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[原创] 中国的房地产即将大洗牌

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在经过了两年大疯涨房地产即将迎来一场新的洗牌

对商品房预售都不是哪个学者社会人士记者建议了,而是政府的建议,对于影响了中国改革进程的广东省主张了自己的建议,后面四川、辽宁、江苏都直接是省政府和省委去建议。

现在还在有着某些建议

未来中国的房地产市场我也认为三种取消
1.商品房预售的取消,必须是取得所有房屋验收手续后才能销售

2.取消商品房预售许可证,也不会影响测绘师的业务,只是测量后告知业主你的房子实得面积和本小区其他公共设施面积是多少

3.取消屋顶花园和地下车库,地下车库平时停车战时防空,平时停车是物业收在扣除物管费之后归业主所有
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   本贴仅代表作者观点,与麻辣社区立场无关。
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 楼主| 发表于 2018-10-11 14:55 来自麻辣社区客户端 | 显示全部楼层
按照夫妻双方和未成年子女为单位,两套住房且每套都是160平方以内的,按1%收税,该税收归地方财政。

第三套房10% 1%留地方

第四套房20% 1%留地方

第五套房30% 1%留地方

超出的每套按10%递增,无上限,1%留存当地归当地财政使用,其他全部上交中央。

如果继承,那么免税,超出继承范围但为同一套且继承人之间存在亲属关系收1%税收,比如丈夫过世之后,在世妻子将夫妻共有房全部转给儿子,那么转移给儿子的平方只纳1%的税收,归地方财政。如果已经有了2套房,购买第三套,不论是继承来的还是怎样来的都是按10%纳税。

拆迁置换也是按照1%收税,之前缴纳过未到期的同等面积不收取,归地方财政。

司法拍卖或者交换所得也是1%纳税,归地方财政。

以上是每套在160平方以内的房子,那么每套房子超出了的平方还需要缴纳费用,比如180平方的房子超出了20平方,超出每平方需收费,按每平方价值收取,比如每平方是1万元,那么超出的20平方就需要缴纳20万费用。

以上针对普通家庭住房,别墅区除了契约税收,别墅区住房内所有产权面积按价值的2倍收费,比如一平4万元,共计350平,那么就需要缴纳4万*350平方*2倍=2千8百万费用。如果是第三套住房还需要缴纳10%的税收,如果是第一二套只需要缴纳1%。

超出平方和别墅房收取的费用,全部上交中央。

记住是全国联网,只要查到你有两套房,第三套就需要缴纳10%税收。这样一看也知道了很多方面,在此不列举了。

也不要什么摇号、限购、限卖等等,有钱你就买,政府可以多增加收入,别人自己的钱有权自我决定买在什么地方。房子是别人的,如果家里有人需要大手术需要用钱,不让卖房不是让别人家人等死。

记住,办理证件时,就需要缴纳完所有费用才能办理,比如180平方的首套房1万每平,就需要缴纳契约税1.8万和超出平方费用20万。





开发商

1.在土地拍竞标时需将该笔土地金最低起拍额,比如最低额1亿就需要1亿转到政府指定账户中,价高者得,溢出资金在一个月内交齐,超过一个月征收超期费用,每月0.5%*土地出让金,超过六个月政府有权将土地重新拍卖且不退还竞标时资金且入不良征信记录。必须具有拍卖师资格的人员进行,同时监察委、审计等部门全程跟进,监管严于重罚。

2.修建前需要具有建筑工程造价师资格预算,筹集金额必须达到60%且40%存入指定账户中才能开工,对每笔费用使用政府需要监管,开发商支取需要政府发支付令,开发商自身到银行进行对公办理领款。承建商(承建商和开发商可以是一家单位),必须缴纳30%农民工支付保证金。这样的话房子建设资金政府就有了90%到位,就不怕多少烂尾出现。

在房子没有建设完成交付之前(涵盖所有验收手续)不得对外销售,并且销售房子没有任何抵押才可以,这样就保证了购买者的利益,也避免政府卷入其中,我政府都告诉你了他的房子不能销售的,你购买就只能自己承担损失。

对于房子纳税也不是每年,而是出卖之后进行扣除成本纳税,每次交易一套房子就纳税一套房子!建筑工程本来就有预决算,预算和决算是不同公司不同人进行才可以,绝对要把预算、决算分开。

赚钱不是可恶的,关键你怎么赚钱!开公司是可以的,但是房地产这样的公司要看你有没有能力!非常同意不要过多限制开发商资格,开发商有钱(没有禁止竞标的情况)就行了,哪怕是新成立的也可以,主要是承建商有没有这样的能力修建,这确实需要资质。

