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[房产论坛] 上周末,辣妹儿遇到了一个“心动盘”!

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发表于 2018-9-7 21:03 | 显示全部楼层 |阅读模式
作为一名房产编辑,踩盘是基本功。但近来却发现,随着阅览的项目越多,对踩盘这件事越提不起兴趣。私自总结了下原因,是因为现在越来越没有“吸引力”。


倒不是说这些项目不好,相反,现在市面上的项目相比辣妹子入行时,无论是品质、服务与细节打造等各方面都有了特别大的提升。只是,辣妹子觉得现在的项目越来越趋同,也越来越没有自己的特色,总而言之,“不够好”。


也基于上述原因,踩盘工作大多数时候是无趣的。但,好在有时也能发现让人眼睛一亮的项目,给踩盘这工作平添了一些乐趣,例如,上周六踩到的金科领地·博翠粼湖


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▲金科领地·博翠粼湖售楼部实景图


项目具体表现如何?适合哪类购房者关注购买?辣妹子将从项目区位,产品,周边配套,项目规划,精装,购买建议等多个方面进行综合分析。


一、地理位置表现较高 地段价值尤为突出


金科领地·博翠粼湖位于迎春路与金河路交汇处,迎春路辣妹子走了一下,车流量很小,项目西侧金河路是条主干道,连接双楠大道和成双大道,交通较为方便。
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▲项目区位图


项目地理位置优势明显,博翠粼湖项目位于凤翔湖湖畔,东北方向与武侯新城版块相邻,东面与天府新区仅隔一条成雅高速。


地段方面,位于双流新城宜居新贵板块——凤翔湖公园板块,辣妹子实测距离凤翔湖畔就隔了个金河路,项目的地段价值尤为突出,潜力巨大。


二、居住氛围浓厚  周边配套较高


因为项目所处连接双流老城和新城的位置,所以周边配套已经十分成熟,辣妹子试了一下,沿着凤翔湖走,该有的配套都有。


教育资源


先来说下博翠粼湖丰富的教育资源。



教育资源是博翠粼湖项目的一大优势,辣妹子大致数了一下,项目周边分布着8所学校,从幼儿园到高中阶段的教育资源都齐备。辣妹子实测了一下,距离都不远,三公里范围内全覆盖。


具体来看,这些学校都有双流区机关幼儿园、双流区实验幼儿园、棠湖小学附属幼儿园、棠湖小学、双流中学实验附属学校、双流中学实验学校、棠湖中学实验学校、棠湖中学。棠湖中学、双流中学这些都是国家级重点中学,实力杠杠的。


这里要重点说一下的是,2017年4月,继义务教育、高中教育免费后,双流区教育惠民又出大手笔——在成都市率先全面免除公益性幼儿园3—5周岁双流籍在园幼儿保教费。也就是说,双流教育实现了从学前教育至高中教育的15年免费教育,读书不用花钱。哎,想想辣妹子那个时候,都怪没出生在双流。


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▲双流中学实验学校
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▲棠湖中学实验学校



商业方面


商业方面,博翠粼湖周边除了成熟的社区商业,集中式商业也是十分多的:


项目周边有优品道广场,海滨城购物广场,永辉超市,欧尚,还有双流万达广场以及沃尔玛,辣妹子冒着烈日肉测了下距离,基本都在3公里范围内,一个火三轮就甩过去了,十分方便。


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▲万达广场实景图
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▲优品道广场实景图
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▲海滨城购物广场实景图


如果你觉得这些商业还不能满足你的需求,项目往北侧稍微远一些还有时代·奥特莱斯,武侯万达,武侯吾悦广场等。



交通资源


交通方面稍微有一些不足,“稍微”的意思是平时生活通勤完全没问题,主要是进市区的公共交通有些不足。



项目正门金河路公交车通过,地铁方面距离项目较近的站点有在建地铁3号线延长线“东升站”,距离项目接近2公里,预计2018年底通车;未来还有地铁10号线双流西站,但距离项目较远。


