任何楼盘的升值潜力都具备了这些条件以下9个条件。我们在找一个有升值潜力的楼盘的时候一般都是在网上，媒体，广告上各种夸赞和吹捧无处不见，很多都是不存在真实感的，然而这样就误入了投资的方向。或许自己去楼盘找中介或者售楼员都未必能给到您最专业和最真实的情况，毕竟媒体和大部分置业顾问都没有购房者懂的多，都是夸大其词误导您购房，因为他们的目的只有一个都是从利益出发，下面是我总结出如何利用杠杆投资最有价值的房子九个因素。本文原创来自于微信公众号“营山房产”
1.投资一套房产的时候，首先我们先看大的板块有没有发展，如果没有发展建议不要投，价格便宜都没有价值。所谓的发展我们可以回顾近些年的哪些板块有过什么发展和规划您就明白了，雄安就是一个很好的例子。这些地方的房价都是得到了翻倍的增值，并且这些板块都是避开了房地产好市场和好的政策支持的情况下涨上来的，所以首先先看区域板块的发展，这点事至关重要。 2.确定了好的板块发展趋势后，应该去去看这个板块城市功能配套，商业，交通。在这里面找出一个更好的板块，比如目前这个城市处于发展中，当然最重要的是交通，在所有的城市规划当中都是先做城市基础建设。有了清楚的交通规划才有比商业，企业，医院，学校，规划建设。比如政府规划建设一条地铁，地铁口必然会建设楼盘，有居住人口的时候，学校，医院，商场就会有了，这点就不用担心。在明细了规划，政府会把更好的地段和比较好开发的地块招商引资引进企业。所以当有齐全的配套，再有高薪企业的进驻再有大量的人口涌入，必然是会带动房价上涨。当然也有很多的规划和所谓的发展也是开发商或者其他因素炒作的。 3.在听到某个城市有投资价值的时候不要盲目的相信，也不要那么冲动的被广告和各种外界因素误导您做投资的决定。先看交通，比如说要规划地铁，不要在一听到有规划就马上去买，也是是一个骗局，就想骗您过去购买的广告。说地方有规划地铁也好，轻轨也好，一定要去看到有动工的情况下再去决定购房。因为规划的事情分分钟都会取消，一旦取消您就相当于的钱被套住了。那么这样就是一次失败的投资了，投入的钱虽然不会亏本但是也不会给您带来多大的收益。
4.什么样的规划才有最大的价值呢？以下几点不建议投资的，飞机场，温泉旅游项目，综合旅游项目。这样的项目投资周期太长，这里就不说多少了，投资过旅游项目无论是温泉还是滨海旅游项目都知道什么样的结果。那么投资看规划有个价值排序的，地铁楼盘，高薪企业项目，综合性高铁或者枢纽站。在任何城市最受益的楼盘就是地铁口项目。
5.如果看清这些楼盘未来的价值呢？首先我们先看楼盘附近空地多不多，空地越多越有潜力，城市规划的时候政府也要考虑成本的，空地的成本要低于有住房。这样的地块就最容易得到规划未来的配套，附近什么都有的不建议投资，广州的珠江新城，深圳的前海和后海就是例子。 6.有好的板块确定了，再找这个板块核心的楼盘，所谓的核心的楼盘不是说它在中心的位置。是他本身的配套能强于附近任何一个楼盘的，升值这里的配套附近其他的楼盘都要用到的才能认为是核心的楼盘。需要具备以下的条件，交通，商业，学校，企业，这些都是优质条件，像医院，附近的楼盘强力建议不需要。如果一个楼盘在地铁口200米的位置，有自己的商业，需要建设学校，有办公楼，有企业进驻。是不是住在附近的住户们要来这里乘坐地铁，需要来这里休闲购物，孩子需要来这里上学，未来这样的楼盘在附近的住户眼中是二次改善的必选项目。往往这样的盘二手市场的价值都要高出附近任何楼盘百分之十以上的价格。当然投资也是看资金的，也需要充分利用资金最大价值化的投资。
7.在投资额时候尽量用杠杆比例去投资，比如您是首套，地方购房政策是首付三成。那么看看有没有方法让自己做到首付一成，或者更低呢？虽然这样做月供会高，但是投入的资金少。当然也有些楼盘卖的差的也会做低首付政策吸引更多购房者，很多人也会上当，前文的时候也提过并不是便宜就有价值，我们是要先挖掘价值再去想办法给自己创造购房的价值。尽量少投入，比如您一套房子目前一百万，您首付需要支付30万，那么我们做的首付15万，另外15万分两年或者三年贷款还。两年后房子涨到了150万，比如您两年总共本金加利息总共投入了30万，相比首付30万给了加上两年的月供一共是37万。总共房子获利50万，您算算哪个回报比例会更高呢？这是百万级别的房子，如果是千万级别的房子您算算这样是不是更划算呢？ 8。在户型挑选的时候，在高房价的二手市场里，小户型比大户型增值要快，回报比例要高，但是总的利润就没有稍微大点的户型多。比如同样小区有三房85-96-105平米的，在这三个户型中85的未来价格会卖的最贵，即使是朝北的。因为最小与最大的三房差了20平米，两万一平米总价差20万，分摊在首付和月供都是一笔不小的数字，刚需都是先看能不能买的起，所以二手市场额时候小面积更容易出手。再大选择什么户型呢？那么就选择改善型的了，因为85-96-105的都是刚需型的，住了85的再换房都是要换四房了，四房当然都是要到120-140平米的了，如果有110平米的四房也是最佳的选择，因为楼盘里最小的三房和最小的四房差了那么多面积，有这样额面积就投这样的面积。那么就看投入资金来做选择什么样的户型了。
9.如何确定有市有价，就看附近的二手房的价格和数量，新房卖1万元平米，二手房价格如果差距太大那么短时间新房价格增涨不大。如果二手房楼盘不多，那么二手卖的人少，注定了物以稀为贵整体市场的一二手价格都是随着新房的价格而涨。这样的市场单独从价格方面来看是一个稳健的市场，符合这些挑房的条件您在任何一个城市投资都可以找出最有价值的房产。
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发表于 2018-12-5 22:05
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