投诉金象花园社区干涉小区业主大会召开[已回复]

麻辣糖果

金象花园社区卢照麟主任经成龙路街道委派兼任康郡小区第二次业主大会筹备工作组组长期间，违法违规行政，造成康郡小区第二次业主大会推进困难，在小区业主选举权和被选举权问题上不按法律法规办事，严重阻扰筹备工作组的工作，以导致筹备工作停顿下来，无法推进工作。小区业主现要求上级信访部门对小区选举情况及筹备工作组提供的法律法规及证据，是否具有选举权和被选举权等违规事项进行调查，并作出书面回复，谢谢！

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编辑备注：锦江区应急办https://img.mala.cn/common/c8/common_2_verify_icon.gif于8月2日回复，内容见3楼。

呼声编辑1

小编于7月25日上午已将此事转交锦江区信访局

锦江区应急办

您好，您所反映的问题，建议您当面向相关部门进行反映，谢谢。

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一是关于选举权和被选举权的问题。在成立筹备工作组前，小区业主提供了首届业主委员会乱作为违反国家法律法规，私自提前签订物业服务合同进行的投诉，成龙路街道和社区共同调查出具书面回复认定，部分内容为：“根据小区业主的投诉，已查明康郡小区业主委员会就物业服务企业的选聘，确实未召开业主大会进行投票表决，就直接与忠信物业公司签订了物业服务合同，其行为不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定……”（见附件1）并在康郡小区进行了公示。为了依法顺利开展工作，筹备工作组于4月26日向成都忠信物业管理有限公司邮寄及康郡项目胡忠辉经理送达了关于召开业主大会业主选举权和被选举权确认的函（见附件2），至今，未收到物业服务公司任何书面的回复也未收到街道或社区转达关于选举权和被选举权的任何物业服务公司意见。根据此情况，筹备工作组全体成员在会议讨论中决定，只要报名业主提交物业服务公司提交拒收合法1.2元的物业服务费标准的证据，就可以报名。但社区卢主任拒在会议后，交待工作人员不让其报名，在众小区业主及筹备工作组成员根据国家法律法规及证据的情况下，暂时让其进行了报名，但在是否通过其报名成为业主委员会候选人名单时，出尔反尔，拒不执行筹备工作组中小区业主全体成员通过的会议决定，肆意解读和歪曲国家法律法规。对筹备工作组小区业主方根据国家法律法规的规定和相关证据下，卢照麟仗势自己是筹备组组长刻意不让其在会议上通过，卢照麟主任漠视国家法律条款的存在，声称法律太深奥了，自己不专业、不懂，需请示上级和咨询律师等话来敷衍筹备工作组成员，但又不出具书面材料的情况下，拒绝工作的开展，态度极其嚣张地会议放话：你们可以换我等话来。这种干部的政策水平低、法制意识差、超职权乱行政，成了阻扰筹备工作组开展正常工作的拌脚石，严重阻扰筹备工作组工作的开展。

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二是选举第一届业主委员会成员还是第二届业主委员会成员的问题。小区业主委员会主任因违法违规不按程序进行开展工作，造成小区业主大面积举报和投诉进行维权，业主委员会委员从2017年2月开始辞职，至2017年12月18日期间，全体委员陆续辞职完毕。根据此情况，成龙路街道办事处张贴的通知和公示中（见附件3、4）根据《成都市物业管理条例》、康郡小区“三个文本”相关规定和约定，由街道和社区组织召开康郡小区第一届业主委员会成员重选临时业主大会，重新推选康郡第一届业主委员会成员，引用条款不准确。其真实条款为：《成都市物业管理条例》第三十二条第二款为授权其召开业主大会；康郡小区“三个文本”业主大会议事规则第三十一条第三款规定：“业主委员会委员集体辞职（应解释为同时辞职）的，业主可请求物业所在地街道办事处组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会委员（未确定是本届、还是下一届）” 。小区业主认为通知和公告中片面引用和解读条款，以此确定召开大会对第一届业主委员会成员进行重选不准确，应当适用的依据是国家住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第四十六条规定：“业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会”。针对此问题当时小区业主已经对成龙路街道和社区的通知就提出异议，但因街道和社区相关部门推诿，坚持不作更正。从法律角度来讲：住建部制定的规章《业主大会和业主委员会指导规则》第四十六条规定与小区“三个文本”中业主大会议事规则第三十一条规定是不冲突的。因为首届业主委员会全体委员陆续辞职完毕的，中途缺额超过40%时，业主委员会或没有小区业主按照规定进行提议补选，直至符合城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第四十六条的规定，也应当重选业主委员会及成员，再到全体辞职完毕也是重选业主委员会及成员，不适合引用业主大会议事规则第三十一条第一款规定“业主委员会委员缺额人数超过委员总数 40%的，或者业主委员会主任、副主任全部辞职、离任……及时完成业主委员会委员的补选工作”来维持第一届业主委员会的架构，只有当首次业主大会选举业主委员会成员程序违法或不合法时，才会在本届业主委员会上进行全体委员重选。当时，为了尽快进行召开大会选举产生新的业主委员会委员，小区业主最终只有选择妥协。现要求上级部门一并进行调查，根据国家法律法规及规章制度进行调查更正。