医院配套


医院配套有双流区第一人民医院等,是一家三级乙等医院,距离项目1.5公里左右。


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▲双流区第一人民医院实景图
三、推窗揽湖 绝版公园配套


本来公园配套是应该放在综合配套里面一起说的,但因为博翠粼湖的公园配套实在是太好了,不单独拎出来说下,实在是难以平息辣妹子看到这一片湖的激动心情。


博翠粼(临)湖,敢这么赤裸裸地写在案名上,那必然是经得住检验的。上面说了,项目位于凤翔湖板块,整个板块的生态资源十分好。从售楼部走到凤翔湖畔,就隔着一条金河路,过了马路就是。这个凤翔湖有多大呢?640亩,感受下!


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▲凤翔湖实景图


你以为这就够了吗?辣妹子告诉你远远不够。整个板块内,还有约8500亩亚洲城市湿地公园,你没看错,辣妹子刚听到置业顾问讲时,反复确认,真的是约8500亩,分为运动公园、中心公园、艺术公园、科技公园、森林公园、乡土公园、爱心公园、空港公园八大主题公园。


在这一点上,辣妹子不得不佩服金科“博翠系”的选址严苛,博翠系除了坚持在中心城市的城市中心、一二环区域或者有发展潜力的未来新城、还坚持拥有“江、湖、山、水、园、林、城”核心资源的土地上,打造集合体验感、品质感和礼仪尊崇感的高端改善性核心产品。


打个总结,综合上述所有配套来说,辣妹子认为博翠粼湖的总体配套就一个字“棒”。


四、容积率2.0,低密稀缺资源


博翠粼湖项目占地面积45亩,规模不算大。整个项目地块方正,35%的绿化率,分为五重园林景观打造,极具仪式感。容积率2.0,在城区已属于较为稀缺的产品了。


根据土地指标,项目采用了市场普遍的高低配方式打造,规划了小高层和洋房两种产品。


布局方面,1-3#,5-9#呈围合式布局环绕项目,4#和10-12#项目中间一字排开,视野都较开阔。


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▲项目总平图


在产品类型分布方面,1#,也就是现在售楼部位置,据置业顾问介绍,后期会交付给政府做社区用房;2#、3#、9栋以及4#、12#三单元为7层洋房,面积144㎡;11#三单元为楼王位置,面积173㎡;6#、7#、8#以及10#、11#、12#、14#一二单元为13层的顶跃高层,1-12层面积137㎡,13+1层,面积159㎡,实得面积230㎡,这个户型十分划算。


总结,从项目总体规划来看,都发挥了地块优势,充分打造。


五、改善标准定位  整体品质较高


实际上,从上面不管是配套,土地指标,还是产品的打造以及面积段,都不难看出博翠粼湖的定位都较高,改善型群体是其核心目标人群。


就拿产品面积来说,最小的户型137㎡,四房两厅两卫设计,一般来说,基本满足一家人生活需求了,144㎡的四房三卫设计,173㎡的户型也是也是四房三位,客厅达40余㎡之大。


从总体设计来看,辣妹子认为有两个突出点特别吸引人:


