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本人80后，成都毕业以后通过同学介绍，目前在珠海、深圳一带从事网络营销工作大概三四年吧，这期间也偶有回来过广安，但是最长的一次也就是呆过4天，从来没有像这次仔仔细细的转转家乡了。这次回来感受最大的还是这个城市的变化吧。滨江路的变化、云轨的变化、回老家道路的变化、东南片区以及枣山园区的变化等等，说实话在全国大基建迎来末期的阶段，很多城市的基础建设都在被叫停的情况下（比如包头的地铁项目被叫停）广安抓住了这些末班车机会能够更进一步也是非常幸运的吧。
另外一个最大的感受就是，无论是沿海内地，长城内外无论你到哪里都能听到的高频词就是“房价”，价”，家里帮忙凑了首付，贷款在深圳龙岗买的房，但是为了上班近，买的房子是租出去的，然后另外租的离公司近的房子住，是不是很折腾，哈哈，不过这种情况在北上广深都很普遍，毕竟每天通勤时间三四个小时太累人。这次回来准备给父母买套电梯两房，毕竟年纪大了，广安的房子在凌云路是步梯房在6楼，父母年纪越来越大有时候买点东西上楼爬起来还是比较吃力。跟在广安的朋友同学这些也了解了一下广安的情况吧，说实话整体感觉在广安真的还是活得单纯很多，包括大部分80.90后的同龄人，可以说不具备最基本的理财知识。
先说一组在深圳我和朋友们经常讨论的一组购房数据吧，深圳的房子老偏破小有一万多两万一平的，也有十万左右一平的，所以我们在那边一般是都参照五万到六万的单价计算，100平米左右的3个卧室的房子，按照600万算，首付180万，贷款420万，月供2万3，月租6k以内，那么每个月自己需要贴17k,每年贴20万供房贷，假设180万不付首付，这180万存银行、支付宝定期的理财无风险回报率5%~6%之间，金额也就在10万左右，这样一增一减，那么实际每年供楼就是30万成本，每年房价涨3000每平算持平不亏，涨4000每平/年才赚10万，涨5000每平/年，才赚20万，但是按照现在贷款逐步收紧美国乃至全球央行加息，国内一片去杠杆以及严查银行资金违规进入楼市的节奏下，2018年开始，深圳房价每年可以涨4000以上每平吗？大概率是不能的，就算5年内可以做到，那么5年后卖8万每平，800万的房子，准备卖给90后还是卖给00后？就算90后有购房需求，也有钱买，800万首付240万，月供3万，月租1万，每年贴24万供楼，240万存银行每年理财收益概略计算为15万，每年供投入40万左右，那么接盘的90后、00后购房后需要每年涨5000每平才能赚10万，每年投入40万，以及前期一次性240万的首付款，又还可以找到多少接盘侠？就为了每年多赚10万？这个都是明面上的资金流成本，几乎在深圳的每一个关注楼市的人，几乎都知道这样的一个资金模型在脑海里面，谁都不是傻的，所以反馈到市场上的的结果就是深圳楼市连续16个月下降，当然跟政策是调控也有关系。
回头再来说说广安的楼市，这次回来听得最多的就是广安的房价最近几年长得比较凶，但是对比了一圈的数据以后，发现其实大部分都属于名义上涨了，实际上跌了，但是感觉广安这边人们好像都不考虑这个因素。广安的房子单价较低，所以就不另外计算贷款模型了，直接算全款的模型吧。100平的三房，单价算5000，那么总房款就是50万，支付宝定期的理财无风险回报率5%~6%之间，50万的年回报率在3万左右。那么也就是说，如果100平米的房子每年涨300每平/年才算持平不亏，涨400每平/年才赚1万，涨500每平/年才赚2万。换句话说就是，假如你在2015年的今天以5000每平购买的总房款为50万左右的房子，到2018年的今天，价格要达到59万你才持平不亏，但是广安几乎没有这种案例，舅舅2013年初60万左右买的一套房子，五年过去了，那个小区同户型清水现在卖的最贵的也就标价68万，普遍就是65万左右。还有一个发小家里是在三四年前4800的单价买的房子，目前他说的大概也就是5100每平。也就是所以说广安房价所谓的上涨，其实就是连理财利率都没有跑过，但是我跟亲戚同学朋友们聊天的时候，发现在广安几乎没有人考虑到过这个问题，当然也有可能是广安这边房价便宜，所以大家不太去考虑利率的问题吧，毕竟只有几十万，影响不是很大。
另外就是看了一下论坛的帖子，有几个帖子提到停车收费不合理或者小区车位卖得贵还不能租的问题，一般在大城市的计算方式：也就是只要是非别墅社区，先把小区车位价格在小区车辆平均价格做一个比对，如果车位价格在车辆均价50%左右，那就是合理，60%，也还是能接受，如果超过了70%，那开发商的定价就有点黑。比方说，一个小区的汽车价位一般在8-15万，当然也有面包车也有个别的豪车，毕竟都是少数，估车辆均值为12万，那车位价格按50%、60%、70%算分别对应就是6w合理，7w还行，8.5w就贵了。高端的小区车子均价都在50万左右，奔驰宝马这些只是入门级，那么这种小区基本上车位就在25万到30万之间。当然像我们这种年轻人在深圳这种地方一般都是租车位，一般小区的停车费每月也就是200到400之间。广安目前其实基本上不存在真正意义上的高端小区，但是却听说还有不少小区卖十多万的车位，甚至还租不到车位的，也不确定信息真假，但是问了不少小区，确实是不能租车位，这一点其实是比较不合理的。当然买车位是为了预防小区停车费上涨，这个就结合自己的情况来计划吧。
因为平时也忙，没得时间多选，最后在东南片区那边以4500的价格全款买的商品期房。据说三年前的价格就是4300、4400左右，从资金利用率的角度来说，相当于在广安过去的三四间年越晚买其实反而越赚，如果是贷款的就更加不划算了，因为不单承受了期房的风险，还承受了资金利用率低的损失。当然对于任何交易来说，过去的成绩不代表将来的收益，广安下一步会涨多少，无人能知，所以本文不作为任何人投资购房建议及指南，纯当作饭后闲聊的话题就行，毕竟在广安呆的时间少，得到的数据也就是身边的几个亲戚朋友家小区价格的情况，很多观点和数据不一定正确，如有错误勿喷哈。祝大家新年快乐，万事如意。
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发表于 2018-2-17 20:53
发表于 2018-2-18 13:16