也不要限购了,有钱可以买,政府也可以收税也是好事,什么一会限购一会放开一会又是摇号弄得相当复杂,确实没有必要。



银行贷款

首套非二手房不超过60%

首套二手房不超过50%

有贷款情况下一概不发放二套贷款,贷款还清的情况下

二套非二手房不超过40%

二套二手房不超过30%

有两套住房一概不发放任何贷款




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 楼主| 发表于 2019-5-19 18:59 来自麻辣社区客户端 | 显示全部楼层

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发表于 2019-5-20 09:58 | 显示全部楼层
标题吓人

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 楼主| 发表于 2020-3-10 13:27 | 显示全部楼层

不是标题了,确实就是马上大洗牌了
海南实行的现房销售是中国房地产改革的第一步
2018年就有很多省份提出现房销售的改革,因为这个期房的确对各地政府治理都是造成了很大威胁,25%就要给他发预售许可证,不发开发商就可以告你,发了就有责任,还有75%的监管政府太难,变数太多,不是就是政府官员吃钱无能的表现。当年英国在结束香港统治前就是采用了这种期房销售,结果造成房地产价格畸高也造成了日后政府改革更难。
现房销售注意法律用语,是达到了交付标准有着开发商施工方以及监理方三方签字才代表工程达到了交付(这还是第一条件,如果有疑问可以返查),但是不代表能销售,因为这里面还有贷款的问题,但不论怎样不影响着老百姓,就不会是房子拿不到或者不达标老百姓还要给贷款。至于开发商贷款比例,以及在未清偿银行贷款如何进行第三方的收取等等交给银行专家去讨论,但是不论怎样不影响着购房人。
也同意放开,那什么摇号那什么要社保等等,不需要,只要有钱就可以购买,购买人是要考虑自己工作单位,孩子读书,老人生活等等综合考虑,所以不要限定人家在哪里买,如果有钱也不能买那么会压死开发商。
两套房且每套160平方以内的房子只缴纳1%的契税
第三套30%的房产税
之后按照10%无限累加
房产税扣除1%归地方,其余全部上缴中央。
中国的房地产洗牌即便没有新冠病毒这次疫情,也会是在2020年大洗牌的,这次洗牌有些开发商更加火,但是更多的是死亡。不说其他的,现房销售意味着资金筹集等等,银行更加严格审查贷款,资金不充裕的不走不可能。

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 楼主| 发表于 2020-3-10 14:13 | 显示全部楼层
近一个月来,无锡、西安、衡阳、东莞、山东等多省市出台涉土地出让金缴纳方式和期限、放松预售条件、拓宽融资渠道等纾解房企资金压力。海南是时下国内唯一一个反向升级调控楼市的省份。

这次新冠病毒疫情期间,有地方政府就促经济公告当中就说过,允许缓交土地出让金,这是很多研究和关心土地经济学土地财政学的人士最不理解的,连买土地的钱都拿不出,还谈及什么开发商的实力,很多记者调查就发现土地财政看着大头实际空头。
预售制度下房企开工建设一般6个月可达到销售条件,交房一般是3年。现房制度等于给房地产市场直接按下了“刹车键”。
现房销售制度一方面将增加开发商的资金压力,另一方面将降低开发商的周转率。如果全面实行现房销售,房企通过预售款项偿还开发贷和进行后续开发的环节就被切断了。对地产商而言,建设开发阶段的资金需由自筹资金和外部贷款弥补,且这些款项使用周期均会被拉长至项目完工销售,项目周转率将被迫下降。

银行方面要收回贷款和利息肯定不是3年的时间,肯定更长,还涉及房子如果不好销售可能全部银行贷款资金一分都收不回来,银行以后更严格的贷款,只有有实力的开发商和地段好的楼盘才会放出贷款而且还会在最高额以下,这对贷款人员的风险分析能力和审查能力也提高了很多。

如果开发商不好好的修房子,购买者看了房子不满意还会买吗?在商品房取消公摊上面的确很难,很多人表示不现实还做不到,但是如果公摊太大,100平方的房子只有60平方实际住房没有极为特殊的例外情况会有人买吗?你会买吗?先问自己。在取消商品房预售上面几乎都是同意的,只是看当地情况如何,如果是没有特殊情况说白了不是那么腐败的政府都是会同意这种商品房现售制度的。

也实行老办法和新办法的结合,对已经在建楼盘还是给商品房预售许可证,但是对于未建楼盘就不再发放了。

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