一是,开窗面积,阳台都特别大,南北通透,采光通风效果好;二是,户型方正,都有一些赠送,强调功能的同时,增加了舒适度。赠送主要在阳台,173㎡的阳台面积达21㎡。


173㎡的户型还值得辣妹儿一吹,被定位“楼王”是有其道理的,南北通透,四开间朝南。


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▲173㎡户型图


该户型面朝中庭景观水池位置,配备电梯刷卡,独立入户,仪式感强。除了上面说的大客厅,主卧也达到了近30㎡,还配备独立衣帽间和卫生间。


六、恰逢样板间亮相  精装可圈可点


运气较好,踩盘当天正值金科领地·博翠粼湖144㎡户型样板间亮相,辣妹子也得以第一时间见到了144㎡的“真容”。


横厅设计,宽阔奢雅,细节方面将金科精雕细琢的实力体现得淋漓尽致,十分考究。


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▲样板间客厅实景图


除了客厅,让辣妹子心水的还有那长7.2米,宽1.8米的超大观景阳台,一张躺椅,一杯悠茶,就是一个美好的下午。


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▲样板间阳台实景图


户型方面,144㎡的是四房三卫,户型方正无浪费,设计合理,完全能满足一家三代日常所需。


对于购房者现今最为关注的精装,辣妹子仔细了解了下,虽然精装价格标准还未确定,但从使用的精装材料方面,算是很“良心”了,从公示的材料表上看,指纹锁,一键开关啥都有,使用材料也均来自于国际品牌商,例如蒙拉丽莎的地砖,西门子的烟机灶具,科勒的洁具等,可以说配得上“博翠系”定位。


值得一提的是,精装还配备有新风系统与中央空调以及热水循环系统,既实用又美观。辣妹子实力点赞新风系统,解决了冬天室内空气污染这个大麻烦,对老人、小孩绝对的“友善”。


七、关于价格及购买建议


实际上价格到目前还没有定,但按照产品定位,精装配置以及针对人群来看,价格不会太便宜,据了解,均价可能会在2万/㎡以上。


购买建议方面,如果是投资,或者是双流本地改善客群,四个字:买就对了。


为什么这么说呢?


首先,因为确实产品所处的位置属于稀缺的临湖资源地段,这样的房子只会越来越少,增值只是时间问题。


其次,对于双流本地改善客群来说,虽然双流目前品牌房企不少,但如此好的产品真的凤毛麟角。


再次,加上金科、领地双百强房企加持,品质有保障,这也是辣妹子十分推荐的原因。


另外,有小伙伴要问如果买,买那个户型呢?辣妹子也说两句,首先根据自己的预算确定,其余户型方面,都没啥硬伤。


最后,关注这个项目的小伙伴可以做好准备了,据说会在本月底拿预售。



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发表于 2018-9-10 16:04 来自麻辣社区客户端 | 显示全部楼层

发表于 2018-9-10 16:12 来自麻辣社区客户端 | 显示全部楼层

发表于 2018-9-10 16:15 | 显示全部楼层
买房子都优先考虑娃儿学校和交通 这个盘学校看到可以

 楼主| 发表于 2018-9-10 16:18 | 显示全部楼层
喜欢大阳台

发表于 2018-9-10 16:19 | 显示全部楼层
上周去那边耍旁边就是公园,妥妥的湖景大房哈哈哈

发表于 2018-9-10 16:20 | 显示全部楼层
属于改善型的,周边环境确实好,要不是上班远我都想住那边好安逸哦

发表于 2018-9-26 15:23 | 显示全部楼层
好想买,就是没钱

发表于 2018-9-30 11:26 | 显示全部楼层
8下半年及以后5年成都房产未来趋势分析(房多多房空空必看)