以上两点，小区业主想问一下成龙路街道和社区作为一级政府部门和共产党的基层组织，经过共同调查出具书面（加盖了街道办事处印章）回复认定：“根据小区业主的投诉，已查明康郡小区业主委员会就物业服务企业的选聘，确实未召开业主大会进行投票表决，就直接与忠信物业公司签订了物业服务合同，其行为不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定。”既然未召开业主大会进行表决通过，此合同违反了物权法的规定，暂时对小区业主的法律效力还未生效，只是处于效力待定期间的合同，根据国务院《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”故对小区有效的应是前期物业服务合同，应严格执行前期合同中约定的物业管理费标准。而我们的社区主任，还强调必须交纳违规签订合同中的新的物业服务费标准进行交纳才具有选举权和被选举权的荒唐的事来。真是自己抽自己的脸吗？都认定是错的了，还要求小区业主交纳违规签订的物业费标准，只有成龙路街道金象花园的卢主任才想得出来。这当然，我们也是提交了相关法律法规相应条款，有依据我们的前期物业服务合同还具有法律效力（见附件5）。请上级部门根据国家法律法规等相关规定，正确引用条款进行详细调查对以上两点要求，作出具有法律尊严的行政裁定的书面决定，并及时回复我们，谢谢！

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注明一点：国家法律法规中条款中，所有用词、用句的含意和定义，一定是合法产生的，才能进行引用，也就是首先是合法的才能受到国家法律法规的保护。

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附件：
1、小区业主提交的成龙路街道办事处出具的对请求撤销康郡小区业主委员会和忠信物业公司签订物业合同请愿书的回复；
2、筹备工作组向成都忠信物业管理有限公司邮寄及康郡项目胡忠辉经理送达了关于召开业主大会业主选举权和被选举权确认的函；
3、成龙路街道及社区关于康郡小区第一届业主委员会全体成员辞职及下一步工作开展情况的通知；
4、成龙路街道及社区关于启动康郡小区第一届业主委员会成员重选临时业主大会工作小组报名工作的公告；
5、向社区提交了关于康郡小区是否交纳前期物业服务协议中约定物业费标准及报名业主大会业主委员会委员候选人资格的说明。

无奈的康郡业主

附件1：成龙街道回复康郡小区600多户业主请愿书，认定前业委会违法签订物管合同。

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无奈的康郡业主

2、筹备工作组向成都忠信物业管理有限公司邮寄及康郡项目胡忠辉经理送达了关于召开业主大会业主选举权和被选举权确认的函；

无奈的康郡业主

附件三、成龙路街道及社区关于康郡小区第一届业主委员会全体成员辞职及下一步工作开展情况的通知

无奈的康郡业主

附件四、成龙路街道及社区关于启动康郡小区第一届业主委员会成员重选临时业主大会工作小组报名工作的公告

无奈的康郡业主

附件五、业主大会筹备工作组向社区提交了关于康郡小区是否交纳前期物业服务协议中约定物业费标准及报名业主大会业主委员会委员候选人资格的说明：
关于康郡小区是否交纳前期物业服务协议中约定物业费标准及报名业主大会业主委员会委员候选人资格的说明

成龙路街道及金象花园社区：

康郡小区在报名第二次业主大会选举业主委员会候选人资格时，报名公告中社区工作人员提出的只需要交纳到2018年4月的物业服务费凭证才能报名一事，社区接待报名的工作人员没有严格按照康郡小区第二次业主大会筹备工作组第三次会议根据相关规定，讨论通过报名关于康郡小区因合同未完成程序的特殊情况下，对提供物业拒收1.2元标准物业费提交了证据可以报名的约定。现在小区工作组成员再次向成龙路街道及金象花园社区进行说明及依据如下：

一、       前期业主投诉，成龙路街道办事处回复如下：

http://file:///C:/Users/NICOLE~1/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image002.jpghttp://file:///C:/Users/NICOLE~1/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image004.jpg

二、前期业主投诉，金象花园社区根据成龙路街道办事处关于康郡小区业主委员会与忠信物业公司签定物业合同的公告在康郡小区内进行的公告

http://file:///C:/Users/NICOLE~1/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image006.jpghttp://file:///C:/Users/NICOLE~1/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image008.jpg

公告部分内容如下：

康郡小区业主：

就您们向我办提出的撤销康郡小区业主委员会和忠信物业公司签定物业合同的问题，经我办调查，现回复如下：

在此之前，我办及金象花园社区根据小区业主的投诉，已查明康郡小区业主委员会就物业服务企业的选聘，确实未召开业主大会进行投票表决，就直接与忠信物业公司签订了物业服务合同，其行为不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定。

