普法 | 转吧！前业委会主任面对小区管理乱象发声（与你系系相关的事）

逸西的声音

“公告1”

普法 | 教你几招：以业主身份说说小区的维修事项和管理

○逸  西

    作为中国小区物权自治的参与者，成都世纪朝阳小区曾经的第一届和第二届业委会主任，面对目前小区召开业主大会表决维修事项的乱象，我想说几句。
    就目前我们成都世纪朝阳小区第三届业主委员会正在紧密锣鼓组织召开的业主大会而言，10月25日，有小区业主跑到成都市锦江区莲新街道办事处物业科和宏济路社区投诉指出：小区第三届业主委员会于10月14日出具公告（如图：以下称“公告1”）召开业主大会涉嫌多项违法违规。主要表现在：
    一、公告时间不足，严重违反了相关法规。“公告1”称“经世纪朝阳业主委员会商议，拟定于2017年10月18日至10月26日在本小区以书面形式召开业主大会”。这份倍受业主质疑的“公告1”，仅仅在小区公告了5天时间就召开业主大会。那么，它到底违反了哪些法规呢？
    1、违反了国务院《物业管理条例》第十四条之规定“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主”。
    2、违反了《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第三十条之规定“业主委员会应当自提议确定之日起，将业主大会会议拟表决事项在物业管理区域内显著位置公示并告知相关居民（村民）委员会，公示期不少于15日”。
    3、违反了《成都市业主大会活动规则》第十三条之规定“业主委员会应当将需由业主大会决定的事项，在业主大会会议召开前15日内依法定方式告知全体业主”。
    4、违反了《成都市业主大会活动规则》第二十五条“重大事项公开”之规定。
    5、违反了世纪朝阳小区《管理规约》第三十二条之规定“业主委员会应当将下年度专项维修资金使用方案、所需资金、工程预计实施时间等情况在物业管理区域内向全体业主或者相关业主公布”。
    6、违反了世纪朝阳小区《业主大会议事规则》第十七条之规定“业主大会会议召开前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告”。
    令人不可思议的是，连自己小区制定的《管理规约》和《业主大会议事规则》都不遵守，这样的业主委员会怎么不遭到业主强烈质疑？又怎么代表业主维护业主的权益？
    值得注意的是，上述法规均依据《物权法》的内容制定，故而世纪朝阳小区第三届业主委员会在召开业主大会的过程中，涉嫌违反了《物权法》的相关规定。
    二、世纪朝阳小区第三届业主委员会召开业主大会表决维修事项涉嫌暗箱操作。从“公告1”的内容来看，业主质疑主要有三个方面：
    1、世纪朝阳监控系统更新改造专项维修资金“审议”项目416838.3元，业主质疑是怎么形成的？方案在哪儿？怎么不向全体业主公布？用什么品牌？单价是多少？小区监控怎么覆盖？安装多少个？型号又是什么？等等。业主称一概不知！
    2、世纪朝阳路面改造专项维修资金“审议”项目722710.94元，业主依然质疑是价格为什么这么高？用什么石材？方案在哪儿？怎么不向全体业主公布？是用黄金还是用白银铺行道路面？改造多少面积？每平方单价是多少？样品在哪儿？等等。业主表示一概不知！

成都市维修资金使用工程造价咨询委托书

    有聪明的业主找出小区第二届业委会向全体业主喷绘公告的方案价格213893元（见附件：成都市维修资金使用工程造价咨询委托书）进行比较，发现世纪朝阳小区第三届业委会在“公告1”中向全体业主公布的行道维修资金是722710.94元，且是第二届业委会公布的维修资金213893元的几倍！
    3、世纪朝阳路灯改造公共收益（注：公共收益与维修资金一样，都属于全体业主共有）支出项目94781.2元，业主同样质疑是怎么形成的？方案在哪儿？怎么不向全体业主公布？用什么品牌的灯？每一只单价是多少？小区一共要改造多少路灯？用什么灯柱？安多少根？型号是什么？用什么材质做成的？等等。业主同样一概不知！
    成都市锦江区莲新街道办事处物业科和宏济路社区接到业主上述投诉后，于10月26日对世纪朝阳小区第三届业主委员会进行了问责。

“公告2”

