇高还没卖的，只有坊间传闻XX赌博输了一个铺子，如此交易而已！这些应该就是营山第一代商业，为自然销售。旧城改造，据此造就了营山第一代开发商，为此拉开了营山大地产时代的序幕。

在旧城改造时代中，营山几个菜市改造成就了第二代商业，农贸市场加购物超市。超市一词这才在营山兴起。荣泰房产开发的东门口菜市+百货超市无疑是其中翘楚，南门菜市，西街菜市，磨子街菜市。这其中很令人玩味的磨子街菜市歇菜了，行政手段、地痞流氓招数用尽依然门可罗雀，且以后数年之中，不管周边小区住户如何兴盛他依然一如既往的没商气。磨子街菜市与东门口菜市一街之隔，他就起不来！原因？！你可以找很多！再往后其开发商黄XX在成都一蹶不振，难道这就是传说的江湖？

“宝珍广场+时代春天片区”和“香江名都”一南一北，两个营山知名社区引领了营山第三代商业——社区商业。随着营山房产开发黄金十年的到来，建林房产开发的时代春天率先进入住宅千元时代，同时开发了社区配套商业。多以临街底商配套，部分二楼商业，少量独栋主题商业。配套底商进深不大面积小，易于快速变现回笼资金。开发商经过自然销售，也赚得盆满钵满，这里不得不单说掌门人薛XX的商业思维和现金流意识，真不是一般人可以比拟的。这为他在以后即使碰到相当困难的处境甚至是绝境的局面时，依然潇洒翻身！片区商业形成后，车水马龙纸醉金迷并不为过，“XX王朝”日营业额六位数并不是神话。荣泰房产开发的香江名都也以住宅外沿河商业引领着当时人气并不旺的桥头北岸，当时还并没有“北部新城”这一说法。这时候已经有大商业的苗头了，多是独栋专业商铺，进深长面积大，难于销售，对开发商来说资金压力巨大。在苦苦支撑等来北部新城大面积开发后，人流商气骤然上升，日进斗金有点夸张但确实生意兴隆，单这一点不得不佩服掌门王老爷子的战略前瞻性。

在这之中不得不提到营山黄金十年中绕不开的信诚集团。信诚集团是由北观建司发展而来，经掌门人兰XX励精图治发展成集团公司，个中滋味只有独自斟酌。单说其开发的社区配套商业，基本没形成热点片区，也就是说走到哪里修到哪里，不形成聚合效应，成为真正平淡的社区商业。如“金科华府”，原本就是一条成熟的营山老街，没有经过引导，自然招商，自然经营，自然生存。像步行街它又从中可以通车，像商业街区呢又不形成聚合辐射！整个路面随时是破烂不堪，餐饮商业油烟乱排，一眼就明白这是没组织的平淡的！商铺经过自然沉淀，人气商气自然形成，平时抵押贷款，需要用钱时这一两年集中出售，也不失为一种稳妥的资产处置方式，这和掌门人一贯稳健的作风一脉相承。

还不得不提的朗池房产，本有机会在“1826光耀紫极”项目中一展片区热点商业，也功亏一篑，令人扼腕！其规划的“营山民俗商业步行街”方案大气磅礴，其中的“营山民俗十景”更是精彩纷呈，项目定位恰当，建筑落地处理细致，周边人口辐射足以支撑这么两万平米片区商业。这个“营山民俗商业步行街”很多人连听都没有听说过，最后，因政治地震一再搁浅，近年才又旧事从提，早已桃花依旧物是人非，确实唏嘘不已。其实历史又给了一次机会给朗池房产。文运国际最后一块地先是商业规划，信诚公司几易其稿，但当时面对巨大的资金压力和严重匮乏的商业资源几经犹豫，最后全盘托付朗池。几经斟酌，朗池公司还是走了现在看来也是最为稳妥的修住宅变现路线！这无可厚非，毕竟生存大于理想！但在营山商业地产开发的历史中，无奈又多了一栋懵灭于万千钢筋水泥中平庸的建筑，而与成为作品擦肩而过，不得不令人甚为感叹！

