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[原创] 18下半年及以后5年成都房产未来趋势分析(房多多房空空必看)

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发表于 2018-9-30 11:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
       成都未来半年由于一二手房价差的存在;以及严格限购;中签率的提高;有房票人员将主要集中在一手市场;可以肯定下半年二手房会有明显下跌,由于高地价逐步进入巿场,政府对一手房价的批售价会适当提高;春节以后某个时段一二手房价大致接轨;市场一二手房成交达到正常均衡。
  关键是2019年及以后价格会如何?基于以下几点原因;预计2019年夏天左右成都房价会进入新一轮上涨周期。
  一、人口流入城市
  2018大学生求职最热门城市排行榜,成都、杭州成为北上广深外最热门的城市,成都本科落户大量的后来者是楼市向好的基础;一线城市的咋天到今天;就是强二线成都、杭州、武汉的明天。
  成都、杭州、武汉、郑州、西安五个城市人才吸引力最高,2018年离开北上广深的求职者,有35.5%的人选择了这五所城市。而且,这一趋势已经在18个月左右的区间里相对稳定,这五个城市成为“新一线”城市抢人的第一集团。BOSS直聘研究院数据显示,近三年来,工作首选城市为北上广深的18-35岁青年劳动者比例迅速下降,从2015年的65.8%下降至2017年末的46.5%。选择新一线城市的青年劳动者比例直线上升。
  大学毕业刚毕业就是选择在一线打拼;积累资本与技术;几年后回成都落户买房安家是很多年轻人选择;一线城市安顿下来太难了;一线城市再大发展几乎不可能,华为等很多公司也顺应人才流动趋势;在强二线开设分公司;因为一线的高成本公司个人都难以承受;国家也希望均衡发展;几个条件合力;强二线城市是下一步发展的风囗。
  二、成都规划影响
  成都规划在“中优”区域的不同形态内执行不同的容积率要求。以住宅容积率为例,核心区最高容积率为2.5,一般地区为2.0,特别地区为1.5,棚户区改造、保障性住房按照最高容积率3.0执行。
  成都2015年以来土地供应不断减少,特别是传统六城区特别明显;近几年供地主力为郊区,2018前七个月居然只有几百亩;可供房源预计几千套。其次成都供地容积率已从前一任市长时期的4到5下降到当前的2,意味着这二个因素综合影响;有效供给只有四年前的一半以下;也是以前成都房价涨的慢;近二年大涨的原因之一;随着老时代存量高容积率土地逐步消失;成都房地产进入新时代。
  成都新规划是中优,成都期望通过各种调控手段,将“中优”区域规划人口密度从1.58万人/平方公里调减为1.36万人/平方公里,每平方公里拟减少2200人。 中优区域调减人口185万人;减少中心城区人口密度,途径是二个、一是旧房拆了后修成公园等、其次有限的修房子多修大户型,房子数量才能少下来,人口密度才会下降,因为有房子就有人,这是达到政府目标的唯一途径。所以可以预见,有中心城区房子,可以享受更好的中优配套,但中优区域房子越来越少,所有中优区域房子最有价值。
  三、本科落户影响
  成都2017年7月开始本科落户;但大量近20万进入人员的购房需求由于开盘数量少;摇号难以中签的影响没得到解决;只有部分购买二手房及幸运中签的少量实现买房;虽然新的限购使中签率提高;但一年社保要求又把所有新来的落户人员挡在门外;注意时间刚好又是七月前的5月,同时;只落户,没社保二年后可以购房;2019年七月开始有资格了,各种政策组合计算精准。
  四、社保及就业影响
  五月一年社保的限购要求;到成都上班或想办法交社保,一年后什么时间开始;2019年七月。2017年本科可以落户;由于市场快速上涨;很多人基于成都房价稳定的惯性思维;没反应过来没下手;再加上买不到新房;只落户没买房;2018七月又是毕业季;又一大批人留成都;他们知道要一年社保;成为比2017年的学长更彻底的成都人;又是多少万;2017只落户没社保的有二年户口与2018年有一年社保的;二者2019年夏天挤在一起了。
  五、限购套数影响
  成都执行新购一套房就不能买二套房;那怕你买套一也不行;这显然是应急不合理的;以后肯定会取消;如果这样又会新增一大批改善购房者。
  六、判断市场的依据
  2019年夏天几个事情要留意;低价地消耗差不多高价地出来了;落户的人有资格了;以后落户的不会出现2017那批人失误了;一二手房接轨了;不会出现现在一手房把二手房价格拉下的问题;不合理限制也许取消了。
  近半年一二手房价差存在;以及摇号中签率提高使二手房下跌;使很多人不敢买房;2019年春节后某个时段;价差的消失可能就是二手房止跌之时;不利的舆论影响将会消失;也许看涨又会回来。
  八、结论
  结论是现在有房票的赶紧抓住限价一手房价格不高无风险;落户一大批人被档在门外;二手房在下跌使很多有房票的犹豫不参加摇;中签率较高的半年多时间窗口赶紧摇号购房;2019年夏天也许就是时间窗口开始关闭之时。
  九、风险提示
  一家之言;不一定正确;仅供参考;当然还要考虑存在房产税政策利空的影响,政策性福利人才住房对市场的利空影响难以判断,投资有风险,选择需谨慎。
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 楼主| 发表于 2018-9-30 12:00 | 显示全部楼层
成都是2017年7月20日正式实施本科落户,那一批人落户已经满1年了。
户口满一年+社保满一年,苦苦等待的这部分人已经熟了。
大家讨论下,我说的有没有道理
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 楼主| 发表于 2018-9-30 12:34 | 显示全部楼层
再不搞快买房,以后就是成都“地王”们的主场了!
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 楼主| 发表于 2018-9-30 16:26 | 显示全部楼层
成都房价还是偏低
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 楼主| 发表于 2018-9-30 19:50 | 显示全部楼层
大家讨论下,我说的有没有道理
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 楼主| 发表于 2018-10-1 08:50 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2018-10-1 12:00 | 显示全部楼层
成都中国第五城
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uou