    但令人遗憾的是，10月26日下午世纪朝阳小区第三届业主委员会在慌乱中，一边接受问责一边又出具漏洞百出的《关于更正世纪朝阳第三届业主委员会召开第一次业主大会公示日期的补充公告》（如图：以下称“公告2”），这份被业主称为掩耳盗铃、自欺欺人的“公告2”轻描淡写地将责任归咎于“公示时间不足”和“工作经验不足”，相反“公告2”向业主道破了天机。行文除结结巴巴、语无论次的陈述外，还给人一种心虚的感觉。更为严重的是：“公告2”称“因为工程中标后，业委会怕时间拖的过长，环保测评涨价压力逐渐增大，同时想尽快在年前完成路面监控工程……”
    “天啊！工程中标？还开什么业主大会？！工程都中标了！这不是把我们业主当猴耍吗？！”
    “越俎代庖！放牛娃怎么就把主人家的牛卖了呢？”
    “荒唐！简直是无法无天！我们业主还没授权，他们怎么能这样干呢？”
    “完全是暗箱操作！还假眉假眼开业主大会愚弄、欺骗和绑架我们业主的意愿要求表决！按他们的意思还得非通过小区维修事项，因为维修工程都对外招投标了！”
    “小区业主权力最大，他们如此大胆，不尊重我们业主的业权，只有向上级主管部门反映！”
    ……
    业主们愤怒了。

世纪朝阳小区路面改造工程项目评选委员会评选报告

    有细心的业主向我提供了一份今年8月在小区张贴过的《世纪朝阳小区路面改造工程项目评选委员会评选报告》复印件（如图）影印资料，这份“评选报告”上显示有6家单位参选，评选委员会成员12人签名及1名监管人签名和中标单位，并加盖了“世纪朝阳业主大会”的公章。据此，小区第三届业主委员会的行为的确让人难以置信！业主大会尚未召开，更未授权，他们这样做的法律依据何在？！有业主担心：如此不懂法、不学法、不守法的业主委员会怎堪重任并带领小区业主依法实现小区物权自治？！他们一错再错，本位颠倒，顽固地把自己当成小区最高领导，为所欲为，自以为是，不把业主放在眼里，做事没有敬畏之心，亵渎业权！小区第三届业委会可知：小区最高权力机构属于业主大会，而业主委员会只是业主大会的一个执行机构，即执行业主大会的决定！小区业主大会在维修事项没有作出决定之前，在没有授权于业委会之前，而为之，这不得不让业主生疑！
    就“公告2”而言，小区第三届业委会仍在继续涉嫌严重违反《物权法》第七十九条之规定“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布”。主要表现在：
    一、业主提出质疑后，第三届业委会没有意识到自己的违法违规行为，反而继续涉嫌欺骗业主，自己的行为是正确的。
    二、业主称，如果这当中没有暗箱操作，第三届业委会就应当立即停止违法违规召开的业主大会，进行自我反省，总结违法违规在哪儿的教训。
    三、如果当中有暗箱操作，那么第三届业委会就会千方百计继续坚持并不惜牺牲广大业主利益去为之。
    四、更为让人不可思议的是，第三届业委会还涉嫌以维修项目“中标”来威胁广大业主，详见“公告2”内容。
    五、小区维修项目在未依法依规向全体业主公布维修方案，提交业主大会审查审议之前，在没有获得业主大会通过“双三分之二”（即业主同意授权）之前，第三届业委会从事对外招投标维修工程已涉嫌非法将业主利益进行出卖或权益剥夺，涉嫌非法招投标（因为项目都没有，纯属子虚乌有）！现在召开所谓的“业主大会表决维修事项”，实际上第三届业委会有“绑架”全体业主的嫌疑！
    六、正确的做法是：依法依规向小区业主喷绘公告维修方案（含维修项目拟用材、品牌、规格、单价、面积等等）广泛征求业主意见，群策群力，最终审查确定维修方案，提交业主大会进行表决，在获得业主授权（即“双三分之二”业主同意）后，方能依据业主大会授权事项报送第三方免费提供审核的单位进行审核，等审核结果出来公示无异议后，方能实施小区维修项目对外招投标工作，再经过公正评标，并将结果公示全体业主，最后由业委会代表业主与中标单位签订施工合同并进行公布，邀请业主见证、参与和监督施工全过程等等。
    而现在需要提醒的是：世纪朝阳第三届业委会成员，请翻出你们去年参加第二届业委会换届选举第三届业委会工作时，向业主大会公布的“自话自说”的承诺书，如今你们这样在小区折腾，让受蒙蔽上当“选举”你们的业主怎么想？！长点记忆吧，别再乱来了。本人可以宽容你们过去的诽谤，指导你们如何依法依规，给小区业主当好服务员及认真学习小区物权自治的法规，做到行有法，做有规，争取成为一个合格的业主委员会成员吧。否则，我会时刻以一个业主身份监督你们走正道！因为，这是法律赋予我的权力，也是任何人不可以剥夺的！
    中国有句老话：前人栽树，后人乘凉！我希望乘凉之人，莫要把树子砍了哈！否则，业主不答应！
    同时，我还要提醒大家：小区未来的“养老”维修还多着哩，比如28部电梯老化更换等等，花钱的地方还多着啊！能尽量不让业主掏钱，才是当下业主委员会应当考虑和做的正事！你们能否做到？我们拭目以待！
    作为世纪朝阳小区曾经的业委会主任，我本不想说这些，但面对小区如此乱象，故而发声。从小区第一届业委会接手小区1300多万元维修资金管理到第二届业主委员会止，大家埋头苦干，务实创新，用1150万元业主闲置的维修资金依法依规购买国债（850万元）和存定期（300万元）增持，挣下纯利300多万元（现在小区维修资金专户已达1600多万元）和固定资产（开发商16个车位补偿）400多万元，实属来之不易！有人眼红得要命！所以，请你们扎牢维修资金流出的口子，广泛听取业主意见，群策群力，把业主的每一分钱都花在刀刃上！
    说了这么些，旨在让世纪朝阳第三届业主委员会在未来的工作中能有所进步！请记住我曾经讲过的一句话：尊重业主私权，才能更好维护小区公权！

