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[玄龙门阵] 成都2019年房价会如何变化的深刻剖析

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      成都未来半年由于一二手房价差的存在;以及严格限购;中签率的提高;有房票人员将主要集中在一手市场;可以肯定下半年二手房会有明显下跌,由于高地价逐步进入巿场,政府对一手房价的批售价会适当提高;春节以后某个时段一二手房价大致接轨;市场一二手房成交达到正常均衡。
  关键是2019年及以后价格会如何?基于以下几点原因;预计2019年夏天左右成都房价会进入新一轮上涨周期。
  一、人口流入城市
  2018大学生求职最热门城市排行榜,成都、杭州成为北上广深外最热门的城市,成都本科落户大量的后来者是楼市向好的基础;一线城市的咋天到今天;就是强二线成都、杭州、武汉的明天。
  成都、杭州、武汉、郑州、西安五个城市人才吸引力最高,2018年离开北上广深的求职者,有35.5%的人选择了这五所城市。而且,这一趋势已经在18个月左右的区间里相对稳定,这五个城市成为“新一线”城市抢人的第一集团。BOSS直聘研究院数据显示,近三年来,工作首选城市为北上广深的18-35岁青年劳动者比例迅速下降,从2015年的65.8%下降至2017年末的46.5%。选择新一线城市的青年劳动者比例直线上升。
  大学毕业刚毕业就是选择在一线打拼;积累资本与技术;几年后回成都落户买房安家是很多年轻人选择;一线城市安顿下来太难了;一线城市再大发展几乎不可能,华为等很多公司也顺应人才流动趋势;在强二线开设分公司;因为一线的高成本公司个人都难以承受;国家也希望均衡发展;几个条件合力;强二线城市是下一步发展的风囗。
  二、成都规划影响
  成都规划在“中优”区域的不同形态内执行不同的容积率要求。以住宅容积率为例,核心区最高容积率为2.5,一般地区为2.0,特别地区为1.5,棚户区改造、保障性住房按照最高容积率3.0执行。
  成都2015年以来土地供应不断减少,特别是传统六城区特别明显;近几年供地主力为郊区,2018前七个月居然只有几百亩;可供房源预计几千套。其次成都供地容积率已从前一任市长时期的4到5下降到当前的2,意味着这二个因素综合影响;有效供给只有四年前的一半以下;也是以前成都房价涨的慢;近二年大涨的原因之一;随着老时代存量高容积率土地逐步消失;成都房地产进入新时代。
  成都新规划是中优,成都期望通过各种调控手段,将“中优”区域规划人口密度从1.58万人/平方公里调减为1.36万人/平方公里,每平方公里拟减少2200人。 中优区域调减人口185万人;减少中心城区人口密度,途径是二个、一是旧房拆了后修成公园等、其次有限的修房子多修大户型,房子数量才能少下来,人口密度才会下降,因为有房子就有人,这是达到政府目标的唯一途径。所以可以预见,有中心城区房子,可以享受更好的中优配套,但中优区域房子越来越少,所有中优区域房子最有价值。
  三、本科落户影响
  成都2017年7月开始本科落户;但大量近20万进入人员的购房需求由于开盘数量少;摇号难以中签的影响没得到解决;只有部分购买二手房及幸运中签的少量实现买房;虽然新的限购使中签率提高;但一年社保要求又把所有新来的落户人员挡在门外;注意时间刚好又是七月前的5月,同时;只落户,没社保二年后可以购房;2019年七月开始有资格了,各种政策组合计算精准。
  四、社保及就业影响
  五月一年社保的限购要求;到成都上班或想办法交社保,一年后什么时间开始;2019年七月。2017年本科可以落户;由于市场快速上涨;很多人基于成都房价稳定的惯性思维;没反应过来没下手;再加上买不到新房;只落户没买房;2018七月又是毕业季;又一大批人留成都;他们知道要一年社保;成为比2017年的学长更彻底的成都人;又是多少万;2017只落户没社保的有二年户口与2018年有一年社保的;二者2019年夏天挤在一起了。
  五、限购套数影响
  成都执行新购一套房就不能买二套房;那怕你买套一也不行;这显然是应急不合理的;以后肯定会取消;如果这样又会新增一大批改善购房者。
  六、判断市场的依据
  2019年夏天几个事情要留意;低价地消耗差不多高价地出来了;落户的人有资格了;以后落户的不会出现2017那批人失误了;一二手房接轨了;不会出现现在一手房把二手房价格拉下的问题;不合理限制也许取消了。
  近半年一二手房价差存在;以及摇号中签率提高使二手房下跌;使很多人不敢买房;2019年春节后某个时段;价差的消失可能就是二手房止跌之时;不利的舆论影响将会消失;也许看涨又会回来。
  八、结论
  结论是现在有房票的赶紧抓住限价一手房价格不高无风险;落户一大批人被档在门外;二手房在下跌使很多有房票的犹豫不参加摇;中签率较高的半年多时间窗口赶紧摇号购房;2019年夏天也许就是时间窗口开始关闭之时。
  九、风险提示
  一家之言;不一定正确;仅供参考;当然还要考虑存在房产税政策利空的影响,政策性福利人才住房对市场的利空影响难以判断,投资有风险,选择需谨慎。

















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支持   (2019-2-11 20:55)  回复
看发展  (2019-1-30 11:32)  回复

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大家讨论下,看我说的对不对?
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      经常看到说中国房价贵,德国房价便宜,实际德国一年收入也只能买4平方,和中国差不多,何况中国还在高速发展。中国房价是正常的,随着经济的高速发展,还要涨。请看下面文章,房价高是全球的现象,有机会赶紧上车吧。
      国内经常把德国的房价作为中国房价高的依据,德国房价控制的好,稳定,德国3个月度收入可以购一平方。

     根据德国联邦统计局的资料,德国全职职员的税后月薪仅仅从2011年2053欧元上涨到2017年的2388欧元,而同期德国慕尼黑市的房价已经从3410欧元/平米上涨到6540欧元/平米。

     相当于成都收入5000元(成都中等收入),绕城附近(成都房价的平均值位置)10000元左右,也就是说,成都房价跟德国比还相对便宜。
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绕城附近10000元?你多列举几个小区出来呢?
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{:hanshui:}
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2017年优秀网友 最佳新人

第一,成都和西安这两年的房子乱象该好好整顿,相比之下成都稍微好一点
第二,什么限购,摇号纯属胡来!限购会造成房子景象虚假,摇号,自己家买房子会考虑孩子上学自己上班等等,哪能是摇号?没有抓住根本-资金,不限购,你要买房可以,第三套全款,看几个老百姓100多万就随意拿出。上千万的商人是不是还要准备买几套,就再买一套两套对库存量的影响才多大。
第三,本科我想现在科研事业单位上有几个还在要求本科的?去年公布落户第一人还不是一位女博士。
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2017年优秀网友 最佳新人

xyfjymx 发表于 2018-10-4 21:16
经常看到说中国房价贵,德国房价便宜,实际德国一年收入也只能买4平方,和中国差不多,何况中国还在 ...

你这个比较不对啊,你都说了是德国全国平均,之后又是以平均工资来比较德国慕尼黑房价

应该是慕尼黑的平均收入和慕尼黑均价比
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房价高,购房不易是全球所有大城市的难题,并不是只是中国贵。成都还太便宜
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