有些城市就是棚改也没戏_搜狐财经_搜狐网
叶檀财经 隆重出品
图片来源：视觉中国
文/顾天杰
周一，是我们分析城市的时间。城市分析从去年看到今年，我们的檀香，对于在哪个城市投资，心里都门儿清。
上周我们写了隐形冠军菏泽，今天要写一个被抛弃的城市。
我们一直强调，未来两三年，房地产市场剧烈分化，总体平稳。新一二线、卫星节点城市该涨的还会涨，京、沪该跌的还是跌，人口该多的城市还会多，该减的一定会减。
什么地方棚改多，什么地方的房价在棚改期就会受到支撑。库存高企、经济下滑的小城市房价上涨，奥秘之一，就是棚改和货币化安置。
未来三年棚改攻坚，2018年开工580万套。2016年棚改货币化安置消化库存2.5亿平方米，占全年商品房销售面积15%，2017年棚改户购房面积估计接近20%。
隐形冠军知道了，被抛弃的也就出来了。《叶檀财经》以2017年棚改计划开工量（若数据缺失，用2018年计划开工代替）、2014-2017年房屋租金涨幅、2015-2016年人口净流入，三项核心数据进行排名。
攀枝花，2012到2014年间常住人口同比增幅不断下降，近两年虽略有回升，但曾经资源红利正慢慢褪去。
资源的诅咒？租金率先下跌
攀钢曾经建造在一块面积不足3平方公里的山坡上。这比国际150吨产能的钢铁厂标准，5平方公里差了一段距离。奔赴攀枝花的建设者们，把山爆破成4个大台阶、23个小台阶的台阶平地。这块局促的人造地面，孕育了攀钢。
四十年后，这个中国西部最大的钢企陷入铁矿石匮乏的困境，因为钒钛资源丰富，成为中国最大钒钛生产基地。
中低端钒钛产业不受银行待见。钒钛产业被归入钢铁、化工及采矿业等产能过剩或限制性行业，污染又特别严重，价格波动大，企业的研发和固定资产投资欲望普遍不强。
劳动力成本不高，距离云贵两省和边境口岸比较近。但是钒钛行业中的低端产品太多，交通运输不便，城市依山开发，成本很高。
跟其他资源枯竭城市一样，攀枝花转型，主要问题有三个。一，工人安置，二是产业升级转型，三是最初的转型动能来自哪里。
截止2017年11月，攀枝花市国家级钒钛高新区招商引资到位资金同比下降46.59%，72家钒钛企业授信总额较2016年同期减少2.01亿元，根据当地政府数据，截止至2017年4月末，攀枝花市钒钛企业贷款不良率高达10.08%。
攀枝花想转型健康养老产业、旅游产业和医疗养老，从“钢铁硬汉”变成“阳光暖男”。
暖男不够暖，人口流失，租金下滑。根据中国房地产业协会数据，2014-2017年攀枝花市房屋租金下跌31.828%，排名第全国第21。
攀枝花外来人口流入少，租房市场当然不旺。当地统计局的数据显示，2016年95.6%的城镇居民家庭拥有自有房屋产权；93%的城镇居民家庭住进单元房。要创造需求，只能靠多生孩子，和棚改了。
不知道转型会不会成，反正，租金先撑不住了。
购房补贴 棚改暴涨 想尽办法拉房价
攀枝花出台三板斧：棚改、优惠和补贴。
大规模棚改。2016年开工目标为4743套，提前一个月完成了全年任务。2017年省政府下达棚改新开工任务21072套，目标一年间上涨440%，简直是奇迹，同样提前一个月完成任务。2018年当地棚改目标为改造24649户，同比2017年上涨16.975%，棚改红利正在减弱。
在当地新购普通商品房（140平米及以下，含二手房）的外地户籍购房者、本市农村居民购房者、未享受过福利分房或补贴政策的国家机关、企事业单位职工等人群，购房补贴由原来1%提高到5%，其他人群补贴由原来1%提高到2%。
2016年5月12日政策到期，攀枝花政府“补贴升级”，有效期一年，将目标转向新房市场。
新规不再补贴二手房，但是新房依旧享受原来的5%和2%的补贴，房企还将给予本楼盘购房者100元/平米的优惠。农村（含本市、外地）进城购房，在享受政府5%补贴和房企100元/平米优惠基础上，另给予每户3000元安家费。
2017年9月28日，当地政府下发新的《关于印发〈攀枝花市促进房地产市场持续稳健发展的实施意见〉的通知》，有效期为2017年10月1日到2018年12月31日。期限内，在本市购买新房，给予购房总额5%购房补贴，每套房屋最高不超过20000元。如果购买全装修新房，再给予购房总额0.5%补贴，不分人群，购买新房均可享受。
2015年开始，四川各地级市救市，当时四川21个地级市中，有19个市出台了楼市激励政策。有效期短则半年，大多数在一年左右，大约在2016年中和年末结束。
最后谁接盘？
优惠政策升级，从新房二手房同步，到单一新房市场，背后是高企的库存。
2015年攀枝花楼市政策加码，棚改加速，攀枝花全市商品住房销售面积达116万平方米，同比多销售10万平方米，同比增长9.19%，价格基本稳定。销售量小幅回升，投资量明显下滑。攀枝花市住建局房地产科负责人表示，市场依旧供大于求。
截止2016年年初，攀枝花全市房地产待售面积有近300万平米，到2017年，去库存非常红火。
2017年6月12日，根据四川省国土资源厅数据，攀枝花市一级商品住宅待售周期由2016年底的22.9个月下降到2017年5月底的7.03个月，同比下降69%。
新楼盘开张 依旧火爆
2016年，住房公积金贷款发放10.7亿元，占全市同期住房贷款额16.24亿元的66%，住房公积金贷款市场占有率居全省第二。2017年当地政府目标是，到年底确保个贷率达到75%以上，公积金贷款市场占有率70%以上。
棚改制造天量需求，公积金和信贷大开方便之门。攀枝花的一系列去库存政策有了成效，代价是不断延长的政策优惠周期、不断膨胀额棚改目标，以及三倍甚至四倍的杠杆。
产城融合，产权融合，关键是产。没有外来人才支撑，租金持续下跌，接盘是就是自己人。
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发表于 2018-4-4 15:11
