【每期一案】
2013年7月1日，承租人小张与出租人小王签订了某套房屋的《租赁合同》，双方约定租期自2013年7月1日起至2015年6月30日止。2014年5月7日，小王告知小张，该套房屋已经出售且办理了产权过户手续，要求小张在月底前搬出该房屋。小张不服以“买卖不破租赁”为由诉至法院要求继续承租该房屋，人民法院予以支持。
【法律依据】
我国《合同法》第二百二十九条中规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即买卖不破租赁。当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对新所有人有效。同时在《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条中还规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。……”
【分析师观点】
根据上述规定，在租赁合同合法有效的情况下，出租人在租赁期限内将房屋出售的，承租人对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的买卖而受影响，买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定，只有当租赁期限到期时，买受人方才可以行使完整所有权。因此，承租人可通过司法救济维护自己的合法权益，而买受人可通过要求产权人在双方签订《买卖合同》前处理妥善处理好房屋内的租赁来预防这种情况的发生。鉴于此，分析师提出如下建议：
1、承租人在承租房屋时应与产权人签订合法有效的《租赁合同》，在发生上述情况时可以依据租赁合同保障自己的合法权益不受侵害。
2、买受人在与产权人签订买卖合同前可要求产权人说明该房屋的相关租赁信息，是否存在租赁、租期情况等。
3、买受人在与产权人签订《买卖合同》前，应协商租赁的处理方式，解除租赁、转移租赁或是租约到期后方办理交房手续等。同时，买受人可要求产权人提供承租人放弃优先购买权及配合办理相关手续的书面说明。
【涨知识】房产证上有你的名字，房子也不一定是你的！法律面前，每个人的权利都是平等的，因此，当你们婚姻走到非离不可，分割财产的地步时，你该怎么抉择呢？
付出都是相对的，一个婚姻，是双方的付出。婚姻法第二条确定的一个基本原则就是男女平等原则。女人先尊重自己，要把自己摆在一个平等的地位，而不是弱势地做一个男人的附庸。女人的安全感应该来自自身的独立，而不是建立在男人或者房子上面。说个不是法律上的话，这个东西，是你的，就是你的，不是你的，就不是你的…
婚姻法司法解释（二）
第二十二条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
也就是说，你们婚前男方父母为购置房屋出了全资，如果男方父母没有明确表示房子是赠予你们夫妻二人的，那么房子是赠予男方一人的，你没份。如果是婚后男方父母全资买房，没有明确表示是赠予男方一人的话，房子是赠予你们夫妻二人所有，为夫妻共同财产，你有份。
《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》
【第七条】
婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
【第十条】
夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
小圈看见很多人都在讨论房产证上写谁名字真的心醉了，房产证上写阿猫阿狗的名字都不影响一个真正的产权人对房子的所有权，房产所有权的最高效力来自于房产登记。登记不是登记在房产证上啊！是房管局的不动产登记簿！这里是涉及物权，房子是不动产物权。
【第九条】
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。关于大家说的房产证，对，那个叫不动产权属证书。
【第十七条】
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
这就是说，房产证上写谁的名字真的不重要啊，不动产登记簿啊！公示原则啊！基于公信力要保护善意第三人啊！并且办理房屋登记，有着严格的程序要求，一般要经历申请、受理、审核、记载于登记簿、发证这五个步骤。
【第十四条】
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。（看见没有再一次强调登记簿啊！说一个法律界的笑话，一个亿万富翁交了一个律师朋友，然后出于炫耀带他参观他的银行保险柜，里面摆满了各种房产证…一点都不好笑是不是… = =）
因此你不要考虑是婚前还是婚后写名字了，房产证没有你的名字也无所谓，但是一定要在房产登记簿上有你的名字。
这里涉及一方有过错的问题：
【婚姻法第四十六条】
有下列情形之一，导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿：重婚的、有配偶者与他人同居的、实施家庭暴力的、虐待、遗弃家庭成员的。如果哪一方出轨了，你作为无过错方，有权请求损害赔偿。——但是！你要先提起离婚。也就是说你想要请求损害赔偿，你得先提起离婚。否则诉之法院，法院应当不予受理！
【第二十九条】
承担婚姻法第四十六条规定的损害赔偿责任的主体，为离婚诉讼当事人中无过错方的配偶。人民法院判决不准离婚的案件，对于当事人基于婚姻法第四十六条提出的损害赔偿请求，不予支持。
在婚姻关系存续期间，当事人不起诉离婚而单独依据该条规定提起损害赔偿请求的，人民法院不予受理。也就是说，如果谁在婚姻存续期内出轨了，你想获得更大的利益，那么你得提起离婚，才能提起婚姻损害赔偿。你如果不提，那么什么事也没有，你俩这婚姻，继续过吧。
【第十九条】
夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。其实更不用这么麻烦，你们双方之间签订一个协议，一方有过错什么的，另一方将独占房产不就完了。就是一个简单的契约啊，受合同法的约束。
【总结】
首先你要先明白的一点是如果房屋是父母购买的，要确定是否有指定双方共同所有；其次，千万不要单纯地认为房产证上有你的名字那么房子你就有份；如果是在对方又过错的行为下提出离婚的，本方可以提出损害赔偿。说到底，两人能成为夫妻也不是一件易事，能够解决的问题尽量解决，不要轻易走上离婚的道路！
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发表于 2016-8-17 17:54