这些年中大量的住宅小区开发，基本都配套有社区商业。“水木清华”、“帝壹湾”系列、“凯悦世纪城”、“中虹国际”、“金域鸿都”等等犹如金鸿一瞥，西城建司系、德惠系更如流星划过。更多的是建筑，谈不上作品。后起之秀，如华邦系、信智系、永康系，“天悦”系列、“天成国际”社区商业可谓蜻蜓点水，都还没走出大商业这一步！信智系更是携这几年攒下的家底围猎南充200亩大盘，短时间难有回首之作！他山之石，我们拭目以待，青年才俊，有尤未知！

专业市场、主题商业成为营山商业地产的第四代产品。随着城市化的进程加快，招商引资是一个绕不开的话题。一大批招商引资项目落地营山，从最早的“义乌商场”到如今遍地开花，各式各样的专业主题，五花八门的销售方式令营山人民目不暇接。其中“亿联建材市场”、 “益民农贸市场”、“88号商贸城”，“九龙服装商贸城”等，手法都是猛炒主题，宣传销售如火如荼，这其中良莠不齐。有的把大城市玩剩下的“返租销售”搬下来，赚得满口流油，还说营山人民真朴实！大家都知道招商项目，土地价格是相对较低的。一两万的售价，成本呢？话先说到这儿，到时候留下一地鸡毛的都是等待破产的商管公司，开发商？早就洗手出局了！最后还有割了苗满街的韭菜桩子！还是要提一下荣泰房产“九龙服装商贸城”，王老爷子率先引进专业市场商业模式，顶层绿化连廊式低层建筑格局，砸下重注邀入九龙服装，扛过开业，商铺受追捧，变现！现在还一地烂坑的朗润国际广场，也是走的招商这条路。但说实话，虽然是走的招商路线，但确实是想做实体酒店经济，想运营一份资产，沉淀一湾情怀。无奈对外投资跟错路线，有去无回，资金链断裂。遥想当年，掌门人郑XX携温江开发余威，剑锋直指营山，豪情万丈，指点江山激扬文字，是何等的酣畅淋漓！唉！这就是江湖！可怜了欲哭无泪，一世等房的百姓！但愿政府好好善待！

MALL时代。这在一二线城市都有点腻歪的东西，近年才悄然而至。打上这个印记的是一个外来户——圣桦集团。为什么是悄然呢？圣桦来营山，先做的也是住宅，也要看一下风水、服一下水土才动手。圣桦相对于营山这种地方来说有强大的商业资源是全部本土开发商不可相提并论的，当然她的人脉资源也不是一般的！坊间传闻，圣桦旗下一住宅项目和旁边一路之隔的本地开发商项目同一天拿地，她规划先过，施工证先拿，预售先拿一个月。这是什么概念，意味着人家先你一个月卖房子收合同款，同区域客户抢一个少一个，表示人家处处先你一步！回过头来说圣桦时代广场，在营山应该是有里程碑意义的。大商业布局处处尽显，主力店从建筑规划上就予以倾斜，圣瑞云台、永辉超市、麦当劳等相继落地，主力卖场吃穿行游娱购综合一体化运营，营山大型宴会餐饮空位弥补，体验式风情商业步行街以前都只在开发商的美好规划中，这次也真正得以呈现。前面用住宅的开发利润扛过大商业的开业运营，大商业的聚合效应带动商业街小铺子的热卖，回笼资金，转战下一个城市，向营山挥一挥衣袖，作别那西天的云彩！当然在这之前 “泰合商贸城”和荣泰开发的“欧玛特广场”都是商业综合体路线。我们不难看出成功的商业综合体，需要大型商业主力店和卖场支撑，需要开发商在运营前期生扛（而且要身体好，否则扛不住），其实成功的必要前提更应该是区域消费人口，也就是基础人流量，这些都不具备或者预期都不会生成，那你就老老实实的修住宅卖，少做甚至不做商业！

是非成败转头空,多少烟云笑谈中!过往的大佬们:千山万里,江湖已远,他日重逢一笑!江湖已经留下你们的背影和那不老的传说,历史终将不会遗忘! “沉舟侧畔千帆过”,未来的天空不会风轻云淡,奋斗的历程永不磨灭!