……

成龙路街道办事处金象花园社区

                                 二〇一七年五月八日

    三、为了顺利推进小区的业主大会的召开，针对小区面临复杂情况康郡小区第二次业主大会筹备工作组第三次会议通过了向小区忠信物业公司送达和快递邮送了关于召开业主大会业主选举权和被选举权确认的函，至今筹备工作组成员未接到来至大会组织方和小区忠信物业服务公司的任何函件，只有筹备工作组桂副组长接到小区物业公司胡经理口头告之筹备工作组的表态：针对报名业主大会业主委员会委员候选人的事，物业方面积极支持，不会在物业费上节外生枝，有没有在涨价后交费的都支持业主的选举权和被选举权。小区业主向小区物业公司按前期物业合同中的1.2元/平方米标准缴纳2018年4月以前的物管费，若小区物业服务公司不收取此费用，则视小区物业服务公司原因致使这部分业主不能交纳物管费，故该部分业主具有本次业主大会的选举权和被选举权。根据报名业主大会业主委员会委员候选人资格的小区业主提交物业公司拒收小区业主主动交纳物业费的证据时，公告中安排的社区工作人员应当接受这部分业主的报名。

四、根据上述三点康郡小区业主应当交纳前期物业服务协议中规定的物业费用标准的说明如下：

锦江区成龙路街道办事处根据小区部分业主的投诉，经查明康郡小区第一届业主委员会就物业服务企业的选聘，存在未召开业主大会进行投票表决，就直接与忠信物业公司签订了物业服务合同的违规行为，其行为不符合《中华人民共和国物权法》第七十六的规定，故业主委员会私自提前签订的物业服务合同，对广大业主没有法律约束力，由于签订物业服务合同的程序未走完，提前与小区前期的物业公司签订物业服务合同，所签订的合同属于法律效力待定合同，暂时对小区业主还未生效。根据国务院公布新修订的《物业管理条例》第二十六规定：“前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”在首届业主委员会与贵公司拟签订的物业服务合同程序进行完成以前，康郡小区以前签订的前期物业服务合同依然有效，故应该执行前期物业服务合同中有关物业服务费约定1.20元/平方米的标准。

康郡小区第二次业主大会筹备工作组成员签名

2018年5月4日

无奈的康郡业主

附件六：

成龙路街道、金像花园社区违背之前跟康郡小区业主大会筹备工作组的约定，公然拒绝为缴纳违法签订物管合同之后的业主报名参选业委会，仅仅用一个短信就取消了业主的选举权和被选举权。合同本来就不合法，之前街道已经出函进行了认定。为什么要强迫业主缴纳不合法的费用，并以此作为参选业委会、选举业委会的必要条件？社区街道公然为不合法的合同站台？

缑酥耀

广大群众的正常诉求被压制，背后是什么原因？

麻辣巴爷

民众呼声算个屁？

justwinter

在整个过程中，成龙街道谯仕荣、金像花园社区卢照麟，在相关条款的引用上，一直采用片面引用，自行解释的方式，为了维护违法的前业委会主任及其背后的忠信物业公司，谯、卢两人想尽卢一切办法，比如卢照麟，为了让大家按非法合同交费，在会上，先说物管费金额是经过业主大会表决的，业主拿出当时的表决函，上面清清楚楚写了什么情况下生效，卢马上说，那先不说这个，就坚持合同是合法的，只是有瑕疵，因此必须要交费才有投票权，是因为物业不按合法的费用收费也不行，物业要按这个合同收，我们不这么交，就剥夺业主投票权，就是这些基层官员把持着大大小小的有油水的小区。

宫穿魁

不合法的合同他们能够几天就出台，合法的维权却一直被阻？难道要像疫苗腐败案一样，人人皆知？

美女27

凭什么自己小区成立个业委会社区还百班阻挠，不是应该大力支持吗？

茅鼓灿

利益勾结，苍蝇横行！

费缉伙

特别无语的一个人!说话出尔反尔，随意说，信口雌黄，说话当放屁!之前因为诉讼需要备案资料，委托律师前往索取，找各种理由拖，撒各种谎话不给，用各种手段阻止业主维权，阻止成立业委会，剥夺业主选举权、投票权。恰当的说，个人工作能力很差，还一肚子坏水!虽然只是个区区社区主任，但是这个共产党的干部，太坏!严重影响党的形象威望!

justwinter

根据《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第13条，超过三分之二以上工作组成员签名要求街道更换工作组组长，签名交到街办，好几十天过去了，没有任何书面回复，直到前几天，业主去街道，才得到一句口头的“不是你们想换组长就换”。这就是成龙街办对待法律法规和人民群众的蛮横态度。