未来半年由于一二手房价差的存在;以及严格限购;中签率的提高;有房票人员将主要集中在一手市场;可以肯定下半年二手房会有明显下跌,由于高地价逐步进入巿场,政府对一手房价的批售价会适当提高;春节以后某个时段一二手房价大致接轨;市场一二手房成交达到正常均衡。
  关键是2019年及以后价格会如何?基于以下几点原因;预计2019年夏天左右成都房价会进入新一轮上涨周期。
  一、人口流入城市
  2018大学生求职最热门城市排行榜,成都、杭州成为北上广深外最热门的城市,成都本科落户大量的后来者是楼市向好的基础;一线城市的咋天到今天;就是强二线成都、杭州、武汉的明天。
  成都、杭州、武汉、郑州、西安五个城市人才吸引力最高,2018年离开北上广深的求职者,有35.5%的人选择了这五所城市。而且,这一趋势已经在18个月左右的区间里相对稳定,这五个城市成为“新一线”城市抢人的第一集团。BOSS直聘研究院数据显示,近三年来,工作首选城市为北上广深的18-35岁青年劳动者比例迅速下降,从2015年的65.8%下降至2017年末的46.5%。选择新一线城市的青年劳动者比例直线上升。
  大学毕业刚毕业就是选择在一线打拼;积累资本与技术;几年后回成都落户买房安家是很多年轻人选择;一线城市安顿下来太难了;一线城市再大发展几乎不可能,华为等很多公司也顺应人才流动趋势;在强二线开设分公司;因为一线的高成本公司个人都难以承受;国家也希望均衡发展;几个条件合力;强二线城市是下一步发展的风囗。
  二、成都规划影响
  成都规划在“中优”区域的不同形态内执行不同的容积率要求。以住宅容积率为例,核心区最高容积率为2.5,一般地区为2.0,特别地区为1.5,棚户区改造、保障性住房按照最高容积率3.0执行。
  成都2015年以来土地供应不断减少,特别是传统六城区特别明显;近几年供地主力为郊区,2018前七个月居然只有几百亩;可供房源预计几千套。其次成都供地容积率已从前一任市长时期的4到5下降到当前的2,意味着这二个因素综合影响;有效供给只有四年前的一半以下;也是以前成都房价涨的慢;近二年大涨的原因之一;随着老时代存量高容积率土地逐步消失;成都房地产进入新时代。
  成都新规划是中优,成都期望通过各种调控手段,将“中优”区域规划人口密度从1.58万人/平方公里调减为1.36万人/平方公里,每平方公里拟减少2200人。 中优区域调减人口185万人;减少中心城区人口密度,途径是二个、一是旧房拆了后修成公园等、其次有限的修房子多修大户型,房子数量才能少下来,人口密度才会下降,因为有房子就有人,这是达到政府目标的唯一途径。所以可以预见,有中心城区房子,可以享受更好的中优配套,但中优区域房子越来越少,所有中优区域房子最有价值。
  三、本科落户影响
  成都2017年7月开始本科落户;但大量近20万进入人员的购房需求由于开盘数量少;摇号难以中签的影响没得到解决;只有部分购买二手房及幸运中签的少量实现买房;虽然新的限购使中签率提高;但一年社保要求又把所有新来的落户人员挡在门外;注意时间刚好又是七月前的5月,同时;只落户,没社保二年后可以购房;2019年七月开始有资格了,各种政策组合计算精准。
  四、社保及就业影响
  五月一年社保的限购要求;到成都上班或想办法交社保,一年后什么时间开始;2019年七月。2017年本科可以落户;由于市场快速上涨;很多人基于成都房价稳定的惯性思维;没反应过来没下手;再加上买不到新房;只落户没买房;2018七月又是毕业季;又一大批人留成都;他们知道要一年社保;成为比2017年的学长更彻底的成都人;又是多少万;2017只落户没社保的有二年户口与2018年有一年社保的;二者2019年夏天挤在一起了。
  五、限购套数影响
  成都执行新购一套房就不能买二套房;那怕你买套一也不行;这显然是应急不合理的;以后肯定会取消;如果这样又会新增一大批改善购房者。
  六、判断市场的依据
  2019年夏天几个事情要留意;低价地消耗差不多高价地出来了;落户的人有资格了;以后落户的不会出现2017那批人失误了;一二手房接轨了;不会出现现在一手房把二手房价格拉下的问题;不合理限制也许取消了。
  近半年一二手房价差存在;以及摇号中签率提高使二手房下跌;使很多人不敢买房;2019年春节后某个时段;价差的消失可能就是二手房止跌之时;不利的舆论影响将会消失;也许看涨又会回来。
  八、结论
  结论是现在有房票的赶紧抓住限价一手房价格不高无风险;落户一大批人被档在门外;二手房在下跌使很多有房票的犹豫不参加摇;中签率较高的半年多时间窗口赶紧摇号购房;2019年夏天也许就是时间窗口开始关闭之时。
  九、风险提示
  一家之言;不一定正确;仅供参考;当然还要考虑存在房产税政策利空的影响,政策性福利人才住房对市场的利空影响难以判断,投资有风险,选择需谨慎。
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