2017年10月29日于成都

附：诗集《民主的细节》序 | 什么是小区的民主 | 逸 西


    今天不发生，明天一定会发生。我是说小区业主物权自治和民主决策。
    2007年10月1日，国家颁布实施《物权法》。从这天起，中国政府就铁了心，要还权于民。个人的私有财产，国家专门立法予以保护，让业主充分行使物权自治的权力。在这一背景下，民主直选业主委员会委员便应运而生，把业主推到了物权自治的主体位置，责任意识也随之被唤醒。
    《物权法》颁布实施的目的就是要让我们业主民主决策，而民主在我看来，不是一个声音压倒所有的声音，让大家噤若寒蝉。在我们小区，业主有话语权，小区业主委员会的每一个决策，都要尊重广大业主的意愿，而且尽最大努力去满足大部分业主的诉求。
    当业主的声音，无人倾听，我们就是业主的耳朵。小区业委会在两届共八年（第一届三年，第二届五年）的时间里，我们学会了倾听业主的心声，像海绵一样，吸纳业主们的各种意见和建议，凡是对小区公共事务管理有益的，我们都予以采纳，充分体现了群策群力的服务理念。
    八年了，我在小区做业主委员会主任整整八年了。
    在这八年时光里，我把人生最辉煌的岁月献给了小区业主物权自治，目的只有一个：实践和推行国家最基层的民主制度，带领广大业主实现“当家作主”的愿望，且有尊严地生活着。
    八年来，我看见小区业主的民主意识慢慢被唤醒，且越来越强烈，我打心眼里高兴。但是，在这个过程中，国人的劣根性也随之曝露了出来。不过，主流是好的。
    有朋友和家人埋怨我：“做这样的事情费力不讨好，何苦呢？”我常常笑着对他们说：“为了国家和民族，今天你们不理解，或许明天就会明白：这样的事情总得有人去做，去为之实践，才会有更多的人追随。”
    当然，人生苦短。我追求了，就幸福和快乐着。
    我相信：在我们国家，民主一定会深入人心，决策一定会顺从民意。这也是我多年为之努力和奋斗的原因。目的要让崛起的中产阶层——我们的业主，有尊严地生活着。在这一过程中，我自己受点委屈和误解，不算什么。关键问题是，我们的业主参与到小区物权自治里面来没有？他们在小区事务管理中是否有话语权？个人的私权是否受到了法律的保护和尊重？
    一个作家朋友问我：小区的民主到底是什么？我简单地回答他说：大而言之是物权自治，即群策群力，齐抓共管；小而言之，则是争争吵吵，求同存异，即业主委员会为业主们搭建一个公平合理的话语平台，让大家在一次次争吵的会议中实现自己的愿望和梦想。
    通过八年时间的小区民主实践，我发现民主落后于文明发展的进程。就我们小区而言，经过大家共同努力，虽然实现了较为理想化的东西，让民主的阳光照进了千家万户，温暖了业主的心灵，但诸多猜疑与不信任，依然让部分业主纠结于心。
    但这些，并不能影响我们前进的脚步。
    我们按照自己设定的目标去实践和探索，一步一步地走，找到了通向物权自治的路径，即我们小区独创的“三位一体”（三位：开发商自责到位、物业公司服务和管理到位、业主委员会监督沟通协调到位，这三者联手围绕服务于业主一体）物权自治管理模式。
    一路走来，我们感受到了和煦的阳光和春天的色彩；我们吹响了迈向秋天的号角，将小区物权自治的正能量传播和辐射出去，让更多小区民主物权自治在中国大地上，落地生根，开花结果。