发表于 2018-10-1 12:36 来自麻辣社区客户端 | 显示全部楼层
投资黄金也不会增值。无论什么时代,只有房地产才会增值,城市规模越大增值越快越多。讲一个故事说明:
[1919年,鲁迅在北京西城八道湾买的四合院,前后三进,房子二十多间,总价3500块大洋。除了房款,还付给房产中介173块大洋的佣金,办房产证时缴给政府180块大洋的契税和印花税,为了安装自来水,向自来水公司缴纳初装费115块大洋。房款、佣金、税费、自来水初装费,差不多4000块大洋了。去银行贷了一笔500块大洋的短期贷款,为期3个月,月息“一分三厘”。
1924年5月,鲁迅在阜成门内西三条胡同买了一处四合院(现在的北京鲁迅博物馆),花了800块大洋。比八道湾那座小,只有3间南房,3间正房,东西各一间小厢房,没有跨院,正房后面有一口井,几棵树,一片小小的花园。房子破旧,鲁迅又花了将近200块大洋翻修,还置买了简单的家具。
鲁迅教育部上班一度又300块的月薪,再给报刊写稿,给出版社译书,工资加稿酬,高峰时期每月五六百块,换成人民币差不多近3万元。
民国时期的北京房价低人,民国初期北京城郊一亩耕地不到半块大洋,城区一亩宅基地几十块大洋,新建四合院,已经装修好的,150块大洋就能买下。]
你说,现在北京的那几院房产值多少个亿?如果用同样的货币买入黄金现在价值几何?
目前的经济形势,老百姓除了投资房地产外,其他投资都有风险。


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 楼主| 发表于 2018-10-1 16:00 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2018-10-1 18:30 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2018-10-2 08:38 | 显示全部楼层


老百姓除了投资房地产外,其他投资都有风险
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 楼主| 发表于 2018-10-2 08:40 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2018-10-2 15:00 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2018-10-2 16:50 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2018-10-2 20:01 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2018-10-3 09:27 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2018-10-3 13:14 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2018-10-3 16:48 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2018-10-3 20:17 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2018-10-4 08:24 | 显示全部楼层
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