巴中的房价靠什么支撑。。。

丨灬邹尐灬丨 · 发表于 2018-7-27 13:52

我就想问哈，巴中的房价是咋涨上去的。考啥支撑？虽然房价上涨是必然趋势，但是巴中勒个房价涨的是莫名其妙的。
前几天浏览二手房源，居然还有100来平米的房子。敢卖100多万。。。谁给的自信啊？
都快赶上1线城市郊区的房子了。。。

huaiyao歪 · 发表于 2018-7-27 14:00

靠炒作

dadfasfh · 发表于 2018-7-27 14:00

丈母娘

冷韩付付富 · 发表于 2018-7-27 14:00

接盘侠

大嘴星星眼 · 发表于 2018-7-27 14:00

靠卖地。。。

丨灬邹尐灬丨 · 发表于 2018-7-27 14:07

大嘴星星眼发表于 2018-7-27 14:00
靠卖地。。。

虽然房价上涨，促进了经济。。。但是ZF卖地的钱都用在建设上了吗？这几年回巴中的感受只有一个，房子越修越多。交通越来越堵。

丨灬邹尐灬丨 · 发表于 2018-7-27 14:07

dadfasfh 发表于 2018-7-27 14:00
丈母娘

秀。。。

丨灬邹尐灬丨 · 发表于 2018-7-27 14:09

感觉巴中发展畸形。。。

丨灬邹尐灬丨 · 发表于 2018-7-27 14:11

虽然涨了过后还是比周边城市房价低。但是都考虑到巴中的就业机会跟工资了吗。。。巴中的房子大部分人买了都是空起的

雨中漫步走123 · 发表于 2018-7-27 14:39

地价+建设+装修成本+销售成本+其他费用

雨中漫步走123 · 发表于 2018-7-27 14:42

房价=土地成本价（楼面价）+建安成本（建设成本+装修成本）+销售成本+其他费用

例如：拿两周前某处拍出的土地算
一.楼面价=5700万竞得价/13.3亩/容积率2.2=2922元/平米，此为硬性成本。
二.建安成本=1500-1800每平米，具体包含以下（若考虑近年因为查环保导致各种建筑安装材料涨价，成本可能不止这点，按1500算）：
以下内容参考360DOC.COM:http://www.360doc.com/content/17/0813/20/32729775_678950429.shtml
1.桩基工程（如有）：70～100元/平方米；2.钢筋：40～75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160～300元/平方米；3.砼：0.3～0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100～165元/平方米；4.砌体工程：60～120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；5.抹灰工程：25～40元/平方米；6.外墙工程（包括保温）：50～100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300～1000元/平方米；7.室内水电安装工程（含消防）：60～120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8.屋面工程：15～30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9.门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25～0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大)，造价90～300元/平方米，一般为90～150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；10.土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30～150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11.地下室（如有）：增加造价40～100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；12.电梯工程（如有）：40～200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；13.人工费：130～200元/平方米；14.室外配套工程：30～300元/平方米，一般约为70～100元/平方米；15.模板、支撑、脚手架工程（成本）：70～150元/平方米；16.塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5～8%：约60～90元/平方米；17.临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30～50元/平方米；18.检测、试验、手续、交通、交际等费用：10～30元/平方米；19.承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90～180元/平方米；20.上交国家各种税费（总造价3.3～3.5%):33～70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。以上没有算精装修，一般造价约为1000～2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500～1500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有3000～10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。21.设计费（含前期设计概念期间费用）：15～100元/平方米；22.监理费：3～30元/平方米；23.广告、策划、销售代理费：一般30～200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；24.土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70～100万/亩，容积率一般为1.0～2.0，故折算房价为：525～1500元/平方米，市区中心地带一般为200万元/亩，折算房价为：1500～3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100～500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况；5.土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100～500元/平方米，各地标准都不一样。
基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。
实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500～1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100～200元/平方米。
考虑以上费用，成本已经到了4422每平米
保证10%利润（不算销售成本和其他成本）=4422*1.1=4864/平米
保证40%利润（算销售成本和其他成本）=4422*1.4=6190/平米
区间大概就是5000-5999为大概率分布区间，多出的部分，就是虚高（炒作）的部分。高品质住宅（花园洋房、平层小院等不算在内）