    长期以来，我用一个诗人的眼光、智慧和一个新闻工作者的敏锐，捕捉小区民主物权自治的细节，从点滴入手，务实创新，开展了一系列行之有效的工作。比如：把小区闲置的1150万元维修资金召开业主大会表决依法购买国债和存定期增值，为全体业主创造利益300万元，远超我们业主当初入住时缴纳的540多万元房屋专项维修资金的一半多，我们的初心要让业主今后不再为掏钱维修小区而苦恼，积累更多财富；依据《物权法》收回被政府职能部门强占非法设置的临时停车场地，还小区业主一个舒适优美的休闲广场；不费“一枪一炮”打垮开发商未按规划修建地下机械车位补偿业主多达400万元的固定资产；召集业主代表和部分热心业主与物业服务企业开展问责式的履约服务，并将问责情况制作喷绘在小区三个大门公示栏里进行公示，邀请全体业主共同监督物业公司按约履行职责……等等。诸多小区业主公共事务管理，我们都开创了国内先河，也引起了众多媒体的关注和报道。
    这些，均受益于小区实行“三位一体”物权自治民主管理的模式。我们替业主积攒了一片厚厚的彩云。
    这些年，我如履薄冰。在小区推行和实践国家最基层的民主制度，带领业主自治、业主维权，代表业主处理小区事务的工作中感触颇多。在我看来，《民主的细节》这部诗集中涉及到的小区物权自治的93首诗作，离我们每个人都很近，很熟悉，也很亲切。从内容到题材，都充满了生活的底色。我发现，在这些平凡的小区事务管理中，蕴藏着丰厚的诗意。因此，我用心深耕和细作。像农夫，春天播种，秋天收割。
    诗是一门心学，修于心，感动于心。它从内心出发，用真情抒写。这种过程，常常是心河的自然流淌，平中见奇，也波澜壮阔。因此，好诗，一定源于生活。
    如果《民主的细节》收录的诗歌能通往更多人的心灵，引起共鸣，那就说明我用心体验与感知的小区民主，有了比较深刻的理解、把握和领悟。否则，答案不言而喻。
    花巨款买房，业主的归属感和安全感及权益如何保障？业主们的尊严和幸福又在哪里？在《民主的细节》这部诗集中，我希望得到诠释。
    我的地盘我作主。尊严不在远方，就在我们自己生活的小区。
    所以，让我们以心为起点，从黎明出发，为尊严和诗意生活而努力吧。





作者简介
    逸西（原名刘逸西），著名作家、诗人、资深媒体人。成都世纪朝阳小区第一届、第二届业主委员会主任。
    著有诗集《放逐》《梦雪》《民主的细节》《我们的记忆》《疼痛在心》（中国首部反腐诗集）及长篇报告文学《剑门关下铁人情》《民主的碎片》《陪伴》等多部。获四川“五个一工程”奖。
    曾在广西、广州、四川和中央媒体《民主与法制》等做过记者、编辑。从事新闻工作至今20多年来，在国内外采写若干有强烈反响的新闻。

逸西的声音

○民 主

把目光甩向自治的六月，触摸彼岸的花
民主尾随一条鱼，在水中游来游去

我们小区事务管理，表现为
不洗碗的人，嫌弃洗碗人洗得不干净
或者责怪洗碗人粗手笨脚
碰坏了碗上的瓷

八年来，我们在小区业主活动室
召开了多少次充满民主细节的会议
谁也记不清了
但有一点，我们自始至终
坚持小区一切事务做与不做
都由业主来投票或举手表决

那是一次不算遥远的记忆
我们坐在民主的大门里
反复讨论小区房屋专项维修资金
如何下“金蛋”的细节
大家争得面红耳赤
“亏了咋整？”
“有没有法律作支撑？”
各种质疑，在小区的顺风耳里
像鸵鸟拍打沉重的翅膀，四处扑腾

