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商品房买卖关系是买房的人（法学名词叫做买受人）与房地产开发商（法学名词叫做出卖人）这两个具有平等民事法律地位的主体之间的以商品房买卖为内容的一种合同关系，双方当事人之间的民事权利义务关系是以商品房买卖合同为准确定的，所以买房人与政府之间没有直接的法律上的权利义务关系，政府也不是商品房买卖关系的当事人。在商品房买卖这种法律关系中，政府的职能部门如建设局、规划局等只负责对开发商开发的房地产项目的审批，开发商还要向国土资源管理部门办理国有土地使用权手续（签国有土地使用权转让合同、交付巨额的土地出让金），同时还要办理环保、城市规划等一系列政府批文，在这个前提下，开发商还要周转资金充足（有的资金不足还要向银行贷款才有开发资金）才能进行房地产开发，办理房屋销售许可证（期房就是预售许可证）后，才算依法进行了房地产开发。竣工后才能依照商品房买卖合同的约定向买受人交付房屋。
开发商在依法进行上述开发过程中取得的开发项目的房屋产权证（即初始产权，俗称“大产权”）应向买受人办理房屋产权过户手续（俗称“小产权”），买受人取得这个“小产权”并且根据物权法的规定还要到房地产管理部门登记后才算真正对所买的房子具有所有权，才能依法对房子进行处分（即自己出售 、出租收取租金等转让或抵押给银行贷款等），没有取得“小产权”而进行的出售、出租等行为缺乏合法的法律要件，也无法抵押给银行贷款资金做其它用途。
所以拿不到房产证（即“小产权”）问题，首先看你与开发商签订的商品房买卖合同中对这问题是怎么约定的。如果走法律程序，只能依据商品房买卖合同起诉开发商，或与开发商协商。至于政府，那是与开发商之间在审批项目过程中的一系列行政法律关系，与买受人之间没有直接的民事权利义务关系。如果买受人对政府在给开发商进行一系列项目审批过程中的政府行为有异议，只能另行提起行政诉讼，要求政府纠正不当的行政审批行为或重新作出行政行为。
多年的法律实践中，我们遇到的买受人迟迟拿不到产权证的案件中最大的根源是：开发商资金实力不足、无法全部交齐给政府的土地出让金，从而导致一些应有的合法的政府批准文件无法办理齐全，从而无法完成给买受人办理产权过户手续，买受人也就迟迟拿不到产权证。
你们不学习北京的业主们那样找律师依法起诉开发商的话，不管你怎么闹腾，可能根本无济于事。你们没有这种依法维权意识，一味盲目瞎找政府部门闹，“烧香都拜错了庙门”，你们那房子的延期交房呀、不办产权证啊之类的事，要解决到猴年马月呀。
出于老乡的角度给你指出正确的维权道路，结果有些老乡总摆脱不了小农意识，没有开阔的眼界。
连行政关系与普通民事法律关系都搞不清楚、混为一谈，可悲！
去问问通江、巴中的律师们吧。总还是有负责的好律师吧？！至少有人的亲戚是干律师的吧？ 悲哀。
请你们好好再看看文中的话：
“至于政府，那是与开发商之间在审批项目过程中的一系列行政法律关系，与买受人之间没有直接的民事权利义务关系。如果买受人对政府在给开发商进行一系列项目审批过程中的政府行为有异议，只能另行提起行政诉讼，要求政府纠正不当的行政审批行为或重新作出行政行为。”
也就是说，法律程序上讲，政府可以做一些协调说服工作和在法律政策允许范围内对违规开发商进行必要的行政处罚，但也不能代替开发商对买受人的民事责任。不管你是要求开发商继续履行合同并承担违约责任和赔偿损失也好、还是解除合同并承担违约责任和赔偿损失和退款也好，只能通过与开发商协商或者通过民事诉讼途径与开发商解决。即使政府部门要查处，也只能按照法律关系的性质并依照法定程序来呀。
如果你们有证据认为“国土等相关部门渎职”，可以另案举报啊， 但注意不要凭道听途说诬告陷害哟。
但这与直接的商品房买卖关系在性质上不是一个法律关系，并且法律对民事案件实行的是“不告不理”原则，这与刑事案件由司法机关主动追究不一样的。
还有，如果你买的“乡产权房”，由于目前被法律认为是违法开发的，所以合同无效哟，这也只能首先要求开发商承担相应的民事责任。
"洪灾、地震等导致项目停工",关于这样的不可抗力导致不能按期履行合同交付房屋的情况，开发商该怎样承担责任，合同法、民法通则、最高法院的司法解释有非常明确规定。 也就是开发商应当及时将发生不可抗力的期间以及对履行合同的影响告知买受人，采取防止损失继续扩大的措施并提供相应证据；在不可抗力结束时也应及时采取防止损失继续扩大的措施，否则不能免责。这也是首先与开发商之间的问题啊，同胞们、老乡们，这还不明白呀？
补充说明一点：办理产权证有两种方式：一是开发商代办、由买受人承担有关办理费用；一是买受人自己办理，由开发商协助并提供有关应由开发商提供的必要证件。所以这就看在合同中是否有约定、约定是否明确，同时结合最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（如第18、19条）、物权法及有关司法解释、合同法等的规定，才能综合判断开发商应承担的责任。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
（２００３年３月２４日最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过）
法释[２００３]７号
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于２００３年３月２４日由最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过。现予公布，自２００３年６月１日起施行。
二○○三年四月二十八日
为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。
第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。
第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。
第二十八条 本解释自２００３年６月１日起施行。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。（来源：人民法院报）
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发表于 2009-7-27 23:36
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发表于 2009-7-27 23:16
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