凌乱又杏黄的灯光昏昏欲睡
愿望点燃一支香烟
在食指和中指间自焚
灼痛我起皱的前额与思想
民主的后花园里
茨桐的野心，像发胖的妇人
伸出长舌，舔噬天空和大地

在星星眼里
民主是一把透明的火
一旦点燃，就很难熄灭

除此，在小区的活水细胞里
民主尾随一条鱼
穿越无形的墙壁时
常常卡在信任的缝隙里，进退两难

节选自逸西诗集《民主的细节》第二辑《民主颤音》

逸西的声音

我们小区的一些人，不懂法，也不学法，很悲哀！去年在小区业主委员会换届选举时，他们还打着业主维权小组的旗号，来找业主委员会瞎扯！煽动不明真相的业主围攻我们换届筹备组。现在想起来，令人多么寒心！
我们第二届业主委员会全体委员，被迫让出舞台，让这些人去比划，结果跳出现在这样的“花脚乌龟”！想起他们在去年换届选举时，不择手段，采用文化大革命那一套，硬把我们整伤了心！甚至还在业主中造谣说我们为小区赚了300多万，业委会那几爷子最起码也私分了300万，否则哪个会干这样的公益事业？还别说，真有人上当相信！

张水泥

业委会的2种情况：
1、全心全意为业主服务，与开发商和物业斗智斗勇为业主争取利益，被开发商和物业威胁和挑拨；
2、全心全意为自己捞钱，与开发商和物业串通跟业主斗智斗勇为自己捞钱。
目前市面上，以2种居多。
业委会为大家服务，每个兼职成员每月两三千补贴，也是应该的。但是，很多人，削尖脑壳往业委会钻，绝不是为了这两三千。
这辈子在体制内没当到官、吃到钱，在体制外也要捞点钱，不然他死不瞑目。
竞选业委会的人，多数是奔着钱去的。

阳光公平正义

张水泥 发表于 2017-10-30 19:29
业委会的2种情况：
1、全心全意为业主服务，与开发商和物业斗智斗勇为业主争取利益，被开发商和物业威胁和 ...

你说的，不是没有道理！！但在我们世纪朝阳小区，第二届业委会替广大业主挣了不少钱，你猜他们拿多少钱？说出来恐怕你不会相信，当时我们小区的业主也不相信：主任每月750元补贴，副主任650元，委员600元！所以，小区的业主们根本就觉得在这个年代，哪有如此做公益的？故而一些不明真相的人，被千方百计想钻进业主委员会的人利用了，古着把上届业主委员会赶下台，结果来了一群……他们早就盯上小区的钱钱了！据我掌握的情况：在当时，现在业委会这帮人，采用了文化大革命的手段，贴大小字报，围攻上届业委会成员和换届筹备组，导致上届业委会成员寒心！所以，全部退出第三届业委成员竞选，没一个人愿意再做这样的事！现在我们小区很多业主醒悟过来了，大家都觉得对不起第二届业主委员会！有的甚至很忏悔地说：“作为小区业主，不但不懂得感恩，反而将上一届业委会说得一无是处，现在想起来，真对不起他们！”

阳光公平正义

我们世纪朝阳第一届和第二届业主委员会主任刘逸西能具实发表署名文章，说小区的管理和维修资金的使用以及一针见血指出这次召开业主大会存在的问题，让人敬佩！！

m909m909

前几年在这个小区租住了一段时间，就觉得这个小区的管理与服务都不错，各种费用的使用都公示的很透明，当时就对业委会能前瞻的思维让全体业主的维修资金增值非常点赞。当时还准备在这小区买套二手房呢。今天在这里看到这个帖子，才感到为中国的老百姓服务好麻烦，总有一群跪久了站不起来的，也有一小部分脑子不好使得。
  楼主的心血就这样被践踏。真想对这个小区的人说：脑子是个好东西，但别被弄坏了。
   也在此对楼主说声：看得淡泊些。中国的各个阶段都有使坏的人。

阳光公平正义

与你有同感呵，我也准备把小区房子卖了，到别的小区去买了！楼主是我敬仰的人！！

阳光公平正义

m909m909 发表于 2017-11-1 21:37
前几年在这个小区租住了一段时间，就觉得这个小区的管理与服务都不错，各种费用的使用都公示的很透明，当时 ...

与你有同感呵，我也准备把小区房子卖了，到别的小区去买了！楼主是我敬仰的人！！

隔壁的李大爷

为这样的业委会主任点赞！！